平安證券：給予萬科A增持評級

2021-11-07平安證券股份有限公司對萬科A進行研究並發佈了研究報告《萬物雲擬分拆上市，物管龍頭未來可期》，本報告對萬科A給出增持評級，當前股價為17.82元。

　　萬科A(000002)
　　事項：
　　公司發佈《關於擬分拆子公司到香港聯交所上市的公告》，稱第十九屆董事會第十三次會議審議通過擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”）到香港聯交所上市的相關議案。
　　平安觀點：
　　萬物雲擬分拆上市。萬物雲早於2001年成立，主要經營範圍包括物業服務、家政服務，相關房屋維修、養護，樓宇機電設備，環境衛生及園林綠化設計等；上半年營業收入與利潤分別為103.8億元、10.4億元，上半年末總資産、淨資産分別為190.1億元、70.8億元。當前公司合計持有萬物雲62.889%股權。本次發行的H股股數不高於萬物雲發行後總股本的15%（超額配售選擇權行使前），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。具體上市時間將由萬物雲股東大會授權其董事會及董事會授權人士根據境外資本市場狀況、審批進展等決定。
　　資本市場助力，物管龍頭未來可期。萬物雲作為物管行業領先者，截至上半年末旗下社區空間服務進入105個城市、服務3490個項目，商企空間服務客戶包括50家頭部互聯網科技企業與獨角獸企業，城市空間服務覆蓋21個城市、累計獲取31個項目。分拆上市將有效增強萬物雲資本實力，擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，特別在當前房地産行業資金偏緊、物管領域收並購機會增加背景下，萬物雲有望借助資本市場進一步擴大市場份額。同時，分拆上市有助於突出萬科在空間科技服務領域的發展優勢，有利於公司向開發、經營、服務並重的轉型發展。
　　上市增強物管行業透明度，助推行業格局進一步集中。萬物雲作為物管行業領先者，其上市意味行業發展日趨成熟，同時體現優勢企業較高資本認可度。萬物雲當前覆蓋住宅物管、商業物管、智慧城市服務等領域，其上市帶來的業務公開化亦有助於進一步增強行業透明度。競爭格局方面，分拆上市有望增強萬物雲資本實力，提升競爭優勢，利於鞏固其龍頭地位，提升市場份額，助力行業集中度進一步提升。
　　累計銷售同比下滑，拿地保持理性。下半年樓市熱度趨冷背景下，公司銷售放緩，1-10月累計實現銷售金額5,210.7億元，同比降4.4%；銷售面積3,204.5萬平米，同比降11.7%；10月單月銷售金額增速盡管較9月提高14.0pct，但仍同比降19.8%。1-10月公司新增土儲建面總價1,781.6億元，拿地銷售金額比為34%，其中10月單月拿地總價125.0億元，拿地銷售金額比僅30%。短期樓市下行壓力猶存背景下，預計公司將堅持理性投資，保障現金流安全穩健。
　　投資建議：考慮銷售下滑影響未來業績結算，我們下調公司盈利預測，預計公司2021-2023年EPS分別為3.13元、3.27元、3.35元，原預測為3.70元、3.93元、4.22元，當前股價對應PE分別為5.7倍、5.4倍、5.3倍。短期來看，地市趨冷背景下房企拿地隱含利潤率有望企穩，同時公司財務結構穩健、融資成本佔優，拿地佔據優勢，分拆萬物雲上市亦有望提振公司整體估值；中長期來看，中央堅持“穩地價、穩房價”等導向下，行業將從粗放型發展向精細化運營轉變、由土地紅利向管理紅利、品牌紅利邁進，房企拿地容錯率大幅下降。公司融資管控、品牌優勢突出，穩健經營、居安思危的基因更契合未來行業發展趨勢，同時多元化佈局打開新的增長空間，有望進一步擴大行業領先優勢，維持“推薦”評級。
　　風險提示：1）當前行業基本面面臨下行壓力，若行業需求釋放持續低於預期，房企普遍以價換量，可能帶來公司項目減值風險；2）2016年起受樓市火爆影響、地價持續上升，而後續各城市限價政策陸續出台，未來公司毛利率仍面臨下滑風險；3）公司多元化業務拓展存在不及預期的風險。

該股最近90天内共有24家機構給出評級，買入評級22家，增持評級2家；過去90天内機構目標均價為29.73；證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。

〖 證券之星數據 〗

本文不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。