首創置業(02868-HK):銷售回款能力增強,差異化精準投資,謀求穩健可持續發展
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日期:2021年4月19日 下午6:11作者:沈大班
首創置業(02868-HK):銷售回款能力增強,差異化精準投資,謀求穩健可持續發展

導讀:

回首2020年,如同總書記所言,“既有驚心動魄的風雲突變,又有豪情萬丈的砥礪前行”。 2020年,新型冠狀病毒疫情對全球局勢以及社會經濟發展帶來了前所未有的衝擊。在國家實施促進社會經濟發展等一系列政策的背景下,隨著對疫情的科學有效防控,中國經濟率先復甦,最終實現在全球主要經濟體中唯一正增長。

3月29日晚間,首創置業(02868-HK)發布了2020年全年業績報。財報中指出,面對複雜多變且挑戰重重的2020年,首創置業堅持“以穩為主、穩中有進、穩中有變”的核心經營方針,積極應對宏觀環境變化,充分發揮自身優勢,全面加強風險管控,確保業務穩健安全發展。

回款能力持續提升,融資成本保持行業低位

2020年,受新冠肺炎疫情衝擊,疊加房地產行業調控政策趨嚴、金融監管深化等因素影響,房地產行業承壓明顯。一季度整個行業開復工、項目竣工及售樓處基本處於“停滯”狀態。年初首創置業開復工、竣備交付及售樓處開業平均推遲均超過30天。

面對諸多挑戰,首創置業全力克服疫情防控及調控政策影響,有序推進公司復工復產,率先啟動線上直播營銷、多盤跨區聯動等創新營銷模式,有效把握市場窗口期,長三角、粵港澳及部分單核城市項目開盤熱銷,銷售業績實現V型反轉。

最終,首創置業全年實現全口徑銷售額人民幣708.6億元(單位下同)。其中,京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈實現簽約額563.4億元,佔比約80%。三大核心城市圈中,長三角與粵港澳區域簽約額分別同比增長約12%、21%;武漢、昆明、廈門、鄭州等其他潛力型強二線單核城市實現簽約額145.1億元,佔比約20%,較去年同期提升近10個百分點,多區域佈局成果初步顯現。

公司全面推進穩簽約的同時,多措並舉快周轉搶回款,造血能力逆市攀升。具體而言,首創置業通過動態監控、強考核掛鉤等方式,以“確保現金及流動性充足”作為階段性經營策略重心,全力搶抓銷售回款,在疫情防控常態化與行業調控持續加碼的情況下,全年實現並表銷售回款人民幣294.6億元,同比增長11.8%,其中下半年實現並表銷售回款190.6億元,同比增長60.2%。

值得注意的是,在行業政策調控和金融監管深化的大背景下,首創置業進一步優化債務結構,融資成本保持低位。 2020年,首創置業憑藉穩健良好的信用背景,精準研判,通過合理統籌債券、保險資金、資產證券化、供應鏈融資等融資方式,保持多元融資渠道暢通;其中於境外成功發行4.5億美元高級債券,票面利率3.85%;於境內成功發行三期合計人民幣52.09億元3+2年期私募公司債券,加權平均利率僅有3.68%;以及人民幣15億元3年期銀行間定向債務融資工具,票面利率更是低至3.4%。截至2020年末,首創置業的存量債務加權平均成本5.14%,同比下滑25個基點,穩居行業低位。

區域佈局契合國家戰略,實現差異化精準投資

從土地儲備的角度來看,前瞻性聚焦三大都市圈的首創置業,很好地契合了國家戰略十四五規劃發展導向。

具體而言,十四五規劃中第二十八章提及到,要完善城鎮化空間佈局發展壯大城市群和都市圈,分類引導大中小城市發展方向和建設重點,形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。以促進城市群發展為抓手,全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群,發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群,培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。


在優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群的發展方向中,首創置業的聚焦的京津冀、長三角及粵港澳大灣區三大核心城市圈均位列其中。

2020年,首創置業貫徹落實安全穩健的投資策略,充分發揮多元業務優勢,大幅降低招拍掛拿地比例,實現差異化非競爭性投資,新獲北京、南京、重慶、武漢、青島等地共10個項目,總土地投資額189.9億元,總建築面積419.6萬平方米,平均土地溢價僅2.6%。其中三大核心城市圈投資額138.9億元,佔比高達73.2%。截至2020年12月31日,首創置業擁有土地儲備總建築面積1,683.2萬平方米(屬於本公司權益面積1,095.9萬平方米),土地儲備總地上建築面積1,302.3萬平方米(屬於本公司權益面積844.5萬平方米)。其中,首創置業超60%的土儲儲備聚焦在京津冀、長三角及粵港澳大灣區三大核心城市圈。

值得注意的是,雖然現階段我國房地產行業進入後房地產時代,從增量轉入存量發展,但作為中國經濟增長的重要引擎長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群,成為各大房地產行業兵家必爭之地。機構報告顯示,長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營,合計佔比達58.4%,僅長三角佔比就達25.4 %。

在最受歡迎的五大城市群中,首創置業不僅先人一步搶占了其中的京津冀、長三角及粵港三大核心城市群,並在成渝等強二線城市佈局,區域結構佈局持續優化。

同時,首創置業已在上述城市群中樹立了強大的品牌效應。以2020年首創置業熱銷的樓盤為例,2020年,首創置業精准定位新一代消費群體市場需求,以科技賦能主業,全面升級“首創智造2025”,持續錘煉產品核心競爭力,提升全鏈條全方位服務能力。年內,“天閱”、“禧瑞”、“禧悅”等核心產品線多個項目實現熱銷。北京禧悅學府逆市熱賣,住宅已全部售罄,累計簽約額超38億元,高居石景山區普通住宅成交榜第一。此外,在長三角、粵港澳、強二線城市等熱點區域及城市,首創置業打造多個明星樓盤,重點項目開盤去化率維持高位,其中上海禧瑞薈項目開盤即售罄,去化率達100%,杭州天閱雲合源、蘇州天閱湖濱雅苑、東莞禧瑞閱府、昆明譽華州等項目開盤去化率超90%。

近年來,公司全面聚焦房地產開發主業,加強科技及文創等創新業務與主業深度融合,一方面,創新業務為主業賦能,通過產業協同方式助力主業資源獲取,進一步提升主業溢價能力;另一方面,將充分發揮自身業務佈局優勢,深度挖掘存量業務價值,持續鍛造資產運營管理能力,計劃整合打造綜合性輕資產業務平台,主業業務為輕資產業務持續提供運營資源,全力實現創新業務可持續可盈利的業務模式。

據首創置業發佈公告稱,公司擬對奧萊萊斯業務進行重組,將奧特萊斯業務及首創鉅大轉讓給母集團首創集團。據公司管理層表示“奧萊業務重組後,首創置業集中資源發展主業,而首創鉅大在首創集團的直接管理下,將繼續專注於綜合奧特萊斯物業項目。”市場預期,本次轉讓將盤活首創置業的存量資產,進一步優化資產結構,增強抗風險能力,保障業務穩健運營。

在房地產行業從“重開發”到“重運營”轉型的當下,首創置業聚焦房地產開發主業亦是企業可持續穩健發展的大勢所趨。首創置業可圍繞“地產+文創”、“地產+科技”等方向,強化業務線間的協同資源獲取,實現多元創新業務為主業賦能,有利於公司優化業務佈局及資產結構,增強業務抗風險能力,助力公司穩健與可持續發展。

尾語:

2021年,作為十四五規劃開局之年,亦是首創置業聚焦穩健運營和可持續發展的一年。在重新起航的2021年,首創置業只要堅持“強基固本,穩中求進”的工作總基調,緊貼國家政策發展,勢必能在房地產重運營時代下,走出一條具有自身特色的發展道路。

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