【透視】興於無為，庸於無為！中原地產僅剩遮羞佈？

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今年3月10日，中原地產（中原（中國）房地產代理有限公司）又被告上法庭，起訴人是武漢凱力物業管理有限公司，武漢市硚口區人民法院受理。2020年7、8、9三個月，公司接連遭個人陳水全、徐小珂及深圳特富美貿易有限公司起訴。

截至目前為止，中原地產被起訴立案有20宗。關聯企業深圳和盈商業管理合夥企業因自身失信被限制高消費及被入列失信被執行企業。全資子公司深圳市匯瀚融資擔保有限公司因未按時履行法律義務被法院強制執行。企查查顯示，中原地產關聯（企業）風險多達522宗（案件）。

在小編所在的南方城市，「中原地產」的招牌曾經遍佈大街小巷，成為各種「漂」們在城市落腳第一個要拜的個碼頭。

然而，三十年河東，三十年河西，紅色的中原地產逐漸為綠色的鏈家所取代。

官司纏身的中原地產，這幾年過得顯然不能說很好。從九十年代末進軍内地市場到讓位於「互聯網思維」的鏈家和貝殼找房網，中原地產可謂順勢而生，而又因勢淪為平庸。

無為而有為

在中原地產的官網中，公司如是介紹自己：

集團依託香港背景，秉承「無為而治」的管理理念，旗下主打品牌中原地產不僅在香港佔據強勁地位，内地業務更是節節攀升，自九十年代初進入内地市場以來，憑借在香港的成功經驗和模式，採用順勢而為的靈活應變策略，中原地產已在内地主要城市完成網點佈局，並迅速實現本土化融合，在各地市場佔據重要位置……

關於中原地產，關鍵詞有三：一是香港背景，二是内地市場，三則是「無為而治」。

1978年，中原地產代理公司在中國香港成立。聯合創辦人施永青和王文彥是初中同學。施永青1949年出身在上海，祖籍浙江寧波，三歲隨家遷居香港。1967年，臨近中學畢業的施永清因為參加忙於參加讀書會及學運，無暇顧及功課，最終大學落榜。

施隨後進入工人夜校教書，一去八年。1976年，27歲的施永青從夜校離職，因為學歷不夠只能在地產中介謀得一份實習生的差事。兩年之後，他和王文彥共同創辦了中原地產。

1978年，恰好也是中國内地改革開放的第一年。中原地產後來的騰飛，離不開内地市場。

1992年，中原地產在内地成立合資公司。98年成立獨立運作的中原（中國）物業顧問有限公司。這一年，内地房改基本完成，居民對房屋購買需求劇增，二手房市場爆發，中原地產順勢進入二手房中介行業。

在此之前，中原地產分别在1994年和97年進軍廣州、北京及深圳市場，全面滲透了中國經濟最發達地區。内地蓬勃發展的二手房交易需求滋養了中原地產。2005年底，内地注冊登記房地產經紀機構已近兩萬家，行業中的房地產專業、兼職經紀人員達幾十萬。

其中，執牛耳者無疑是中原地產。2010年4月16日，中原地產宣佈旗下20家新門店同開，為行内首家直營門店數量突破200家的企業。2015年底，中原地產在内地有1700多家門店，員工人數超過四萬。當年，公司全年成交金額9205億元，刷新行業新紀錄，同比增長42%；佣金收入152億元，同比增長30%；成交宗數達55萬，同比增長20%。

比較神奇的是，中原地產這家2015年員工人數超過四萬人的房產中介龍頭，在管理上奉行的卻是道家的「無為而治」。

中原地產早期在管理上採用嚴格的申報方式，中介經紀外出都要填報表格並向上級申報。聯合創創始人王文彥是這套管理方法的堅持者。1992年，王因為管理理念不合帶著股權離開中原地產後，公司正式進入施永清「無為而治」管理時代。

在公司里，施永清不會定下具體的計劃，只會給出一個大方向由手下因應内地環境做出具體決策。施永清認為，決策應該由掌握市場最新情況的一線人員來做，管理層不應過多插手。對於員工，中原地產會每個季度發放一次獎金。每名員工在拿到獎金後都有一次機會可以提出離職。離職的員工如果願意也可以隨時回到公司上班，「好草不怕回頭吃」。

就是這種有點類似「放養」的管理方法，讓中原地產在1998年至2015年間在房地產中介市場大獲全勝。但中原地產在内地逐鹿中原的故事，也就此戛然而止。2015年之後，來自互聯網的資金滲入中介行業，唯快不破的鏈家碰上了「無為而治」的中原地產。

房地產中介行業自此變了天。

「互聯網思維」的鏈家VS「上市内亂」的中原地產

2014年，房地產調控讓線下中介經歷了一輪不大不小的寒冬。經營模式更輕的房多多、愛屋吉屋、好屋中國紛紛出現。

但真正能挑戰中原地產行業地位的則是獲得資本加持的鏈家。

鏈家由左晖成立於2001年。2010年，鏈家在線推出並在四年後更名為鏈家網。在經營模式上，鏈家更接近O2O模式。

2011年，鏈家網獲得鼎晖投資9400萬元天使輪投資。2016年4月，鏈家網獲得64億元B輪融資，融資方包括了經緯中國、騰訊投資、百度投資等。

「不差錢」的鏈家在此之前已大步邁開了擴張的步伐。2015年，公司完成了11項行業並購，收購對象包括成都伊誠地產、上海德佑地產、北京易家地產、深圳中聯地產、杭州盛世管家、北京高策地產及廣州滿堂紅等。

其中，深圳中聯地產當年在深圳擁有167家門店，在當地二手房市場佔有18的份額，僅次於中原地產。鏈家收購的目的很明確，就是要直搗中原地產在内地最重要市場之一深圳。

2014年底，鏈家在全國門店不過1500間，經濟人數量約3萬名。到2015年底，鏈家門店就突破了5000家，經紀人8萬名，大增超過兩倍。從交易額看，兩個年度鏈家分别完成交易額2000億元及4000億元，與中原地產的距離越來越近。

與中原地產收入主要依靠收取的佣金不同，鏈家在擴張期二手房業務甚至不圖賺錢，而以理財、資管等業務獲得收入。在一手樓市場，為吸引開發商入駐，鏈家可以給出免佣金的條件。

「財大氣粗」的鏈家人員管理方式很互聯網大廠式「狼性文化」。公司在深圳市場實行高保障、高激勵績效制度，應屆大學畢業生每個月就可以享受每月5000元的底薪，其他的優秀經紀人保障底薪亦有4000元至6000元，佣金比例高達50%至85%。公司對員工採用軍事化、系統化管理，並為每名經紀人設定了經手樓盤量及客戶數量上限，以保證服務質量。

相比之下，推崇「無為而治」的中原地產内部並沒有標準的管理體係，剛入職新人底薪只有約2000元，佣金比例平均在30%左右。公司内部鼓勵多勞多得，業績上不封頂。

兩者相比較，貫徹互聯網式高舉高達經營策略的鏈家給出的條件無疑更加吸引力。而主張「無為而治」的中原地產本身並不願意借鑒鏈家這一套上槓桿擴張的打法。施永青曾表示，鏈家業績上去之後能不能鞏固，還要觀察。中原很少會這樣做（快速擴張），自己承擔不了就會停下來。

對於互聯網資本滲透中介行業，他認為中介行業經營和管理會因此發生變化。但中介行業其實不需要太多錢就能做到。當講故事的人散去，總有人會為自己的嘗試「付出代價」。

然而，後來鏈家擴張越來越快，業務開拓主要依賴自身資金的中原地產相形之下開始後繼續乏力。

其實在2015年，中原地產也有提出過借力資本市場實現跨越式發展。當年年中，在深圳房地產協會舉辦的演講上，施永清和左晖先後發表講話。左晖在會上提出鏈家「儘量做到深圳第一」。之後不久，中原便宣佈重啓上市計劃，施永青自己也重新出任中原集團主席兼總裁。

然而，在2016年兩家公司分别走入了各自的分水嶺。鏈家在當年B輪融資中募資64億元並對賭五年内完成上市，而中原地產則因為原股東王文彥（持有45%股權）反對，遲遲無法完成上市。

王文彥當時提出，中原地產如果要上市，應該有一個控股公司在上市公司上面，他和施永青各佔一半股權。兩個人輪流出任公司主席。該提議自然遭到施永青否決。他認為這會對「中小股東不利」。明眼人都知道，施永青是不可能讓出公司管理權的。

雖然施永清嘴上表示，中原地產就算不上市還有20多億的自有資金對抗對抗鏈家30多億募集資金（剩餘30多億是老股轉讓），仗不是沒法打，但他同時稱如果王文彥不願意幫公司，兩人遲早要「離婚」，何況現在是公司最需要資金的時候。

一來一往，顯然後面那句才更像是真話。要阻止鏈家爬頭，中原地產太需要融資了。然而不接受外部融資又無法完成上市的它，真的沒有辦法獲得外部資金。

對於鏈家和中原地產的競爭，施永清還忽略另外重要的一點：來自互聯網平台的流量加持。

無為終無為

2020年前兩月，受疫情影響，中原地產在内地市場遭遇成立42年來最艱難的幾個月。公司中國大陸區主席黎明楷指出公司在2月份基本沒做生意，只通過線上手段取得零星業績。2月份中原地產的實際業績可能只有正常月份的2%，加起來不到1000萬。而正常情況下，由於1月份春節影響，2月即使銷售額只為正常月份八成，亦有六、七億收億。

當時中原地產的現金流只夠支撐公司再經營三個月時間。

當然，内地房地產市場大約在當年四月份就開始復蘇，中原地產也並沒有陷入自己預期中持續沒有收入現金流撐不過三個月的死局。

但中原地產最近幾年的經營的確不理想。今年2月份，黎明楷在接受訪問時透露中原地產過去兩年門店數量其實有所減少，面對對手衝擊，自己反應「有點慢」。而在經過内部改革之後，預期今年中原地產的門店數量會有所增加。下半年會推出新的合夥人制度計劃，門店增速可能會加快。但無論怎麽快，中原都不會出現大量收購門店呈現的翻倍式幾何增長。

而在另一邊廂，房地產交易平台貝殼找房（BEKE-US）在去年8月份完成上市。公司在上市首日發行價為20美元，截至3月12日收盤，最新股價已上漲至59美元。

貝殼找房在2018年4月由鏈家網升級而來，定位於技術驅動的品質居住服務平台，開放優質資源和線上能力，為消費者提供二手房、新房、租賃等全方位居住服務。

根據招股書所示，貝殼找房2020年上半年營收為272.6億，同比增長39%；淨利為16.1億元，同比增長188.6%。其中，存量房交易收入125.6億元，同比基本持平；新房交易實現收入139.8億，同比增長115.7%；其他新興業務收入7.3億，同比增長49 %。

業務上線的貝殼找房受疫情影響相對沒有很大。

在IPO前，左晖在貝殼找房中持有28.9%股權，算上代其他股東持有的股份，其投票比例合計為46.8%。公司第二大股東為騰訊，持股比例為12.3%。；軟銀旗下SVF II Shell Subco （Singapore） Pte. Ltd.及高瓴資本分别持有10.2%及5.3%。

早在2019年2月，公司第二大股東騰訊便在微信支付的「第三方服務」中為貝殼找房開通入口，為平台導流。

其實在2015年，中原房產也打造了一個名為「中原好房子」的O2O平台，並在北京、成都、南京、杭州、惠州、珠海等13個城市佈局。但這個「中原好房子」一來沒有資金營銷推廣、二來沒有互聯網平台導流，最終只淪為小眾平台。

而傍上了騰訊等互聯網大廠大腿的貝殼找房，則在去年順利上市，完成了2016年的融資對賭。

施永清不僅看輕了金錢的力量，更沒看到騰訊已積攢的海量用戶流量。直到去年，中原地產與貝殼找房在營收規模上，已存在量級的差距。

截至去年2月份，中原地產在中國内地、香港等地共設立61家分公司、2400間分店。而鏈家2019年在全國30個城市的門店已超過8000家。

施永清一生崇尚無為而治。中原地產興於無為，最終亦平庸於無為。

目睹其起起落落，也許身為中原地產曾經顧客一員的我們也只好徒歎時也命也罷了。

作者：橘子汽水