【物管動態】深耕大型社區物管！世紀金源服務港股遞表

原創

在2020年物管行業盤點中，財華社預測2021年物管股瘋狂的上市潮還會持續。

在2020年物管行業30強中，仍有多大12間企業未上市，其中不乏萬科物業、龍湖智慧服務和金地物業等大型物管企業。當前物管行業天時和地利都具備了，能上市募資分享市場盛宴何樂而不為？

進入2021年，蠢蠢欲動的物管行業依然吹響港股上市號角。1月20日，旅菲愛國華僑黃如論先生創辦的綜合性跨行業國際集團——世紀金源集團旗下的世紀金源服務向港交所遞交了招股書，成為年内第3間港股遞表的物管企業。

在世紀金源服務之前，新希望服務和德信服務這兩家物管企業也已於年内遞表。而今年來向港股遞表的企業有12間，其中物管企業就佔了3間，佔比達到1/4。作為抗周期的行業，該行業上市聲勢浩大，眾多參與者在前人成功港股上市的背景下對資本市場興趣盎然，都期望能拿到港交所入場券，然後集資擴大發展規模，提升競爭實力。

與新希望服務和德信服務不太一樣，世紀金源服務管理的項目是地標性大型社區，聽上去非常高端上檔次。那麽，在行業里差異化發展的世紀金源服務質地如何？

毛利率高

世紀金源服務歷史較早，在1992年就已在福州成立，8年後走出福建，並開始涉足大型社區物業服務，運營「世紀城物業管理」和「世紀生活」兩大子品牌，分别著重物業管理服務和社區增值服務。

截至2020年9月30日，世紀金源服務在管項目223個，在管總建築面積為6390萬平方米，位列2020年中國物業服務企業綜合實力500強第18位。

世紀金源服務管理的世紀城項目為各地家喻戶曉的地標性大型社區，這些項目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌，且聚集豐富商業資源的大型住宅社區組成。

因世紀金源服務大型綜合性物業的業主數量眾多、物業規模較大、並且在當地通常具有標桿效應，所以這種規模化運營帶來了較高的效率。無論是物業管理分部還是增值服務分部，公司的毛利率在行業里均處於前列。

2018年和2019年，世紀金源服務毛利率分别為32.1%和31.8%，高於百強物業服務企業中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。

經營業績方面，世紀金源服務盈利水平有所波動。2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止9個月，公司總收入分别為9.22億元(人民幣，下同)、10.59億元、7.61億元和8.61億元；淨利潤分别為2.18億元、1.81億元、1.39億元和1.83億元。

世紀金源服務社區增值服務分為社區生活服務、社區空間運營服務和社區新零售服務，具體包括房屋維修、家庭清潔、停車管理和社區團購等服務。公司的社區增值服務還有待進一步發展。數據顯示，2019年及2020年前9月收入分别為2.38億元及1.66億元，僅分别同比增長2.57%及2.86%，增幅遠低於物業管理分部。同時，公司物業管理費收繳率逐年下降，2018年、2019年及2020年前三季分别為99.1%、95.3%和92.4%。

值得注意的是，世紀金源服務的社區增值服務收入比重在行業内排名前列，2020年前9月收入佔比達19.5%，能排在已上市物管企業中的前五名。

市場化開拓有所成效

與很多物管企業一樣，世紀金源服務也主要依賴母公司輸血。在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止9個月，世紀金源服務向世紀金源集團所開發的物業提供物業管理服務所產生的收入分别佔物業管理服務總收入的97.6%、89.3%和82.9%。

截至2020年9月30日，世紀金源服務外拓項目在管建築面積為1616萬平方米，佔在管總建築面積比例為25.27%，輻射16省48個城市。從收入佔比看，期内世紀金源服務外拓項目收入達1.19億元，佔比17.1%，較2018年增長14.7個百分點，外拓成效顯著。

世紀金源服務稱有多元化物業組合，包括住宅物業和非住宅物業，其中非住宅物業包括商業物業和寫字樓以及公共建設物業(如工業園、學校和醫院)。但非住宅物業規模較小，2020年前9月只有700餘萬平方米的在管面積，收入佔比僅為7.9%。

於2020年，世紀金源服務承接了由世紀金源集團所開發的十個大型購物中心和一家奧特萊斯的物業管理項目；同時，年内拓展了公共建設物業，逐步將服務範圍擴大至學校、醫院等公共建設物業。

為了增強社區增值服務，世紀金源服務投身科技賦能及數字化，去年底以注資4000萬元的方式收購長沙萬為機器人有限公司25%股權，計劃將機器人產品應用至物業管理服務，建立一個全面的智能安保平台。

總的來看，世紀金源服務的市場化開拓能力表現不錯，主要體現在物業管理服務板塊，對擴大收入來源和物業管理組合帶來了積極影響。不過，多數來自第三方物業項目在近郊區，導致平均物業管理費較低，2020年前9月平均物業管理費僅為1.25元/平米，遠低於同期來自世紀金源集團所開發的項目2.26元/平米的平均物業管理費。這也側面說明，公司來自第三方項目的質地不如來自母公司項目好，在地理位置、生活配套等方面存在不足。

不過有舍有得，公司來自第三方項目產生的增值服務收入非常可觀，2020年前9月收入達1.67億元，佔比高達99.1%。因此，在增值服務還未形成係統和規模的體係時，公司要增強增值服務收入，更多是看市場化拓展所帶來的項目，因為就目前來看，地標性大型社區所帶來的增值服務業務業績並不樂觀。

做好社區增值服務才是物業的未來。未來要在發展住宅物業大盤的科技化物業，帶動世紀金源服務整體社區增值服務盈利能力，最重要的不是公司的物業管理組合有多豐富，毛利率由多高，而是找準定位，深耕其在行的增值服務，在經營水平和服務能力上下功夫，增強住戶信任感、認同感。

在行業内，已有不少企業在掘金社區增值服務這片藍海上有所建樹。以行業「巨無霸」碧桂園服務(06098-HK)為例，碧桂園服務的增值服務戰略很明確，圍繞資產和流量兩個核心來構建，已經形成初具規模的六大業務板塊，分别為家政服務、拎包入住服務、社區傳媒服務、增值創新服務、房屋經紀、園區空間服務，具備了成本優勢和實現了價值鏈的利潤再分配。2020上半年，公司社區增值服務收入達6億元，同比增長 96.2%，其中拎包入住服務同比增長213.5%。

對接社區服務成未來物管行業新方向

在巨大的市場體量以及消費升級的背景下，社區增值服務不但市場空間廣闊，還受到政策的力挺。

今年年初，住建部、發改委、銀保監會等十部委昨日發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，内容涵蓋完善物業服務價格形成機制、推動發展生活服務，鼓勵有條件的企業向各類生活服務領域延伸等。

其中涉及物企的重要内容如下：

1、推動城市管理服務下沉，向居住社區延伸。

2、加強智慧物業管理服務能力建設，提升設施設備智能化管理水平。

3、城鎮老舊小區改造中推動建立物業管理長效機制，鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。

4、支持物業服務企業兼並重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

5、鼓勵有條件的物業服務企業向養老、託幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

這些政策内容，對社區增值服務的支持力度是非常大的。此項政策的亮點在於對物管企業放寬經營權限，包括養老託幼、社區消費、資產管理等領域，可以認為是物業企業「春天」的到來。對接生活服務需求，也有助於物管企業探尋新邊界，實現「創新營收+優質服務」的良性發展。

對於上市募資所得額用途，世紀金源服務計劃將65%資金用於收並購，拓展寫字樓、購物中心等非住宅物業，以及住宅物業項目；另外將15%資金用於增值服務及其行業上下遊業務產業鏈，包括新零售、家政及房地產經紀等。

當下行業發展得熱火朝天，作為中小規模物管企業，留給世紀金源服務的時間並不多了。未來2-3年，優秀的規模物企通過收購兼並將實現高速發展，物業板塊30強的行業規模集中度可以基本確定下來。搶佔市場規模，加強社區增值服務為主的服務力和核心競爭力，未來時間緊迫，若能成功赴港上市，對世紀金源服務的這些長遠戰略也將起到推動作用。