【物管动态】深耕大型社区物管！世纪金源服务港股递表

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日期：2021年1月22日 下午5:50作者：覃汉计 編輯：mila

在2020年物管行业盘点中，财华社预测2021年物管股疯狂的上市潮还会持续。

在2020年物管行业30强中，仍有多大12间企业未上市，其中不乏万科物业、龙湖智慧服务和金地物业等大型物管企业。当前物管行业天时和地利都具备了，能上市募资分享市场盛宴何乐而不为？

进入2021年，蠢蠢欲动的物管行业依然吹响港股上市号角。1月20日，旅菲爱国华侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集团——世纪金源集团旗下的世纪金源服务向港交所递交了招股书，成为年内第3间港股递表的物管企业。

在世纪金源服务之前，新希望服务和德信服务这两家物管企业也已于年内递表。而今年来向港股递表的企业有12间，其中物管企业就占了3间，占比达到1/4。作为抗周期的行业，该行业上市声势浩大，众多参与者在前人成功港股上市的背景下对资本市场兴趣盎然，都期望能拿到港交所入场券，然后集资扩大发展规模，提升竞争实力。

与新希望服务和德信服务不太一样，世纪金源服务管理的项目是地标性大型社区，听上去非常高端上档次。那么，在行业里差异化发展的世纪金源服务质地如何？

毛利率高

世纪金源服务历史较早，在1992年就已在福州成立，8年后走出福建，并开始涉足大型社区物业服务，运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。

截至2020年9月30日，世纪金源服务在管项目223个，在管总建筑面积为6390万平方米，位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位。

世纪金源服务管理的世纪城项目为各地家喻户晓的地标性大型社区，这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌，且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成。

因世纪金源服务大型综合性物业的业主数量众多、物业规模较大、并且在当地通常具有标杆效应，所以这种规模化运营带来了较高的效率。无论是物业管理分部还是增值服务分部，公司的毛利率在行业里均处于前列。

2018年和2019年，世纪金源服务毛利率分别为32.1%和31.8%，高于百强物业服务企业中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。

经营业绩方面，世纪金源服务盈利水平有所波动。2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止9个月，公司总收入分别为9.22亿元(人民币，下同)、10.59亿元、7.61亿元和8.61亿元；净利润分别为2.18亿元、1.81亿元、1.39亿元和1.83亿元。

世纪金源服务社区增值服务分为社区生活服务、社区空间运营服务和社区新零售服务，具体包括房屋维修、家庭清洁、停车管理和社区团购等服务。公司的社区增值服务还有待进一步发展。数据显示，2019年及2020年前9月收入分别为2.38亿元及1.66亿元，仅分别同比增长2.57%及2.86%，增幅远低于物业管理分部。同时，公司物业管理费收缴率逐年下降，2018年、2019年及2020年前三季分别为99.1%、95.3%和92.4%。

值得注意的是，世纪金源服务的社区增值服务收入比重在行业内排名前列，2020年前9月收入占比达19.5%，能排在已上市物管企业中的前五名。

市场化开拓有所成效

与很多物管企业一样，世纪金源服务也主要依赖母公司输血。在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止9个月，世纪金源服务向世纪金源集团所开发的物业提供物业管理服务所产生的收入分别占物业管理服务总收入的97.6%、89.3%和82.9%。

截至2020年9月30日，世纪金源服务外拓项目在管建筑面积为1616万平方米，占在管总建筑面积比例为25.27%，辐射16省48个城市。从收入占比看，期内世纪金源服务外拓项目收入达1.19亿元，占比17.1%，较2018年增长14.7个百分点，外拓成效显著。

世纪金源服务称有多元化物业组合，包括住宅物业和非住宅物业，其中非住宅物业包括商业物业和写字楼以及公共建设物业(如工业园、学校和医院)。但非住宅物业规模较小，2020年前9月只有700余万平方米的在管面积，收入占比仅为7.9%。

于2020年，世纪金源服务承接了由世纪金源集团所开发的十个大型购物中心和一家奥特莱斯的物业管理项目；同时，年内拓展了公共建设物业，逐步将服务范围扩大至学校、医院等公共建设物业。

为了增强社区增值服务，世纪金源服务投身科技赋能及数字化，去年底以注资4000万元的方式收购长沙万为机器人有限公司25%股权，计划将机器人产品应用至物业管理服务，建立一个全面的智能安保平台。

总的来看，世纪金源服务的市场化开拓能力表现不错，主要体现在物业管理服务板块，对扩大收入来源和物业管理组合带来了积极影响。不过，多数来自第三方物业项目在近郊区，导致平均物业管理费较低，2020年前9月平均物业管理费仅为1.25元/平米，远低于同期来自世纪金源集团所开发的项目2.26元/平米的平均物业管理费。这也侧面说明，公司来自第三方项目的质地不如来自母公司项目好，在地理位置、生活配套等方面存在不足。

不过有舍有得，公司来自第三方项目产生的增值服务收入非常可观，2020年前9月收入达1.67亿元，占比高达99.1%。因此，在增值服务还未形成系统和规模的体系时，公司要增强增值服务收入，更多是看市场化拓展所带来的项目，因为就目前来看，地标性大型社区所带来的增值服务业务业绩并不乐观。

做好社区增值服务才是物业的未来。未来要在发展住宅物业大盘的科技化物业，带动世纪金源服务整体社区增值服务盈利能力，最重要的不是公司的物业管理组合有多丰富，毛利率由多高，而是找准定位，深耕其在行的增值服务，在经营水平和服务能力上下功夫，增强住户信任感、认同感。

在行业内，已有不少企业在掘金社区增值服务这片蓝海上有所建树。以行业“巨无霸”碧桂园服务(06098-HK)为例，碧桂园服务的增值服务战略很明确，围绕资产和流量两个核心来构建，已经形成初具规模的六大业务板块，分别为家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房屋经纪、园区空间服务，具备了成本优势和实现了价值链的利润再分配。2020上半年，公司社区增值服务收入达6亿元，同比增长 96.2%，其中拎包入住服务同比增长213.5%。

对接社区服务成未来物管行业新方向

在巨大的市场体量以及消费升级的背景下，社区增值服务不但市场空间广阔，还受到政策的力挺。

今年年初，住建部、发改委、银保监会等十部委昨日发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，内容涵盖完善物业服务价格形成机制、推动发展生活服务，鼓励有条件的企业向各类生活服务领域延伸等。

其中涉及物企的重要内容如下：

1、推动城市管理服务下沉，向居住社区延伸。

2、加强智慧物业管理服务能力建设，提升设施设备智能化管理水平。

3、城镇老旧小区改造中推动建立物业管理长效机制，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

4、支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

5、鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

这些政策内容，对社区增值服务的支持力度是非常大的。此项政策的亮点在于对物管企业放宽经营权限，包括养老托幼、社区消费、资产管理等领域，可以认为是物业企业“春天”的到来。对接生活服务需求，也有助于物管企业探寻新边界，实现“创新营收+优质服务”的良性发展。

对于上市募资所得额用途，世纪金源服务计划将65%资金用于收并购，拓展写字楼、购物中心等非住宅物业，以及住宅物业项目；另外将15%资金用于增值服务及其行业上下游业务产业链，包括新零售、家政及房地产经纪等。

当下行业发展得热火朝天，作为中小规模物管企业，留给世纪金源服务的时间并不多了。未来2-3年，优秀的规模物企通过收购兼并将实现高速发展，物业板块30强的行业规模集中度可以基本确定下来。抢占市场规模，加强社区增值服务为主的服务力和核心竞争力，未来时间紧迫，若能成功赴港上市，对世纪金源服务的这些长远战略也将起到推动作用。