戚金興107億補倉與破圈之困

濱江集團董事長戚金興

  樂居財經 張丹 發自杭州

  沒有好糧田，怎得倉廪足。在地產企業眼里，好地塊就如好糧田，縱使豪擲多金，也要搏一搏。

  7月31日，杭州8宗地塊集中出讓，濱江集團以107.38億元競得下城區文晖單元3塊住宅用地，建築面積29.85萬平，溢價率21.77%。據樂居財經了解，這是今年截止目前杭州的第三高總價地塊。

  杭州是濱江集團發家之地，也是董事長戚金興倚重之地。進入2020年以來，濱江就持續加倉杭州。

  數據統計顯示，今年上半年，濱江集團共獲得19宗地塊，其中杭州就佔9宗，一半的土地儲備都囤在了大本營。

  從拿地金額來看，上半年濱江集團拿地金額不超過353億元，這一筆107億的投入，是前6個月拿地款總和的1/3，足見這塊地在濱江集團心中的分量。

  資料介紹，競得的下城區文晖單元地塊，包括文晖單元XC0402-R21-22地塊、文晖單元XC0402-R21-23地塊、文晖單元XC0404-R21-03地塊，出讓土地面積10.74萬平方米，土地用途為住宅（設配套公建）用地，地上總建築面積不大於29.85萬平方米。

  内外夾擊

  濱江是一家區域深耕型房企，業務多盤踞在浙江省内。

  尤其在杭州，其知名度和規模不亞於綠城，近兩年，濱江在杭州地區的銷售額，更是在綠城之上，素有“杭州一哥”之稱。

  官網顯示，濱江上半年完成銷售額547億元，其中大本營杭州以網簽金額156.1億元和178.5億元，分别位列杭州地區銷售權益榜和操盤榜第一名。

  不過，縱然位居杭州之首，濱江在杭州拿地也併不輕松，競得一塊地也要經過數十輪厮殺。

  5月11日，濱江通過79輪競拍，摘得杭州蕭山區1宗宅地和1宗商住用地；6月16日，濱江經過83輪競價，以61.86億元的總價獲得一宗杭州商住用地；再看7月31日的這筆競拍，濱江經過82輪厮殺才拿下。

  生於斯，長於斯。濱江深耕杭州近30年，以開發豪宅而知名，但隨著杭州成為頭部房企火熱爭奪之地，濱江的生存空間在壓縮。有數據統計，今年1-6月杭州拿地熱度最高，前50強房企在杭州拿地超550萬平方米。

  濱江集團也併不想偏安杭州一隅，也有心走出浙江“舒適圈”。

  “我的目標是在2021年，濱江的銷售額要突破千億。”戚金興在2016年作出千億規劃，濱江集團開始向外擴張，併製定了相應戰略：深圳為主場戰，上海為次戰場，杭州作為根據地。

  2016年先後在上海和深圳介入舊改項目。低調保守的戚金興，走出去的這一步也很謹慎，他選擇與人合作共同開發。

  但是，對外擴張併沒有獲得滿意回報，反而給向來穩健的濱江集團帶來了煩惱。

  與深圳安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業園項目，由於政策和安遠控股實控人等原因，項目在2018年擱淺，濱江集團意欲收回投資的11.6億元，如今，僅收回4.36億元，2019年決定計提7.24億元的壞賬。

  在上海與中崇集團合作舊改項目，結局也差不多。開發的湘府花園三期項目未成型，濱江集團將對方告上法庭，試圖通過法律來追討超9億元的投資款項，雖已勝訴，但拿到錢併不容易。據了解，中崇集團流動性危機至今未解。

  省外擴張的不順，濱江集團將更多精力用於穩固根據地。2019年新增的30個土儲項目，多集中在杭州、溫州、金華、湖州等省内城市。

  千億背後

  土地儲備較低，是業内在評價濱江集團時常會提到的一點。

  截至2019年末，濱江集團的土地儲備約1071.4萬方，可售貨值約2500億元，浙江省佔比超八成。

  放入千億規模的房企中，這樣的土儲併不高。不過，就濱江集團自身而言，近四年，一直在積極拿地豐厚土儲。

  2016年—2019年，新增土儲分别約為160.8萬方、220.5萬方、347.0萬方與295.4萬方。進入2020年，濱江集團在土地市場表現得也很積極。

  上半年拿地19宗，趕超2019年新增的一半；僅6月份就拿下10宗，補倉111萬方，單月新增土儲面積，是去年全年新增的38%。除此之外，7月又新添2宗。

  開疆拓土，需要眼光，更需要錢。

  根據一季度報顯示，濱江集團經營性活動現金流淨額為-25.46億元，較去年同期的2.42億元下滑1152.15%，主要原因便是期内支付的土地款較去年同期增幅較大。

  隨著規模擴張，資金流出在增加，濱江集團通過融資來“輸血”。

  據不完全統計，2020年以來，濱江集團通過超短期融資券、中期票據、ABS等方式進行了9筆融資，籌資總額超過200億元。6月18日，更是公佈了高達75億元的融資計劃。

  其實，濱江集團的短期償債壓力併不大。截至2019年末，手握現金120億元，短期債務105.25億元，可以完全覆蓋短債。2020年一季度，貨幣現金為127億元。

  資金充裕，卻又頻繁融資，更多人將原因歸結為：濱江集團的權益佔比偏低。

  2019年，濱江集團以1120.6億元的銷售額，邁入千億房企之列，不過，其權益金額為422.8億元，佔比37.73%。併且，較2017、2018年佔比有所下滑，數據顯示，2017年.2018年權益佔比分别為42.28%、44.09%。

  對於權益佔比低，戚金興此前有過回應，“合作過程中，95%的項目都由濱江承擔開發建設，項目服務管理收入就達到8億多。2019年公司拿地權益佔比已提高到52.8%，未來權益比例會逐步提高。”