促進合作社樓宇重建 韋志成︰市建局可直接補地價

日期:2020年6月28日 下午12:04
促進合作社樓宇重建 韋志成︰市建局可直接補地價

在剛過去的星期二,周主席與我及管理層團隊出席了立法會發展事務委員會會議,向議員匯報過去一年市建局的工作進度,包括位於九龍城區的兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目的推展情況。

兩個試點項目受到新冠肺炎疫情影響,延遲了3個月至5月底才可以啟動,雖然社交距離的措施仍在實施,但我們借助科技,讓凍結人口調查工作能夠順利完成。

歸納調查結果 涉及「三無」、「三高」、「三難」

經過整理和分析兩個項目涉及37個公務員建屋合作社、合共616個單位的住戶資料後,我們就兩個項目的住戶特徵得出一些初步觀察。

物業狀況方面,我們留意到全部合作社樓宇都沒有天台僭建,單位內亦沒有分租的問題,而於地面的住宅單位亦沒有改裝成商舖經營。從物業狀況上的「三無」,可見公務員皆守法明理,遵守合作社條款的單位用途。

從凍結人口調查整理得來的住戶資料,我們觀察到「三高」的現象。第一是自住率高,有九成半的單位皆由合作社成員自己居住;第二是家訪調查的成功率高,至現在,我們已完成約九成單位的調查。此外,住戶的查詢數字亦相當高,兩個項目合共有大約接近一半的住戶,向市建局提出查詢,較一般項目高出超過一倍,反映他們十分關注這項重建計劃,希望加深了解。

但另一方面,要執行這個重建計劃,我們在收購和安置工作將要面對三個困難點。第一「難」是項目內共有10個合作社尚未解散,而散社的程序非常複雜,一般需要兩、三年時間才能完成,而合作社社員需經散社和分契程序取回單位業權後,才能考慮市建局的收購建議。第二「難」是,除了散社之外,他們還要向政府補回地價,才能解除轉讓限制,以完成買賣手續,但現時兩個項目內未補地價的單位多達九成。此外,項目內最大的單位面積超過1500呎,並約有一成住戶屬於「特大家庭」,家庭成員由6人至最多的11人。我們估計,他們日後考慮收購和搬遷計劃時,「分戶」將會是一個較難處理的問題,屬於第三「難」。

居民期望改善居住環境與樓宇安全

凍結人口調查的結果亦反映,兩個項目內共有近三成居民屬於65歲或以上的長者。我從項目範圍內部分居民,尤其是年老的一眾,向城規會反映的意見中得悉,他們十分關注合作社樓宇沒有升降機,令到年老居民日常出入大廈十分困難。有居民反映,長者生病後都無法步行落樓求醫,唯有召喚救護員到場送院治理;更甚的是,即使有救護員接報到場,由於樓宇的樓梯十分狹窄,他們使用擔架床運送病者時亦相當困難,有機會影響緊急救援工作。

ura photo合作社樓宇皆沒有升降機,長者日常出入甚為不便;大廈樓梯狹窄,樓梯間的轉彎位置闊度一般只有約2米,影響救護員使用擔架運送病人。

更有住戶指出,絕大部分合作社樓宇屬於舊式樓宇常見的單梯式設計,整幢大廈各個樓層只有一道樓梯連接,他們憂慮假若低層的樓梯口附近有雜物起火,令居住於高層的住戶無法通往地面逃生,我認為這項消防安全風險絕對不容忽視。

從大多數合作社樓宇居民的意見中,我理解他們視合作社房屋為安居之所,不單盼望自己有一個舒適和安全的居住環境,亦視單位為家庭的重要資產,希望物業能夠傳承予下一代。然而,當樓宇已經老化並存在消防安全危險時,我們是否應該思考,透過舊樓重建,為原來單位業主提供適當的收購款額及補償,協助他們重置樓齡較新、配套設施更完善的居所,並可為下一代留下更優質的物業資產,較維持現時的樓宇狀況及居住環境,更為務實及合理?

再加上重建合作社樓宇這個契機,可讓我們透過重整規劃,盡用土地的發展潛力,除了改善舊區環境、增加社區設施和綠化休憩空間等之外,亦能大幅增加房屋供應,按現時的規劃設計,新建單位總數約3,000個,較現時單位數目增多5倍,當中包括約1,000個公營房屋單位,將市區土地這珍貴資源,惠及社會上有急切房屋需要的市民。

加強解說 減輕受影響住戶的憂慮

今次項目作為重建公務員合作社樓宇的試點之一,我明白部份住戶對市建局的規劃流程,以及收購和補償機制未必有深入的認識。為了協助公眾理解,我想透過這篇網誌,回應公眾提及的幾個疑問,並釐清當中的一些誤解,減輕受影響住戶的憂慮。

為何試點項目公佈前保密,使居民未能盡早作心理準備?

市建局須就所有重建發展計劃(包括試點項目)遵守保密原則,只會透過刊憲啟動相關項目時,才會對外公布項目細節,包括重建位置及範圍等資料。這是因為巿建局對業主的「七年樓齡」補償較巿場對這類舊樓的出價為高,對合資格租客亦有特惠津貼和安置安排,因此,項目在公布開展前必須保密,以免有人在獲悉消息後入住項目內已經撤銷轉讓限制的合作社樓宇單位,濫用賠償安排或安置資源。
 
項目開展後,如何諮詢受重建影響的居民意見?
兩個試點項目皆按照《市區重建局條例》,沿用市建局推展重建項目的形式推行。一如其他重建項目的諮詢機制,公眾可以就發展項目提出意見。

由於項目開展時,政府的「限聚令」和其他社交距離措施仍在實施當中,因此市建局未能一如過往舉辦公眾簡報會。雖然如此,我們已向受影響住戶提供預先錄製的影片,就項目的規劃、審批、市建局物業收購準則及租客安置事宜、以及協助解散合作社的支援作詳細介紹。

因應政府逐步放寬有關減少社交接觸的措施,我們已決定恢復為居民舉辦簡報會,以便與居民作更直接交流和解說。我們正加緊準備簡報會的執行細節,並物色合適的場地,一俟有確定的安排,同事們會通知各個住戶。
 
合作社樓宇未算嚴重失修,為何有重建的需要?

政府在2018年《施政報告》中,邀請市建局物色一至兩個適合作高密度發展的合作社地段作為重建試點。市建局根據《施政報告》中所列出適合重建合作社樓宇的特點,考慮不同地盤選址的可用剩餘地積比率、所涵蓋的合作社數目,以及鄰近現有公共屋邨等多項因素,選出這兩個項目作為重建的試點項目。

選定試點的選址後,我們按照《市區重建策略》的指引,為項目的土地作重新規劃,以用盡土地的發展潛力,從而提高單位的供應和可發展的面積,並將提供公營房屋的元素納入規劃之中,達致更廣泛的社區裨益,惠及更多有需要的市民。

試點項目亦可以透過重新規劃,改善地區的連接性及暢達性,並透過合適的城市設計,營造更宜居的社區。以靠背壟道項目為例,我們建議興建一條地下購物街,連接毗鄰項目沙中綫日後啟用的土瓜灣站兩個出入口,並通過站內已建的行人隧道網絡,進一步連繫土瓜灣舊區以及市建局在該區的多個重建項目;透過優化樓宇佈局,減少平台的上蓋面積,可騰出更多地面空間作休憩及多元社區活動用途。
 
在處理土地補價的程序上遇到困難,市建局如何協助?

為協助合作社社員處理散社事宜,市建局已委聘一家對散社安排有專業知識和經驗的法律顧問,為兩個試點項目內尚未解散的合作社,提供免費法律顧問服務,協助社員盡早處理散社、分契和取回業權事宜。

合作社成員經散社及分契程序獲取單位業權後,須根據合作社樓宇的土地契約條款,向政府繳付土地補價,才可以轉讓其單位。業主作為業權人,有履行地契的責任,然而,市建局會協助業主處理補地價的程序,簡化補價的審批流程。

當試點項目的規劃獲得政府核准後,市建局便會代合作社業主統一向政府申請評估合作社樓宇的補地價款額,業主毋須自行申請補地價,以省卻當中的申請及審批程序;同時,我們按既定的收購機制,委聘獨立測量師評估受影響住宅物業的市值交吉價,加上一筆特惠津貼(即自置居所津貼),作為向受影響自住業主提出的收購價。

我們在出價時,會同一時間向業主分別提供市建局的收購價和政府的補地價金額,方便業主參考。若業主接受市建局的出價,市建局便會直接替業主向政府支付補地價,不用業主先行墊支。相對一般合作社業主要先行補價才可以轉讓單位,新安排可免卻業主準備現金周轉的煩惱。而每名業主亦可獲政府豁免在補地價時所需支付的數萬元行政費,連同市建局給予的免費法律顧問服務,可減輕這兩個試點項目社員在處理散社和補地價這兩方面所涉的繁複程序和財政負擔。

在補地價方面,我亦留意到部份住戶對補地價的計算方法,存在誤解,例如以為需動用市建局整筆收購價當中的三分之二,用作支付補地價,因而擔心餘下的三分之一金額,不足以購買合適的重置居所。

其實,根據政府的補地價安排,業主要為撤銷合作社樓宇轉讓限制而須繳付尚欠政府的三分之二土地補價,而不是「收購價」的三分之二。市建局的作價,以單位的市價加上特惠津貼計算,與政府收取的土地地價不同,各有獨立的評估機制,而一般情況下,單位的市價比土地的市值為高。

按我們的初步評估,自住業主在扣除土地補價後收到的補償,足夠用作購買由香港房屋協會發展和提供的專用安置屋邨的資助出售單位,作為重置居所的選擇之一。

舊區更新的過程複雜而漫長,難免會對居民原來的生活和社區網絡帶來影響。然而,我們應該放眼於舊區重建為社會創造的長遠效益,當中不只是受影響的居民可以獲得遷置到更優質居所的機會;更重要的是,透過重新規劃,將非常緊絀的市區土地資源,充份運用,增加房屋的供應,同時惠及社會上更多需要改善生活及居住環境的市民。「取之社會、用之社會」,我們在顧及個人利益的同時,亦應考慮整體的社會利益,才能促進城市和經濟發展,造福整個香港。

在推展公務員合作社樓宇重建試點項目的路上,市建局定當與社區同行,繼續聆聽不同持份者的意見,並兼顧受影響居民合情合理的需要和訴求,在可行情況下盡量提供協助,讓重建計劃得以順利推展。

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