疫情過後樓市會發生怎樣的變化？房價漲還是跌？

【原創】疫情過後樓市會發生怎樣的變化？房價漲還是跌？

（非特別標注，文章皆為譚浩俊原創）

新型冠狀病毒感染的肺炎，就像一只從天而降的「黑天鵝」，完全打亂了各方面的安排與部署，不僅餐飲、旅遊、零售、影院、交通等行業遭受重創，使得商家等的安排都完全變了樣，不僅失去實現的可能，還都遭受了巨大損失。與餐飲、旅遊等一樣，2020年春節期間的房地産交易，也被全面鎖住，原本期待的外出人員春節期間返鄉置業，也不可能實現了。

雖然說近兩年來房地産市場整體比較低迷，就算去年一度出現了部分城市房價再度上漲現象，但是，並沒有能夠改變房地産市場低迷的現狀。因此，很多人對房地産市場的「春節行情」並不看好。縱然如此，也決不會出現春節期間開發商集體打烊的現象。至少，在外出人員紛紛回鄉的情況下，還是能夠帶來一些返鄉置業的行情的，會比平時的交易量增加的。

現實是，今年的春節，開發商只能在新冠疫情這只「黑天鵝」的翅膀下，承受著無交易可談的煎熬。因為，本就資金鏈已經很緊，期待著春節期間能夠通過促銷有所緩解，沒想到出現無交易現象，相當一部分開發企業都有可能面臨資金鏈斷裂風險。如果沒有新增資金的支持，難免會出現少部分企業資金鏈斷裂問題。因為，疫情仍會維持一段時間。即便疫情得到有效控制，廣大居民也不會立刻轉向購房，而會待疫情完全過後，風險徹底消除了，才會聚集到售樓處。所以，開發商要想等待售房來回籠資金、緩解資金鏈緊繃矛盾，恐怕等不起、也等不了。

這也意味著，疫情已經對開發企業形成了極大的挑戰，樓市在上半年全面啓動的概率不會太大。疫情會在較短的時間内得到全面控制，樓市則需要等待一段時間，等待疫情帶來的心理影響逐步消除以後。那麽，能夠給開發商帶來希望的，可能只有兩個方面：一是下半年，一是選擇降價。

下半年樓市會慢慢啓動、慢慢複蘇，是肯定的，也是必然的，更是必須的。否則，開發商真的會出現比較嚴重的資金鏈斷裂問題。畢竟，幾個月的無交易，或交易寥寥，對主要依賴資金堆積起來的開發商來說，是一件相當不容易的事。不僅開發商，為開發商墊資建造房屋的施工隊，也會因此而受到嚴重影響。在這樣的情況下，無論是開發商自身還是管理層，都需要認真思考這個問題，需要想辦法解決。調控並不是將市場調死，而是把房價穩定下來，讓市場能夠更加健康的發展。所以，下半年可能是房地産市場的一個小小的轉折點，也是一個新的利益博弈機會。

那麽，對有的開發商來說，是沒有條件等到下半年再通過售房回籠資金的，他們真的已經等不起。因此，一定會有部分開發商選擇疫情得到控制後，就立即通過降價來回籠資金，且降價的幅度會比較大。與其等待資金鏈斷裂，等待讓財務成本消化利潤，甚至擴大虧損，不如降價售房，還更主動些，更有利于企業正常運轉。如果降價的幅度較大，預計部分居民會選擇出手。那麽，市場的啓動就會提前。顯然，這叫以價換量，也是開發商被迫無奈的選擇。

如此一來，疫情過後的房地産市場，很有可能是一次房價全面下降的過程。考慮到房價下降幅度太大也會帶來一定的風險，會讓開發商出現新的資金鏈斷裂等方面的問題。因此，管理層也會通過調控政策，適時對市場進行調整，對市場的變化進行管控。基本的思路就是，「房住不炒」的定位不會變，因城施策、分類調控的要求也不會變，落實城市政府的責任同樣不會變。可能變化的就是不會在房價已經下跌的情況下，繼續收緊調控政策，不會眼睜睜地看著開發商資金鏈斷裂，會對出現風險的開發企業給予少量資金支持。也就是說，上半年可能會對少數開發商補充有限的流動性，以緩解這些企業的資金鏈斷裂風險。前提是，企業必須鉚足了勁，用盡自己的所能之後，且必須加快資金回籠。否則，就算能夠補充一些流動性，也很難維持長久。所以，疫情過後，會在開發商降價的内在動力增強的情況下，市場交易有所恢複，甚至報複性反彈，呈現一波不錯的交易行情，將春節期間因為新冠疫情造成的損失加倍補回來。至于利潤嘛，則應當在降價中有所降低，或者減少虧損。

從總體上講，疫情對房地産市場的影響也是比較大的，對開發商的考驗也是比較嚴峻的。就市場的整體而言，應當是在疫情過後的三個月左右才能比較好的恢複。除非開發商選擇降價，不然，能在疫情過後三個月内得到恢複，就已經相當不錯。尤其不要指望調控政策會放松，這是不可能的。從決策層的角度來看，疫情過後，最核心的問題是振興實體經濟、尤其是制造業，出台更多的政策讓制造業複蘇，讓中小微企業渡過難關。如果支持房地産，就等待給實體經濟雪上加霜，給中小微企業添亂。所以，不可能出現樓市調控放松的現象的。相反，會進一步優化樓市調控政策，更好地理順房地産與其他産業、尤其是實體産業的關系，讓更多社會資本流向實體經濟領域。

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譚浩俊