不懼“限價”壓頂，世茂繼續加註北京，這家外資房企圖啥？

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作為一家香港房企，世茂房地產（00813-HK）很好的把握國家發展戰略，從大東北到粵港澳，從不缺席任何熱點經濟圈發展。

在橫跨南北的土地儲備上，世茂的作風有悖於普通外資房企。

公司2019年中期財報顯示，全國101個城市擁有6407萬平方米土地儲備。不缺土地儲備的世茂，近日在北京新摘一幅共有產權用地。

對待北京，世茂緊跟城市更新和規劃拿地。作為回饋，北京、京津冀地區也成為公司一大戰略市場。

溢價10%拿北京房山共有產權宅地

溢價10%，花費8.5億元，世茂房地產在北京房山又落一子。

北京自然資源和規劃局官網顯示，11月18日，北京房山區一幅住宅、教育用地被北京茂越企業管理有限公司摘得，成交價為8.5億元，溢價率為10%。

據企查查顯示，北京茂越是由牡丹江世茂新城房地產開發有限公司100%持股企業。而世茂房地產財報顯示，牡丹江世茂則是其擁有100%權益的附屬企業。

本次世茂地產摘得地塊為房山區拱辰街道FS00-LX09-6001地塊R2二類居住用地、FS00-LX09-6003地塊A33基礎教育用地。

地理位置位於北京房山區拱辰街道辦事處，土地面積約5.7公頃，建築規模約7.2萬平方米，成交樓面地價約合11875元/平方米。

眾所週知，北京房地產調控堪稱全國最嚴，出讓土地珍稀。此次能競拍到新的地塊，對於世茂房地產提升北京區域的知名度還是很有益處的。

不過該宗地並非普通商品房使用地，而是一幅「共有產權房」宅地。

出讓公告顯示，本次出讓宗地居住建築規模將全部用於建設「共有產權住房」。房屋銷售均價為每平方米29000元（含全裝修費用）。

在樓房實際出售過程中，開發商可結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為不超過29000元±5%。

綜合來看，共有產權房價格通常比周圍的限競房項目便宜30%左右。沒有普通商品住宅價格銷售優勢，共有產權房曾一度被開發商視為「雞肋」。

除了大型國有建設集團或當地房企外，外來房企很少涉足。為何此次世茂房地產向這種並不是很賺錢的項目遞出「橄榄枝」？

共有產權房限價薄利，世茂緣何涉足？

土儲豐富的世茂房地產按理應該在拿地上比較挑剔，為何此次拿下「共有產權房」用地？

先從房地產行業氣候講，2019年棚改縮水，三四線房地產發展進度不及預期，很多房企都開始戰略收縮。這種收縮體現在，在拿地上從三四線城市撤退，回歸一二線城市。

從這些年房地產行業經歷的大大小小週期看，一線城市土地、樓市增值保值性是毋庸置疑的。在一線城市拿地是不會賠本的買賣。

世茂在財報中也表示，公司將緊跟重點城市城市更新和城市發展規劃拿地。北京無疑就是這個重點城市。

作為一線城市代表，北京房地產調控的嚴厲是有目共睹的。嚴峻的調控也擠走大部分炒房者，在真實的供需關係下，北京房價在近兩年依舊發展穩定，實屬不易。

共有產權住宅正好是供給那些符合條件剛需，且售價不高。有特定銷售人群，且土地成本也合適，能拿還是要儘力去拿的。

此外，放眼北京已經沒有其他城市傳統意義上的商品房，新開盤的大部分都是限競房。與限競房相比，共有產權房少了拿地環節重重競爭，至少保持成本優勢。

最重要的是，調控最嚴的北京竟然是世茂房地產主要的銷售區域。

2019年中期財報顯示，北京為公司貢獻10%的入賬銷售額。上半年，公司物業銷售收入532.4億元，按上述比例，北京貢獻銷售收入約53億元。

下半年，北京上莊、北京大廠、朝陽將台、通州北區四個項目還將貢獻21萬平方米可售面積。

北京已經成為公司一個重要的市場，也是未來抵禦風險、保值增值的首選陣地。

一路北上，外資房企世茂的發展策略

雖然是一家外資房企，但世茂房地產卻能很好的把握國家戰略發展規劃，從大東北到粵港澳，從不缺席任何熱點經濟圈發展。

公司2019年中期財報顯示，全國101個城市擁有6407萬平方米土地儲備。這些土儲遍佈東北、華北、華東、華中、華南地區。

一般南方房企、尤其是外資房企都不會做如此跨度的業務佈局，尤其是東北地區。世茂房地產的做法相對「激進」。

世茂的做法或來源其自身優渥的財務狀況，和對内地房地產市場的信心。

創始人許榮茂在2019年中期財報中表示，公司已經連續第8年將淨負債率控制在60%以下，遠低於行業平均水平。

上半年回款額813億元，較去年同期提升47.8%，回款率81%，同比提升5個百分點。

優於同業的財務水平，讓世茂在拿地上也有的放矢。上半年，公司花費17億元在北京朝陽將台購入一幅住宅公建混合用地。

公司不僅在北京拿地，還關注北京周邊公可承載外溢需求的三四線城市。這個就是京津冀大都市圈了。

在參與京津冀的建設中，上半年世茂花23.6億元在河北香河拿下一幅住宅用地。6月又在張家口懷來拿下一個商業項目，耗資近3億元。

總之，世茂房地產的業務佈局大膽、豪邁，完全沒有像其他外資房企一樣有戰略收縮、或謹慎投資顯現。或也正是基於此，才有近年世茂房地產的規模化發展。