市建局为市区更新的持续发展建立规划储备 应对楼市波动

市建局在本月初，向位于中西区的皇后大道西／贤居里发展计划（贤居里项目）的业主发出收购建议，自住业主收购建议呎价为实用面积每平方呎24,051 元，这是继去年在同一地区向崇庆里／桂香街发展项目提出以实用面积每平方呎23,568元收购物业后，再次打破过往的出价纪录。

市建局这次以“新高价”收购项目，很大程度是过去楼市不断攀升，随着重建项目的地区的物业成交价格变化，为市建局带来“水涨船高”的高收购价。然而，香港的经济前景正面对很多不明朗因素，若然未来出现经济衰退导致楼市下跌，市建局的收购价亦会同样下调，至于在早年以较高收购价进行收购的重建项目，则有可能出现“高买低卖”的情况，对市建局的财政穏健造成一定压力。

因此，市建局必须审慎策划其业务，做好风险管理，才能确保财务的长远稳健和可持续性。为此，我们正推动团队学习运用大数据进行各类分析，尝试初步掌握经济波动与楼市波动的关系。未来若我们能够善用大数据进行更广泛、更深入的研究，将有助市建局适时调整业务决策，以应对未来物业市场可能出现的波动。

尽管面对楼市波动周期，但我相信有危就有机，关键在于我们是否能够及早准备。我所指及早准备，正是市建局建立中的“规划储备”－选择旧区适当位置作全面的研究更新规划，释放发展潜力，综合重建、复修、保育、活化及改造重设五大业务（5R），为这些地区尽早开展各项前期的可行性规划和研究，并纳入“5R规划储备”之中。该储备內现已有收购成本总值超过1,000亿元的项目，正积极进行规划工作和研究，以备适时推行，从而顺应楼市价格波动，降低收购成本，使市区更新工作能持续发展。

楼市在过去数年持续上扬，这段期间市建局按照既定的业务计划，就多个已获核准的重建项目按程序发出收购建议。部份社会人士因而产生一些看法，将项目的收购工作与物业市场的波动挂勾，认为这些收购会推高地区楼价。我在此会略加解释，希望有助各界对市建局物业收购政策的理解。

根据市建局的住宅收购政策，会按受影响自住业主物业的市值，另外加上一笔特惠津贴（即“自置居所津贴”），作为该自住物业的收购价。“自置居所津贴”则是根据该住宅单位的市值，与一个假定为同一地区七年楼龄的“假设重置单位呎价”的差价而计算。独立测量师在公开抽籤聘请后，会参考地政总署的指引[1]，并根据市场成交而作出评估。以贤居里项目为例，独立测量师已在附近地区选取多个合适的成交个案，作为估算收购呎价的参照个案，而该收购呎价的估算日期，亦会尽量接近市建局向业主发出收购建议的日期，使收购价尽量“贴市”。

从市建局历年向九龙城重建项目发出的收购价变化，与九龙区住宅楼市指数走势比较，可见收购价的高低变化紧随楼市走势，十分“贴市”。

若能掌握到经济波动与楼市波动的关系，将有助市建局做好风险管理，因此，我们物业与土地部团队最近曾进行一项相关数据的初步比较和分析，将结果与同事分享和交流意见。这次经验交流，旨在推动市建局团队在各个工作岗位上，学习利用大数据进行各类分析，以协助业务决策。在今个案例，同事先蒐集过去20年香港的金融（恒生指数、利率等）、经济（GDP、通胀等）、物业（楼价、入息与供款比率等）和社会（失业率，人口等）等20多项历年数据，然后借助数据分析软件，加以疏理和整合，建构一个综合数据资料库。同事从资料库中，以不同角度将各项数据与同期物业市场的走势数据逐一比较及进行分析，了解各个数据与楼市的波动是否存在相关性，以及其关联程度。

同事从资料库中，分析1998年金融风暴和2008年金融海啸等香港经济曾经出现逆境的情景，结果显示股市和失业率的变动，与楼市的走势有明显的关联。当股市出现连续超过三个月以上的下跌后，楼市便会开始随之下跌，而楼价的实质跌幅，则还会受当时经济、利率、失业率和业主入息与供款负担比率等等其他因素影响。团队下一步会尝试将这个市场数据资料库，与涵盖历年市建局物业收购数据的內部数据资料库，逐步整合，然后运用大数据技术，进行更广泛和深入的分析，以掌握市区更新业务与物业市场的关联，协助市建局适时调整业务决策，应对未来楼市波动周期。

近日，政府和部分工商界人士对目前的经济情况感到忧虑，认为经济市场波动不会在短期內会消失。香港作为外向型经济，随着中美贸易摩擦不断升温，金融和贸易业正面临冲击；除了外在因素，过去两个月社会的不稳定，亦会影响各行各业，若然社会未能尽早回复稳定，旅游、零售和饮食等行业市道皆会受损。目前已见股市自5月开始连续三个月反覆下跌，累积跌幅达15%；另一方面，政府统计处数字亦显示，第二季本地生产总值（GDP）与第一季比较，出现百分之零点四的负经济增长，换句话说经济增长失去了动力。如果在第三季继续出现按季负增长的话，技术上香港经济便会进入短期衰退，导致失业率上升。故此，社会大众应对未来楼市可能出现的转变，尽早警惕。面对风高浪急的市场形势，市建局要持续推展市区更新，关键之道在于尽早作“规划储备”。

我在出任土地供应专责小组成员时，已经明确表示，处理土地供应问题，首要是建立“规划储备”，以备不时之需。“规划储备”是指为已有具体选址的项目，尽早进行工程规划研究，这不只是初步可行性的研究，而是涉及较具体的工程规划和进行不同的技术评估，包括交通影响评估、基建设施规划和环境影响评估等，视乎工程规模，往往需要以年计的时间。当研究完成后，便可随即确立项目的具体规划大纲及发展参数，成为“规划储备”內的项目储备，当政府要应付社会发展各方面的需要时，便可及时从“规划储备”中选取合适的项目推行，缩短前期项目评估所需的时间，以免忽略宏观发展的考量，延误发展的时机。

处理市区更新，同样需要建立“5R规划储备”。市建局除了在油旺进行大规模区域的市区更新规划外，过去一年还以“地区为本”的方式，选定一些目标地区进行“项目规划前期可行性研究”（项目规划研究）。该研究将审视订明范围內的楼宇状况、旧区土地用途、道路规划和步行环境等，尝试从地区整体规划角度，探讨不同切实可行的规划方案，并进行相关的工程规划研究，初步划出涵盖重建、复修、保育、活化和改造重设的项目，纳入市建局的“5R规划储备”中。

目前，市建局“5R规划储备”內，已有收购成本总值超过1,000亿元的项目，其规划工作和研究亦正在积极进行中，而已经确立在获得财政司司长批准的5年业务纲领（2019/20 – 2023/24）的项目，所需的现金支出超过约300亿元；余下项目，我们会在项目规划研究完成后，拨入“5R规划储备”中，以备灵活地适时纳入未来几年的5年业务纲领，甚至可因应楼市下调的时机，从储备中选择和调配合适的5R项目，落实执行，减低受经济情况及连带的楼市波动，所造成的负面影响，以达致善用和尽用市建局的财政资源，加快市区更新步伐。​

市区重建局行政总监韦志成 网誌 2019年8月18日