淨負債率261%，陽光100「失意」，萬通六君子怎麽了？

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陽光100(02608-HK)與SOHO中國（00410-HK）是一對難兄難弟。SOHO中國有78億物業想要賣，陽光100今年也要賣百億資產。

曾經的「萬通六君子」潘石屹、易小迪原本是要「渡劫」，紛紛背離主流房開市場，轉型城市運營商。固守城池讓他們錯失房地產擴張高峰期。

如今「萬通六君子」已經散落在星辰大海。他們因房地產走紅，也因房地產失意。錯誤的研判讓他們淡出主流房企的巨賈名流之列，也讓他們背負了轉型之難。

而今談起房地產，眾君子開始產生不一樣的觀點。馮侖依舊認為，房地產是政府的夜壺，著急了拉出用，用不著了就塞床底。而潘石屹則表示未來可能將繼續拿地蓋樓。易小迪表示將轉型繼續進行到底。

變賣百億資產

今年6月以來，房地產行業融資收緊，房企緊繃資金弦不堪重負，多家房企相繼曝出賣地求生的消息。其中，泰禾、陽光100變賣項目股權就是個中案例。今天要講的主角就是陽光100。

Wind數據顯示，今年4月以來，陽光100向融創中國出售重慶陽光壹佰公司70%的股權，交易作價13.34億元。後又向佳兆業出售卓星集團100%的股權，交易作價為46.6億元。

有業内人士表示，房企一般對股權融資都會比較慎重，因為股權融資可能會分散企業的控制權。而陽光100則在7月25日媒體見面會上表示，公司出售的土儲多為規劃住宅開發為主的地塊。轉讓住宅項目股權是陽光100「非住宅」市場戰略下，公司優化土儲結構的具體措施。

陽光100一位公司高層透露，公司土儲還有大量住宅用地，今年還要再賣100億。這是公司堅定轉型的表現，賣地可以減少公司負債，集中精力換賽道。

業績踟蹰不前

陽光100創建於1999年，其前身是由易小迪於1992年創辦的廣西萬通。1999年，公司在北京CBD成功開發陽光100國際公寓項目後，進入快速成長期。

在房地產高速增長的時代背景下，公司卻在2014年提出從開發商轉型運營商。公司的發展軌迹在這一年發生轉折。

2014-2018年，當行業依舊沿著住宅市場急速壯大時，陽光100卻以發展商業地產業務為主軸，業績增長較為緩慢。

Wind數據顯示，2014年-2018年，陽光100營收分别約為71.05億元、64.23億元、69.82億元、69.11億元、75.98億元。營收規模踟蹰不前。

上述年份淨利潤也是波動較大，增長率更是急轉直下跌至負數。Wind數據顯示，2014-2018年間，公司歸母淨利分别約為7.67億元、6.01億元、1.95億元、5.93億元、-0.30億元。

從近一年公司營收看，由於銷售物業增加，2018年陽光100營收較2017年增加10.2%，但公司權益股東應佔虧損約為-0.30億元。

虧損原因為2018年公司計提應收賬款及其他應收款損失約9.47億元。該損失撥備導致歸屬股東應佔溢利將減少約7.58億元。

9.47億計提對於盈利本身就有限的陽光100來說，不僅是對公司業績衝擊很大，也讓公司羸弱的運營風險管曝露在市場面前。

負債逼近安全邊際

與低迷業績相對應的是陽光100負債逼近安全邊際。

2018年報顯示，公司淨負債率由2017年的231.6%增長至2018年的261.6%，漲幅高達30個百分點。

截至2018年末，陽光100貸款和借款約296.95億元，短期債務約104億元，而現金及現金等價物僅為25.89億元。

陽光100做了什麽業務讓公司負債率持續高企？從財報看，住宅銷售和商用物業及車庫是公司主營業務。其中，商用物業是公司轉型的著力點。

街區商業綜合體喜馬拉雅服務式公寓、阿爾勒小鎮項目是公司已摸索出來的三大主力產品，其中喜馬拉雅共享式公寓以出售為主，文化街區則採用70%出售，30%自持模式。

但上述業態從週轉週期、到前期投入，都沒有住宅開發優勢，很容易造成流動性危機。

在這種情況下，公司住宅銷售似乎可以填補轉型期的流動緊張問題。但由於公司將重心移到商業地產業務，這兩年在住宅業務方面有所松懈，已經同比主流市場住宅銷售掉隊太多。

2018年財報顯示，公司商用物業及車庫銷售額為36.03億元，同比增長35.0%，而住宅銷售額在84.82億元，同比增加7.0%。

公司董事長易小迪也表示，陽光100現在遇到的困難和壓力，是總想同時抓住兩只兔子，想把轉型的新產品線做好，又不想放棄傳統住宅開發的主流市場。

商業地產沉澱太多資金，而住宅市場又偏離主流發展趨勢，陽光100連續踏錯市場節奏。

中小房企的轉型之路艱難

相比較於大房企在住宅市場的攻城略地，中小房企向城市運營商轉型來得更早。

國家統計局的數據顯示，2018年全年全國商品房銷售總金額達到近15萬億，相比於2008年2.5萬億左右的規模增長6倍。而其中住宅銷售金額超過12.6萬億。

現在市場主流研判是，住宅開發趨向飽和，市場總量開始見頂。一個行業最先掉頭的往往是中小企業，非是「船小好掉頭」，而是無法和巨頭在飽和的住宅市場競爭。

與其現在掉頭，就不如早早掉頭。雖然轉型需要摸索新的運營經驗，在不甚成熟的市場上碰壁，甚至需要面對流動性困難，但越早做成功機會也越大。

晚點的話，中小企業可能連自己生存幾率都難以保證。據央視網報道，人民法院公告網顯示，有180家左右的房企已破產或進入破產程序。

這更堅定了陽光100管理層轉型決心。易小迪表示，住宅的整體市場趨向飽和，陽光100必須把精力放到非住宅產品上來，一定要脫離住宅的主流房地產軌道。

昔日的「萬通六君子」如今已經散落在星辰大海。他們因房地產走紅，也因房地產失意。錯誤的研判讓他們淡出主流房企的巨賈名流之列，也讓他們背負了轉型之難。