苏州楼市再下一剂“降温”猛药，“重仓”苏州的新城、中海们还好吗？

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日期：2019年7月25日 下午5:46作者：李莹 編輯：李雨谦

苏州楼价领涨全国，曾在2019年5月遭到住建委点名。

尽管苏州三次出手调控楼市，出台包括工业园区及高新区部分重点区域新房限售3年、工业园区二手房限售5年、土地出让报价及预售条件收紧等调控政策。但都是区域性的调整，仍不足以浇灭苏州市全区各辖区“沸腾”的楼市。

7月24日，苏州市政府终于下了一剂“降温”的猛药，直接让投资客被套牢，让最求“短平快”房地产开发商叫苦不迭。

各方短痛过后，其实调控是对苏州楼市健康、长远发展的一剂良药。

苏州第四次加码楼市调控

三伏天，火热的不仅是天气，还有苏州的楼市。

先看两组数据。易居百城房价报告显示，今年上半年，苏州市相城区房屋均价达到23359元/平方米，环比涨幅22.74%；苏州工业园区房价成交均价环比涨幅近9%。

二手房成交量方面，据克而瑞统计数据显示，2019年1-6月，苏州市区二手住房成交套数为53046套，比去年同期增长50%，创下近三年同期苏州二手房成交新高。二手房成交量是新房的1.17倍。

5月份，苏州楼市曾因领涨全国而遭到住建委点名，还被国家统计局纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。

虽然苏州对房价高点区域进行了3次“刹车”调控，但显然7月24日晚的这次调控“意见”才是长效调控机制，杀伤力极大。

7月24日，苏州市人民政府网站发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（下称：意见）。

《意见》在5月调控基础上进一步升级“限购”、“限售”。在限购方面，外地人需在苏州市连续缴纳2年社保或个税，才可在苏州市区、昆山市、太仓市购房。

限售方面，扩大住房限售范围。苏州市区范围内的一手房在取得不动产权证3年后方可转让；二手房取得不动产权证满5年后方可转让。

此外，《意见》还提出进一步加强用地出让管理和住房信贷税收管理。加大土地供应，住宅用地鼓励“限房价、限地价”。严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。

同时，加强房地产信贷宏观审慎管理，加强存量房交易合同监管和税收征管等。

上述意见从7月25日正式实施。苏州楼市生变，房地产开发商还怎么赚钱？

苏州楼市预期不再？

7.24《意见》一出台，苏州楼市降温效果“立竿见影”。

首先被冻住的投资客。新房限售三年、二手房限售五年，那些热衷于短期投机炒房的投资客称第一个被降温的对象。不仅炒房行径暂告一段落，“刚需”们也或将回归理性，持保守买房态度。

投机倒把告一段落，楼市接盘周期拉长，苏州市场的需求量将会锐减。那些曾在苏州历经数轮“浴血奋战”拿地的房企也在这个生态链上开始“变凉”。

“限售”、“限价”导致市场成交不足，手里的楼盘难卖，销售回款不足。别说赚钱少了，就是赚钱慢了，房企们资金链就受影响，还要怎么“快周转”扩张?

此外，还要注意到，《意见》也对土地市场实施自由资金申报核查制度，严查房企资金来源。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

澎湃新闻援引易居研究院智库中心研究总监严跃进的话称，从拿地的管控看，强调了购地自有资金申报核查秩序，这实际上是为了防范违规资金进入到购地市场。

政策收紧，房地产开发商们对苏州楼市的预期由开始由乐观转向谨慎。而曾经“围猎”苏州的房企们，或将重新审视他们拿地的策略。

重仓苏州的新城、中海们下半年销售会降温吗？

这次调控收紧也是房地产开发商意料之中的事情。

据澎湃新闻报道，早在5月24日，苏州市相关部门就召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。

会议称，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。

但在调控前高价拿地的那些房企可能要被“套牢”了。

据中指研究院日前发布的《2019上半年土地市场》报告显示，1~6月全国城市土地收入排行榜上，苏州市以554亿元排在第九位。

4月，新城+招商联合体荣登新“地王”，以32.58亿元“胃口”拿下吴中太湖新城地块，成交楼面价20909元/平方米，溢价率30.68%。

当月，中海地产又以35.6亿元竞得苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，楼面价突破3万元，成苏州园区新“地王”，溢价率37.67%。

如今看来“地王”似乎要按捺一阵子了。

而上半年权益金额排行看，克而瑞数据显示，绿地控股、华润置地领头，招商蛇口、新城控股、中国金茂等头部房企也都位列TOP20榜单。

上述销售大户里也有“地王”的身影，对于这些“重仓”苏州的房企来说，需求端锐减，下半年销售或也将明显降温。

其实这点从北京、上海楼市调控先例已经得到印证。长期调控下，这些一线城市都不同程度出现房价下降、楼市成交量萎缩现象。

在这种情况下，如果想继续在这些城市深耕，房企们需要重新规划自己的“存量”运营战略了。

由此看，苏州土地市场降温，房企将经历短暂的“阵痛期”，但从长远来看，健康稳定的市场才是可持续发展的市场。