蘇州樓市再下一劑「降溫」猛藥,「重倉」蘇州的新城、中海們還好嗎?
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日期:2019年7月25日 下午5:46作者:李瑩 編輯:李雨謙
蘇州樓市再下一劑「降溫」猛藥,「重倉」蘇州的新城、中海們還好嗎?

蘇州樓價領漲全國,曾在2019年5月遭到住建委點名。

儘管蘇州三次出手調控樓市,出台包括工業園區及高新區部分重點區域新房限售3年、工業園區二手房限售5年、土地出讓報價及預售條件收緊等調控政策。但都是區域性的調整,仍不足以澆滅蘇州市全區各轄區「沸騰」的樓市。

7月24日,蘇州市政府終於下了一劑「降溫」的猛藥,直接讓投資客被套牢,讓最求「短平快」房地產開發商叫苦不叠。

各方短痛過後,其實調控是對蘇州樓市健康、長遠發展的一劑良藥。

蘇州第四次加碼樓市調控

三伏天,火熱的不僅是天氣,還有蘇州的樓市。

先看兩組數據。易居百城房價報告顯示,今年上半年,蘇州市相城區房屋均價達到23359元/平方米,環比漲幅22.74%;蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。

二手房成交量方面,據克而瑞統計數據顯示,2019年1-6月,蘇州市區二手住房成交套數為53046套,比去年同期增長50%,創下近三年同期蘇州二手房成交新高。二手房成交量是新房的1.17倍。

5月份,蘇州樓市曾因領漲全國而遭到住建委點名,還被國家統計局納入「70+1」個大中城市房地產指數監控範圍。

雖然蘇州對房價高點區域進行了3次「刹車」調控,但顯然7月24日晚的這次調控「意見」才是長效調控機製,殺傷力極大。

7月24日,蘇州市人民政府網站發佈《關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》(下稱:意見)。

《意見》在5月調控基礎上進一步升級「限購」、「限售」。在限購方面,外地人需在蘇州市連續繳納2年社保或個稅,才可在蘇州市區、昆山市、太倉市購房。

限售方面,擴大住房限售範圍。蘇州市區範圍内的一手房在取得不動產權證3年後方可轉讓;二手房取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

此外,《意見》還提出進一步加強用地出讓管理和住房信貸稅收管理。加大土地供應,住宅用地鼓勵「限房價、限地價」。嚴格施行購地自有資金申報核查製度,競買企業應說明購地資金來源併作出承諾。

同時,加強房地產信貸宏觀審慎管理,加強存量房交易合同監管和稅收徵管等。

上述意見從7月25日正式實施。蘇州樓市生變,房地產開發商還怎麽賺錢?

蘇州樓市預期不再?

7.24《意見》一出台,蘇州樓市降溫效果「立竿見影」。

首先被凍住的投資客。新房限售三年、二手房限售五年,那些熱衷於短期投機炒房的投資客稱第一個被降溫的對象。不僅炒房行徑暫告一段落,「剛需」們也或將回歸理性,持保守買房態度。

投機倒把告一段落,樓市接盤週期拉長,蘇州市場的需求量將會銳減。那些曾在蘇州歷經數輪「浴血奮戰」拿地的房企也在這個生態鏈上開始「變涼」。

「限售」、「限價」導致市場成交不足,手里的樓盤難賣,銷售回款不足。别說賺錢少了,就是賺錢慢了,房企們資金鏈就受影響,還要怎麽「快週轉」擴張?

此外,還要註意到,《意見》也對土地市場實施自由資金申報核查製度,嚴查房企資金來源。住宅用地出讓競買保證金調整為30%~50%區間設置。住宅用地鼓勵實行「限房價、限地價」出讓方式。

澎湃新聞援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的話稱,從拿地的管控看,強調了購地自有資金申報核查秩序,這實際上是為了防範違規資金進入到購地市場。

政策收緊,房地產開發商們對蘇州樓市的預期由開始由樂觀轉向謹慎。而曾經「圍獵」蘇州的房企們,或將重新審視他們拿地的策略。

重倉蘇州的新城、中海們下半年銷售會降溫嗎?

這次調控收緊也是房地產開發商意料之中的事情。

據澎湃新聞報道,早在5月24日,蘇州市相關部門就召集30餘家地產商召開蘇州房地產行業座談會。

會議稱,如蘇州樓市的幾大指標得不到控製,7月後調控會即刻加碼,包括擴大限售範圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。

但在調控前高價拿地的那些房企可能要被「套牢」了。

據中指研究院日前發佈的《2019上半年土地市場》報告顯示,1~6月全國城市土地收入排行榜上,蘇州市以554億元排在第九位。

4月,新城+招商聯合體榮登新「地王」,以32.58億元「胃口」拿下吳中太湖新城地塊,成交樓面價20909元/平方米,溢價率30.68%。

當月,中海地產又以35.6億元競得蘇州園區蘇園土掛(2019)02號地塊,樓面價突破3萬元,成蘇州園區新「地王」,溢價率37.67%。

如今看來「地王」似乎要按捺一陣子了。

而上半年權益金額排行看,克而瑞數據顯示,綠地控股、華潤置地領頭,招商蛇口、新城控股、中國金茂等頭部房企也都位列TOP20榜單。

上述銷售大戶里也有「地王」的身影,對於這些「重倉」蘇州的房企來說,需求端銳減,下半年銷售或也將明顯降溫。

其實這點從北京、上海樓市調控先例已經得到印證。長期調控下,這些一線城市都不同程度出現房價下降、樓市成交量萎縮現象。

在這種情況下,如果想繼續在這些城市深耕,房企們需要重新規劃自己的「存量」運營戰略了。

由此看,蘇州土地市場降溫,房企將經歷短暫的「陣痛期」,但從長遠來看,健康穩定的市場才是可持續發展的市場。

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