保守还是谨慎？越秀地产680亿销售目标惹争议

原創

前言：

近日，越秀地产（00123-HK）发布公告，关于可交换为越秀房地产投资信托基金(股份代号：00405)基金单位的11亿港元交换债券，预期其上市及买卖将于2019年5月2日起生效。

一直以来，越秀地产“地产+基金”的组合拿地模式，得到了机构投资者的高度认可。

得益于这一商业模式，越秀地产的拿地规模一度扩大，业绩表现也蛮不错。

年报显示，2018年公司累计合同销售为577.8亿元，同比上升41.4%，完成全年合同销售目标550亿元的105.1%。

而在业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾宣布，公司2019年的销售目标为680亿元，增幅17.68%。

相比去年41.4%的增幅，以及2020年的千亿目标，2019年一销售目标被指过于保守。越秀地产缘何显得这般底气不足？

负债高企，盈利空间缩水

作为中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港上市内房企。倚靠“开发+运营+金融”商业模式的独特竞争优势，越秀地产已发展成为集住宅、商业、物业、养老、租赁、城市更新和产业地产为一身的综合型城市运营商。

数据显示，2018年越秀地产实现营业收入264.3亿元，同比上升11.1%；毛利率为
31.8%，同比上升6.1个百分点；核心净利润为28.1亿元，同比上升19.6%。

同时，2018年公司累计合同销售金额为577.8亿元，同比增长41.4%；累计合同销售面积（连同合营公司项目的销售）为277万平方米，同比上升24.7%；均价约为每平方米2.09万元，同比上升13.6%。

从地区来看，在合同销售金额中，广州约占52.3%，珠三角（除广州）约占7.7%，长三角约占22.2%，中部地区约占10.7%，环渤海约占7.1%。

可以看出，即便去年行业调控政策不断趋严，外部市场环境复杂严峻，越秀地产的业绩表现仍旧亮眼。理论上来讲，2019年公司会据此将目标定的更高些。

然而，对于越秀地产2019年的销售目标，仅仅17.68%的增幅，这一数字确实不太高。尽管公司方面将此归因于房地产市场的降温，但有市场人士对此指出，负债高企可能是其目标保守的主要原因。

年报显示，截至2018年底，越秀地产总负债高达1259.1亿元，与2017年的961.5亿元相比增长30.95%。

负债大幅增长的同时，公司的核心盈利空间也越来越小。

据年报，截至2018年底，越秀地产拥有的土地储备约为1941万平方米。在区域发展布局上，越秀地产以大湾区、长三角和中部地区三大核心增长区域为主，占其总土地储备的86.3%。其中约48%位于大湾区，在越秀地产2019年全年可售的1312亿元货值中，大湾区占比58%。

而在房地产行业加快转型、加速重构的关键时刻，很多企业都在纷纷抢占粤港澳大湾区战略高地，这无疑会给越秀地产带来较大压力。

“地王”项目难消化

也有一种观点认为，越秀地产保守求稳的销售目标，可能是受前几年的“地王”项目的影响。

自2013年起，越秀地产通过地产基金合作模式，频繁出手高价“地王”，一口气将广州海珠、萝岗和武汉精武路三块“地王”收入麾下。

但以高价拿下的“地王”项目，并未给越秀地产的资金周转带来实际效益，更有部分地产项目闲置五年之久。

同时，这种拿地方式，虽然前期使用资金杠杆，可以用较少的资金来撬动较大规模的土地储备，但土地权益占比较低，很容易引起只增业绩不增利的问题。

近几年，越秀地产的项目权益占比方面明显下滑。

数据显示，2018年，越秀地产新增土地储备的权益占比仅为38%，报告期末土地储备权益从2013年的82.5%降至2018年的56.3%。

可以看出，越秀地产因“地王”项目所承受的压力也不会小，由于发展进度缓慢，由此产生的资金压力会逐渐增大。

总结：

多重压力之下，越秀地产也在积极谋求新的出路。

日前，越秀地产曾宣布以认购股份的方式，引入广州地铁作为战略股东，意在以这种方式，顺利推进公司“轨交+物业”的战略模式，巩固股东基础，夯实公司的资本实力，为深耕大湾区业务做好准备。

与此同时，对于房地产公司而言，通过与地铁公司合作进行轨道沿线土地开发，不仅意味着可以获得大量优质的土地资源，后期也易于销售，具备极高的持有价值。

因而，越秀地产“轨交+物业”的发展模式能否成为其未来的一个新的盈利增长点，助力冲刺千亿目标，也是业界人士普遍关注的一个重点所在。