盛松成:未來10年房價總體平穩 不會大漲大跌

日期:2019年1月6日 下午12:36
盛松成:未來10年房價總體平穩 不會大漲大跌

  新浪財經訊 “2019中國首席經濟學家論壇年會”於2019年1月5日-6日在上海舉行,論壇由中國首席經濟學家論壇、虹口區人民政府主辦,主題為:大國博弈下的中國抉擇。中國首席經濟學家論壇理事、中國人民銀行參事研究院院長盛松成出席並演講。

  其表示未來我國房價將總體平穩,不只是明年、後年,甚至是十年、十五年。盛松成做出這個判斷基於以下幾點:第一,我們這次房地產調控力度空前、成效顯著;第二,我國房價只漲不跌預期處在轉變臨界點上;第三,目前我國房價平穩或者是小幅度下跌是好事情。第四,堅持房地產調控不動搖。

  以下為演講實錄:

  盛松成:謝謝主持人,尊敬的夏主席,連理事長,尊敬的各位嘉賓,各位朋友,大家中午好!

  剛才我們夏主席談了整個宏觀形勢,立意非常高,面也非常全,談了目前情況和未來的可能發展。我覺得對於我們的啟發意義很大。他其中也談到了房地產,我就從一個角度專門講房地產問題。我的基本觀點是,未來我國房價將總體平穩,這個未來不是明年、後年,我希望是十年、十五年。具體我現在開始分析。

  不久前召開工作經濟會議指出,構建房地產健康發展長效機制,堅持房子是用來住不是用來炒的定位,因城施策,夯實城市主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。我特意用黃色標出房子用來住不是用來炒,這是一個大定位,其他的非常重要,但是是在這個大定位下面具體方針、政策、措施。

  我從四個方面進行我的發言:第一,我們這次房地產調控力度空前、成效顯著;第二,我國房價只漲不跌預期處在轉變臨界點上;第三,目前我國房價平穩或者是小幅度下跌是好事情。第四,堅持房地產調控不動搖。

  首先,本輪房地產調控力度空前、成效顯著,調控不斷升級,房地產市場整體降溫。我們是從2016年3月份開始,從上海開始的,2016年10月份全國全面開始。為什麽?大家知道930新政是2016年9月30日出台的,10月1日實行全面調控,21個城市全面收緊房地產調控,在此之前已經有房價暴漲。2017年來房地產政策進一步升級,限價、限售、限商、限貸、限購,“五限”政策持續加碼,一線城市調控力度空前史無前例。2018年房地產調控不斷加碼,全國調控次數高達400次,有人說405次,有人說450次,都是400次以上,我用400次,比2017年增加80%。

  我們調控結果是什麽?結果是房地產市場整體降溫。首先,房地產庫存下降。到去年11月份,我國商品住宅待售面積23454萬平方米,這個庫存規模回落到2013年水平。什麽意思?這次去庫存實際上是從2015年年底和2016年年初開始的,目前已經回到2013年水平,計劃周期只有兩個月。庫存按照今年1-10月份每一個月平均銷售面積計算,實際上只有兩個月庫存。這個庫存計算是非常麻煩非常困難。比如完全造好,發了預售證可以賣,也有造一半差不多造完了。我是用比較狹義計算,就是已經能夠賣的,而沒有賣掉的,也只有兩個月了,說明庫存這一次成績顯著。

  我在2018年10月、11月連續發表兩篇文章,一個是《扭轉房價只漲不跌的預期正當其時》,另外一個是《目前我國房價平穩或小幅度下降是好事》。目前我們變化處於微妙時期,各種議論都會出來,放松調控議論開始出現,新聞裏面播放某一個地方放松多少,後來又出來辟謠說不是。當然我覺得根據情況變化實行略微微調是可以的,但是大方向不能變。這是國家統計局70個樣本,不可能所有的城市都抽樣,一線城市房價基本上零增長附近波動已經有一年,北上廣深是一線城市。二三線城市房價增長率是5%、7%附近穩定比較長時間。有一段時間二三線城市漲得很快,這次有一個突出特點,三線城市猛漲,漲得比一二線還高,這是中國20年來房地產市場和15年來房地產調控沒有過的。因為98房改就市場化了,真正調控是15年。我們是基本上非典以後真正開始調控,因為這個時候房價開始上漲,一開始不存在這個問題,也不存在全國大面積調控。這表明目前我國房價相對平穩,房價不可能絕對平穩,總是有小波動。但是由於最近20年來我國房地產調控多次搖擺不定,有的時候一兩年調控一次,有的時候兩三年調控一次,這個調控是指方向,在這個調控當中有的時候是放松,有的時候是卡緊,所以總共才15年,但是我們的房價調控是越調越高,這是客觀事實。所以在老百姓(45.820, 1.12, 2.51%)心目當中,不相信房價會下跌,這是預期。這個預期如果形成了,一旦要改變它是非常困難。而且這個預期對於我們的房地產調控政策實施落實是很危害的。

  現在我們已經到了一個臨界點,就是大家預期開始發生變化,為什麽發生變化,就是剛才講到的,由於我們這次調控政策不僅僅是時間長,而且力度大,史無前例。如果從2016年3月份開始到現在算,大家算一下已經快三年了,這個力度調控下,使得大家剛剛感覺房地產有可能平穩。在中國我跟很多人說過,中國是房價上漲容易下跌難,就像股市下跌容易上漲難。所以對房地產要特別小心它的上漲,一放松馬上上去。我們好不容易經過艱難的調控,這個調控當中我們是付出成本,其中包括GDP也受到一定影響,這是毫無疑問的。但是我們咬住牙調控下來,現在到了比較平穩的時候,這個扭轉房價只漲不跌預期,現在正當其時。

  同時目前房價平穩小幅度下降是好事情,為什麽說是好事情?因為統計出來數據,總體還在上漲,但是漲得很少,個別地方下降。這是一個好事情,首先,有利於化解房地產泡沫,總體看大家都知道,中國房地產泡沫確實比較大,房地產泡沫可以有很多衡量指標。有人說用空置房,用租售比,我覺得有道理但是不夠全面,因為中國人的房產概念,租售比,空置房概念不能和美國相比,這是兩回事,但是有一個指標基本上全世界統一,就是房價收入比,多少年收入可以買一套房子,這個基本上可以比。我們國家這方面特別高,一般國際公認都在10%以內或者是左右。但是我們國家房價收入比,核心城市在20%以上,部分城市超過30%,這是什麽概念?這個概念不僅僅遠遠超過剛才講的一般國際水平,而且還超過了日本當年樓市泡沫,90年代的時候,和美國2007、2008年國際金融危機的時候,房地產泡沫破裂時房價收入比,當時房價收入比還比我們低得多,我們現在房價收入比比他們房地產泡沫破裂還高了一倍以上。

  第二,我們通過長期的房價穩定,使房價漲幅低於收入和GDP漲幅,房價收入才逐漸回落,才避免美國、日本、中國、香港曾經發生房價暴跌式調整。這個黑色部分是我們國家房地產調控唯一可以選擇道路,也將創造全世界房地產調控平穩發展歷史奇跡。解釋一下意思,泡沫大家都承認,怎麽辦?泡沫在市場經濟條件下,幾百年來房地產歷史只有一種方法,就是市場自我調解突然下降,就像2007、2008年國際金融危機,就像當年日本、中國香港,它可以一年下降15%、17%、18%,三四年可以攔腰一刀,所有國家都是這樣的,你們說中國可以嗎?你們在座各位覺得可以嗎?你們同意嗎?中國不能走這條路。我們強調市場在資源配置中起積極作用,這是對的,但是在房地產調控上我們一定要加上一句話,這就是政府手還是需要的,當然這個手要調控的準確,不要調控不準確。所以,我覺得我們中國房地產調控或者說我們去泡沫,我們不叫做去除泡沫,我們叫去泡沫,我們有一個辦法。第一,保持房地產價格長期的平穩,小幅下降或者小幅度上升。通過我們收入和GDP增長速度,增幅超過它。現在GDP增速6.7,還有一點現在我們有一個現象,就是居民收入增速往往超過GDP增速,要麽差不多,要麽是高0.1個百分點。中國20年前從來是收入增速低於GDP增速,但是我們現在是倒過來,高一點,這是好事情,說明我們經濟質量提升,也說明我們財富效應增長。

  我的觀點是,只要我們長期房價平穩,人均收入和GDP超過房價增速,十年、十五年以後,我們的房價收入比就砍掉一半,只有這樣我們的房地產才可以平穩、健康發展,這個方法全世界沒有過。中國能否成功,我相信能夠成功,為什麽?因為中央講了“房住不炒”,這個辦法會創造歷史奇跡,也可以使中國平穩發展,因為房地產再漲上去,漲到天上這個後果不用說。

  我們現在不讓它漲就是不讓它跌,很多人不明白這個道理。如果現在讓它漲到天上,漲到20萬,以後會跌到10萬,這個你是受不了的。今年房價會下跌嗎?問我這個問題人越多我越高興,以前是沒有的,我研究貨幣金融,當然也研究房地產,大家問我還會漲嗎?漲多少?現在有人問我會跌嗎?這是好事情,說明大家預期到有可能房價下跌。我告訴他們,今年房價不會大跌,最根本是我們的土地是國有的,我們的政府調控能力是特別強的,而且一開始大家還看到,這一次地方政府調控責任是加強的,而不是像別的國家,比如美國、日本想買就買,想賣就賣,這個土地是他私人,政府不能管控。我們能夠管控,我們還可以調控,我們還可以約談二手房中介。這是不要說政府手伸得太長,這個事情上政府沒有做錯,必須這樣做。所以在我們國有土地制度下,政府對房地產市場有很強調控能力,今年房價不會大幅度下降,關鍵取決於政府決心。

  堅持調控有利於使房地產行業和金融業利潤逐步接近其他行業,促使資金更多流向實體經濟。什麽意思?在中國利潤率最高是兩個行業,一個是房地產行業,一個是金融行業。我反覆說過一句話,硬件一定要做好,硬件不做好會影響20%效果,現在你們看得非常清晰,房地產業,金融業,普通工業,基本上房地產業、金融業利潤比普通工業高3倍。普通工業是房地產業和金融業利潤1/3,有人會說這是毛利率,什麽是毛利率,很多沒有扣除。確實房地產業和金融業,要交的稅收扣掉是比一般行業多,但是盡管這樣,哪怕全部扣除,房地產業和金融業還是最高。房地產業利潤率哪來的?說到底是靠房價上漲來的。如果房價不上漲,它的利潤率肯定下降,為什麽我們最近房地產業、金融業,都感覺日子很難過,因為你們已經好日子過慣了,你們知道實體經濟日子更難過,事實情況就是這樣。所以房地產要始終想好以前那樣一種好日子,不可能再持續了。

  接著請大家看,我說明年房地產不會大跌,我有一個依據,房地產投資平穩,為了供應不會少。我們2018年1-11月份,固定投資增長5.9%,這是經濟下滑的因素之一,其中最主要是基礎設施投資,基礎設施投資下得很快,已經下去一位數了。但是房地產投資沒有少,我們要相信國家統計局數據。國家統計局數據房地產投資同比增速9.7%,比去年高了2.2個百分點,意味著2019年房地產供應不會少,因為去年的投資反映到今年的供應。

  最後一個問題,講一下警惕三四線樓市風險,我在一年前2017年10月份就發現這個問題,我的題目是“中國未來房地產風險可能在三四線城市”,為什麽?我國最近20年來房地產市場化,只有最近一兩年首次出現三四線城市房價大幅度上漲,市場熱度反超一二線城市,增速很高。無論是新建商品住宅還是二手住宅同比增速,三線城市都是非常高的,遠遠超過一線城市。哪怕到了現在剛剛過去2018年11月份,還高達8.1%同比增速。為什麽?因為我們的調控是對一線城市壓得很厲害,很厲害之後這些房地產企業要活下去,他就找地方,就有大量資金流向三四線城市,三四線城市地方政府很願意配合,再加上一系列政策,三四線城市房價2017、2018年快速上漲,為什麽預防風險?因為三四線城市一分為二,如果離中心城市很近這個不怕,人口、產業都不怕。但是中國縣有2200個,其中相當大一部分是遠離中心城區,人口是向中心城區,向北上廣深集中,這是沒有辦法,全世界解決不了問題,任何體制下,任何人都解決不了一個問題,就是人口會向大城市集中,所以如果三四線城市人口流失,而現在房價搞得很高,最後結果在上海15萬不是泡沫,在三四線城市15000都可能是泡沫。這個概念大家理解了嗎?所以要非常註重三四線城市風險。


  最近住建部提出2019年房地產市場穩地價、穩房價,穩預期,穩目標,促進房地產市場健康發展。現在和未來較長時期都應該在大方向上,堅持調控政策不動搖,鞏固調控成果,不要半途而廢重蹈覆轍。我們有15年調控歷史了,哪怕付出一定成本,比如說經濟增速受到小幅度影響。但是我預計未來房價不會大幅度下降,也不會報覆性訪談。有人在兩個月前說,現在房價是最低的,再不買就會後悔,明年房價大幅度上升,這個是不會的。因為中央已經定調,只要我們認識清楚問題,一定不會讓它再犯,所以預計明年房價不會大幅度下降,也不會報覆性反彈,而是總體平穩,這種平穩趨勢將會延續多年。

  謝謝大家,供大家參考。說房價是很危險的,我說的話只代表個人觀點,不構成投資建議。這是首席經濟學家經常講的,我是第一次講,我不寫報告,不構成投資建議,僅供大家參考。

  新浪聲明:所有會議實錄均為現場速記整理,未經演講者審閱,新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的,並不意味著讚同其觀點或證實其描述。

責任編輯:謝長杉

財華網所刊載內容之知識產權為財華網及相關權利人專屬所有或持有。未經許可,禁止進行轉載、摘編、複製及建立鏡像等任何使用。

如有意願轉載,請發郵件至content@finet.com.hk,獲得書面確認及授權後,方可轉載。

更多精彩內容,請登陸
財華香港網 (https://www.finet.hk)
現代電視 (https://www.fintv.hk)

相關文章

1月6日
夏斌:經濟下行政府要帶頭過緊日子 行政支出應減5%
1月6日
【大行报告】中信证券:降准属“预期內的超预期” 仍属定向调控
1月5日
盛松成:今年人民幣匯率總體存在升值可能
1月5日
盛松成:未來十到十五年中國房價將總體趨穩
1月5日
夏斌:應抓緊時間出台減稅、降費具體操作方案
1月4日
「鱷王」達利奧那7點是中美之間的關健
1月3日
大摩前亞太區主席中美博弈持續 恐波及全亞洲
1月1日
高毅重陽等知名私募把脈2019:主跌浪已過,這些行業機會最確定
12月31日
美股「結構性牛市」未完!
12月27日
資管專家:美股可趁低吸納