今天，降息了！房貸利率也降了！

今天（4月20日），中國公布最新的貸款市場報價利率（LPR），結果1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.85%，預期3.85%，前值為4.05%。5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.65%，預期4.65%，前值為4.75%。

這意味著1年期貸款市場報價利率（LPR）降息20年基點，5年期貸款市場報價利率（LPR）降息10個基點。

貸款市場報價利率（LPR）是目前最新的貸款基准利率，銀行各項貸款定價都以它作為參考，其中，1年期貸款市場報價利率視為實體經濟的貸款基准利率，5年期貸款市場報價利率被視為房貸利率或樓市基准利率，因為房貸期限長，長期貸款利率定價參考的是5年期貸款市場報價利率。

貸款市場報價利率（LPR）的定價又是參考MLF利率，4月15日MLF利率下調20個基點到2.95%（原來是3.15%），也就意味著今天（4月20日）一年期LPR利率下調是鐵定的事。

最大的懸念是5年期LPR利率下調的幅度。如果下調的幅度太大，對樓市起的是刺激作用，傳遞監管層支持樓市的政策信號。如果下調的幅度太小，甚至不下調，傳遞出的是監管層繼續收緊樓市的信號。

現如今，1年期LPR利率下調20個基點，而5年期LPR利率下調10個基點，不定向降息表明監管部門對“房住不炒”的態度堅決，同時不搞“一刀切”。

根據國家統計局公布的最新數據顯示，3月份，房價上漲城市數量明顯增多，70個大中城市中，38城的新建商品住宅價格環比上漲。2020年一季度GDP同比下降6.8%，這是改革開放以來的最大季度幅度。

原本以為，今年經濟面臨疫情沖擊下，央行會有放水或刺激樓市，近期深圳房價上漲就是這種預期的結果。然而一季度GDP數據公布的當日，中央政治局會議隨即重啓“房住不炒”。在這個特殊的節點重提“房住不炒”。這說明即便經濟形勢特別嚴峻，原來房地産政策還會延續，意味著樓市不大可能因此大漲。

但是需要指出，這次樓市“不對稱”降息，不意味著國家放松了樓市，恰恰相反，現實情況下，樓市依然很重要。一方面，樓市是地方財政收入的大頭，且不談房地産相關稅費，就賣地收入（全國政府性基金預算收入）而言，1-2月累計，全國政府性基金預算收入7688億元，同比下降18.6%，下降的幅度遠高于一季度GDP，現在有些地方事業單位連發工資都成問題。另一方面，房地産及相關産業鏈對于保增長、保就業的作用相當明顯，在沒有對應的替代産業之前，不大可能放棄。

因此，盡管樓市本次只是不對稱降息10個基點，幅度相對實體經濟的20個點是少了一些，但終歸是降息了，算是利好。

我算了下，10 0萬的房貸，等額本息，20年，利率4.75%，那麽月還款是6462元。如果利率降了10個基點到4.65%，那麽月還款是6407元，省了不到60塊錢。

所以這個層面上看，本次樓市降息信號意義大于實際意義，對于降低買房負擔的作用不大。

未來一兩年我對樓市判斷是：全國樓市分化程度應該會加大。一方面疫情沖擊下，國内消費、投資、外貿下滑，企業面臨嚴重的經營壓力，有的降薪、有的裁員，整體的購房能力會下降，這是樓市利空，一些人口流出較為嚴重的三四線城市面臨下跌壓力。另一方面，全球低利率+量化寬松環境下，會有較多的廉價資金會購買一二線優質房産避險、抗通脹，對于房價帶來刺激，未來對應樓市回暖的概率極大。預計一二線與三四線樓市分化會更加明顯。