未來幾年，這類房子風險最大？

今年以來關于深圳寫字樓過高空置率的話題一直不絕于耳。近期，市場再次傳出南山區寫字樓降租金、高空置率的消息。

不過消息並非空穴來風，據第一太平戴維斯數據顯示，今年第一季度深圳甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2%，至18.2%，前海片區的甲級寫字樓空置率更超過50%，甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米225.8元。

這到底是什麽原因，讓萬衆矚目的科技之都深圳的寫字樓，“淪落”到如此境地？

影響寫字樓市場的因素有哪些？

首先還是供求。寫字樓作為商品，離不開這一鐵律。據不完全預計，深圳2019年將有109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中于福田中心區和前海，分別占總新增供應量的28.8%和25.5%。存量大了，企業可選擇的就多了，這里貴了我就去別地兒，這就導致不少寫字樓只能降低租金來回籠資金。今年一季度，深圳寫字樓每平米平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%；售價亦環比微跌。

其次是共享辦公興起。在南山不少寫字樓你會發現許多共享辦公室，即好幾家公司在同一間辦公室工作。這樣一來可以解決了不少小微型初創企業的辦公場所問題，比如有的公司只有幾個人，但寫字樓不可能只租給你幾個工位，此時如果能和其他稍大的公司一起“湊單”共享寫字樓，對于小微型初創企業來說是不錯的選擇。而在深圳，這類企業是非常多的，一定程度上這類寫字樓租賃需求也就少了許多。

最後，也是最重要的一點，就是宏觀環境好壞。2018年至今，迫于經濟形勢嚴峻，許多企業都實施了裁員、更換辦公場所等縮減成本的措施，寫字樓退租現象比比皆是，這也就不難理解寫字樓的空置和租金下滑現象了。

深圳寫字樓“租不出去”？

有媒體報道稱，深圳福田中心區的某甲級寫字樓，從去年年中的450元/平方米，降到現在的300元/平方米，南山區不少寫字樓也出現整層的空置現象。但別忘了，深圳作為國内一線城市，且經濟結構在一線城市中也是最健康的，創新潛力最大的一個，具有如此強大生長力的城市寫字樓，是根本不存在長期性空置現象的。而近期出現的空置現象，我想應該從多方面因素考慮：

1、産業結構。深圳每個片區的寫字樓空置率並不一樣，而且跟價格無關，也就是說，並不是越便宜的片區空置率越低。至于為何有的片區寫字樓出現空置，與其産業結構密切相關。

福田，是深圳的金融重地，深交所、各大基金、券商等金融機構總部均在此辦公；南山，是深圳的科技中心，創維、騰訊、中興，能叫上名的互聯網巨頭也都匯聚于此。但大家發現沒有，金融和互聯網公司普遍來說人員其實並不需要太多，寫字樓需求並不大。咱舉幾個例子：

比如金融精英聚集的私募基金公司，十來號人就能創造幾億甚至更高的産值，以及很多稅收，這是不少實體經濟企業都望塵莫及的。至于為何前海寫字樓空置率高達近60%，那是因為許多基金公司為了拿到前海深港基金小鎮的政策優惠，都在前海注冊了公司或辦公場所，但實際上真正經營實體卻在福田、南山。這也就是為何福田那麽貴，空置率卻並不高的原因。

再比如互聯網公司，不少互聯網公司的總部雖在南山，但業務遍及全國，所以除了那種需要數據、客服等大量人員的互聯網公司外，其他的人數並不多。

而羅湖作為深圳的老城區，不乏存在許多傳統行業，比如珠寶。從加工到零售店一整套下來，都需要大量的人員和場所，因此對于寫字樓的需求也就更多。

至于寶安，基本以工業區為主，在靠近南山區的如新安、坪洲、壹方城一帶，也有許多金融、互聯網、貿易等外包服務公司等，但畢竟寶安區這類公司還是少數，也就不可能出現寫字樓供不應求的問題。

2、地段。李嘉誠的買房名言告訴我們，地段最重要。但其實買房跟寫字樓一樣，地段好的地方，租金和空置率自然也不會低到哪去。還是拿福田區為例，為何福田寫字樓那麽貴，金融公司還要紮堆擠在那里辦公呢？因為在那里見客戶、拓展業務，甚至業内人員信息交流都更加方面，甚至有的量化基金公司為了更方便快捷的獲得深交所交易數據和信息，特意搬到深交所旁邊的太平金融大廈辦公。

3、區域規劃和集群效應。南山屬于典型的偏住宅區，更加宜居，而福田屬于典型的商業區，所以從空置率角度來看，南山區寫字樓存在一些空置很正常，就像上面所說，很多公司注冊在南山，但還是跑到福田來辦公，就好比你上班的地方在城里，那你就必須得在城里租房子，這樣一來鄉下的房子就空置了。

更重要的是，企業要發展，集群效應很重要，比如福田區的文化創意産業園區，集中了許多潮汕企業家；深交所附近聚集了幾乎全深圳的金融公司；南山科技園大沖一帶以互聯網科技公司為主，科苑一帶則以互聯網金融公司為主等等。

因此，無論是深圳，還是其他一線城市，寫字樓空置更多的還是經濟周期波動、産業和區域規劃問題所導致的，畢竟它們的需求並不少，潛在需求更多，足以支撐整個市場。可是，在其他城市，寫字樓空置卻遠沒有我們想象的這麽簡單。

為什麽說寫字樓是未來幾年最大的風險？

第一，與住宅一樣，當下寫字樓同樣面臨著去庫存的問題。2017年《全球寫字樓市場展望》報告顯示，全球在建寫字樓面積超過7億平方英尺，預計在2017到2019年三年内集中投放市場。這相當于未來三年全球將再創造華盛頓特區、達拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個城市的寫字樓存量總量。

但是，寫字樓的需求與經濟基本面是強相關的，在世界銀行下調經濟增長預期和全球經濟增長乏力的背景下，2019年以及未來幾年的日子並不好過，企業的利潤降低了，或者倒閉了，那麽對寫字樓的需求也就沒那麽多，尤其是二三四線城市。

任志強曾經就表示，國内其實庫存增加最多的並不是住宅，而是商業、辦公樓，最危險的是商業和寫字樓庫存。在大量庫存的情況下，房企既要保持現金流，又要把房子賣出去，很困難。

第二，國内經濟的二元格局很明顯，旱的旱死，澇的澇死。一二線城市房價上了天，依然有人搶房，依然有人源源不斷前去打工，貢獻GDP；很多三四線城市也並不差，但依然逃不了被抛棄的命運。因此對于不少三四線，甚至二線城市來說，寫字樓利用率並不高，大多都是弄個新區，做做樣子的面子工程罷了。

由于這些城市大多都以工業為主，第三産業，也就是現代服務業並不多，即使有，也沒有北上廣深那麽發達，所以寫字樓本身需求就沒那麽大。有民間調研數據顯示，二三線城市甲級寫字樓的租客基本以外資企業、央企國企和地産開發商，而這些企業在二三線城市本身就不多，因此有限的需求難以支撐龐大的非一線寫字樓市場。

空置寫字樓占用了大量土地資源，卻創造不了持續性的GDP，這對于城市的可持續發展是非常不利的。

寫在最後

任何現象的出現往往不在于現象本身，而是背後的一系列本質因素。就像有句話說的：聽君一席話，勝讀十年書。那句話本身真的那麽有用嗎？不一定，但之所以你認為有用，更多的是出于對這個人的品德的信任和欣賞。

寫字樓空置和租金下滑的問題不在于寫字樓本身，與宏觀經濟、供求等也只是一部分原因，更多的是需要摒棄大幹快上，不尊重市場規律的陋習，否則寫字樓這顆定時炸彈的爆炸只是時間問題。

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