中國房子夠34億人居住？為什麽房價還在上漲

【原創】中國房子夠34億人居住？為什麽房價還在上漲

（非特別標注，文章皆為譚浩俊原創）

今年早些時候，曾出現過一項所謂的非官方數據，認為中國的房子已經夠34億人居住，這還不包括農村自建房、小産權房等房源。而住建部相關專家則表示，現在中國住宅人均套數已達1.1套，人均建築面積約為35-40平方米。也就是說，如果按照一家三口來核算的話，平均每家的住房可以達到3.3套。因此，有人問，既然住房已經「寬裕」到如此地步了，為什麽房價還在漲呢？

這個問題問得好，問到點子上了。因為，按照市場供求關系，如果住房供應確實達到了這樣的水平，房價應當跌，而不是漲。那麽，為什麽還在漲呢？顯然，問題可能並不那麽簡單。而應當從多角度、多層次、多方面來分析。

先來看房子夠34億人住的概念，什麽叫夠住？多大面積為夠住，這里所說的可以供34億人居住，人均面積是放在多少的。10平方米？20平方米？30平方米？還是50平方米？因此，人均面積多少，對于夠多少人居住很重要。因此，套數多少應當更合理。

事實上，非官方提供的這個數據，是完全用理論來死搬硬套的。殊不知，理論上測算的與實際表達的並不完全相同。所以出現房子夠34億人居住的觀點，完全是按照目前的商品房面積除以一定人均面積得出的。那麽，這里所說的人均面積是否合理呢？如果不合理，就意味著數據存在問題。就算合理，分布也會存在差異的。有錢人，按照這個面積是遠遠不夠的。譬如一套別墅，大一些的可能相當于普通居民幾套。可是，富人就一家人在住，甚至只有幾口人在住。在這樣的情況下，人均面積就存在很大問題，一套房子被居住的人就會很多，實際則遠沒有那麽多。

事實是，按照目前居民住房的實際情況，實際居住面積超過平均面積的比重是比較大的。也就是說，無論是有錢人還是錢不多的中産階層，他們所住房屋的面積，都是超過平均面積的。因此，所謂的住房面積與所能解決的住房人數，是存在差距的。假如差距在30%的話，現有住房能夠提供的居住人口，絕對達不到34億，而可能在24億左右。而從各地別墅分布以及超過平均面積的住房分布來看，這一數據可能還是比較保守的。實際能夠容納的居住人數，還要低于24億。

再來看房産的分布，嚴格地講，對于普通居民來說，一般都是每戶一套，平均三人居住。有的則和父母居住，尤其是父母在農村的，把老人接到城市一起居住的還比較多。這類居住家庭至少占全部住房數的一半以上。也就是說，一家三口居住的房産是主流。剩下的，就很難說了，大多是多套房産，有超過兩套的，有超過五套的，還有超過十套甚至更多的。有的是投資，有的是炒房，有的則是腐敗房。

同時，庫存房也是不可忽視的重要因素。有關機構得出的結論是，全國空置房大約有6000萬套。6000萬套是什麽概念，就是可供至少1.8億左右人口居住。實際上，空置房應當超過這個數據。而實際的房産面積，也是人均面積所不能比的。實際房産面積應當在人均面積的1.5倍以上。

這也意味著，所謂的可供34億人口居住，在已經打了7折的情況下，對已經購房者占有的房産面積來看，又要在原有的基礎上至少打7折，也就是對折了。再剔除空置房，剩下的房産也就非常有限了。而隨著農村居民大量到城市購房，城市住房的供應量就會出現相對不足的現象，房價上漲也就有了借口和空間。

也就是說，如果把空置房全部釋放，再提供一些租賃住房，現在的房子確實已經夠了。但是，多套房擁有者，是不可能將房子輕易抛掉的。因此，房價也就很難下跌。加上地方還在推動城市建設，客觀上也讓房價上漲的基礎很紮實。

所以，近期内的房價還會穩如中略升，隨著政策作用的持續發揮，預計到明年一季度房價可能會遇到拐點，出現平衡下跌現象。至于下跌的幅度，應當是非常小的，是溫和下跌，而不可能出現大的下跌。

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作者：雲掌財經/譚浩俊