独家丨【REITs指数】试点启动已近两月 一文看懂乘风破浪的公募REITs！

日期：2020年6月28日 下午10:05

4月30日，中国证监会、国家发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。试点启动已近两月，中国公募REITs进程如何？

6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》。《海南自由贸易港建设总体方案》在制度设计中指出，要加快金融改革创新。支持海南自由贸易港住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）；放宽外资企业资本金使用范围；创新科技金融政策、产品和工具。

5月8日，为及时了解行业机构对基础设施公募REITs相关政策的意见、建议，加强行业机构与监管机构之间的沟通交流，共同推动基础设施公募REITs稳妥起步，中国证券投资基金业协会组织召开视频座谈会，邀请13家行业机构代表、发改委投资司和证监会机构部、债券部相关处室负责人参加了会议。

6月4日，国家发改委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会，听取有关方面对试点项目申报工作的意见和建议。

此外，北京、重庆等地近期发布的“新基建”方案政策中，提出积极争取利用REITs或探索推进REITs项目试点等。《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》亦指出积极开展REITs试点。

市场方面，物流地产、产业园区公募REITs已迎上风口，REITs投资运营人才则广受追捧。

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基础设施REITs试点工作座谈会相继召开

5月8日，根据中基协官方消息，为及时了解行业机构对基础设施公募REITs相关政策的意见、建议，加强行业机构与监管机构之间的沟通交流，共同推动基础设施公募REITs稳妥起步，中国证券投资基金业协会组织召开视频座谈会，邀请13家行业机构代表、发改委投资司和证监会机构部、债券部相关处室负责人参加了会议。协会党委委员、秘书长陈春艳出席并主持会议。

参会行业机构代表表示，公募REITs业务对公募基金管理人既是机遇也是挑战，行业机构正在抓紧研究政策内容，做好内部制度、流程、人员以及项目方面的准备，支持和推动基础设施公募REITs试点工作顺利开展。同时，参会行业机构代表也希望监管机构与协会能够尽快出台相关配套细则，推动有关部门解决公募REITs税收等问题。

6月4日，国家发改委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会，听取有关方面对试点项目申报工作的意见和建议，包括原始权益人、工程咨询机构、基金公司、证券公司、律师事务所、研究单位，以及中国证监会债券部和沪、深证券交易所近30位代表参加了会议。会议由国家发改委投资司韩志峰副司长主持。

图片来源：国家发改委网站

对于如何筛选试点项目，韩志峰强调，一是按照“在重点领域以个案方式开展试点”的原则，成熟一个申报一个，充分考虑地区差异，不对各地设定申报数量要求。二是对国企、民企、外企等一视同仁、公平对待。三是基础设施REITs是全新的投融资工具，所有原始权益人都处在同一起跑线上，不会预设重点范围，主要审核项目的规范性和资产质量，确保做到项目选的准、质量有保证。四是基础设施资产的持续稳定、高水平运营是衡量试点工作是否成功的关键标准之一。制定基础设施REITs产品方案时一定要充分考虑调动各方面积极性，要把有利于基础设施资产稳定运营作为一项重要原则。

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连续多年，两会REITs提案建议频出

（一）贾文勤代表：建议进一步完善REITs税收政策 更好推动试点

2020年5月19日，全国人大代表、北京证监局局长贾文勤在接受采访时表示，其今年准备了4份建议，分别是关于进一步完善基础设施不动产REITs税收政策、加强资管业务功能监管、企业会计准则国际趋同优化、发展第三支柱个人养老金制度等。

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，目前试点采取“公募基金+资产证券化”的模式，产品架构相对复杂，层级较多。可能存在税收政策不明确和重复征税的问题，导致税负过重，原始权益人动力不足，不利于试点开展。建议进一步明确各环节相关税收政策并给予适当优惠，更好地推动REITs试点。

（二）王填代表：加快推动公募REITs，释放商业不动产生产力

近年来，在经济增速下行压力下，商业不动产发展逐步放缓，而此次突发疫情对零售、餐饮、娱乐等行业的冲击，也对商业不动产带来巨大压力，全国人大代表、步步高集团董事长王填认为，需关注商业不动产在经济发展和社会稳定等方面的作用。

王填提出加快推动公募REITs。房地产信托投资基金（REITs）是国际上帮助具有优质商业不动产的企业解决融资难的常见方式，可以改善企业的财务结构，推动产业升级。加快推动公募REITs，加强商业不动产市场的流动性，释放商业不动产的生产力。

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REITs广泛助力地方政府“新基建”方案实施

（一）北京 “新基建”方案发布 积极争取利用REITs

6月10日，北京发布《北京市加快新型基础设施建设行动方案(2020-2022年)》(以下简称《方案》)，明确北京建设新基建的基本目标、原则、基本任务及保障措施。这意味着北京新基建将开始提速，向各行业纵深发展。

《方案》在“三、保障措施(一)强化要素保障”部分提出，加大信贷优惠支持力度，发挥财政资金、基金引导作用，积极争取利用不动产投资信托基金，支持各类市场主体参与建设。加强对全市重大新基建项目土地指标的保障。重点引进培育规划建设、投资运营等方面的行业管理人才以及引领新基建技术研发的技术领军人才。

RCREIT（REITs研究中心）早前即率先提出观点表示，公募REITs具备较为广泛的投资者群体和较高的流动性，可以通过资产的流动性来解决资金期限的问题，并降低融资成本。2020年我国多省市明确提出要加快推进5G网络建设，RCREIT（REITs研究中心）认为，公募REITs契合投资人风险收益匹配的诉求，可有力推动以5G为代表的“新基建”投资发展。（参见文章：RCREIT观点丨刘洋：疫情影响5G等建设需求 公募REITs有力推动新基建）

（二）重庆市新基建重大项目建设行动方案出炉 探索推进REITs项目试点

6月18日，重庆市政府发布《重庆市新型基础设施重大项目建设行动方案(2020—2022年)》（下称《方案》）。3年里，重庆市将总投资3983亿元，滚动实施和储备375个新基建重大项目。

图片来源：重庆市人民政府网站

据悉，重庆拟以2020—2022年为周期，滚动实施新型基础设施重大项目建设及储备，以促进数字经济与实体经济深度融合，加快建设“智造重镇”“智慧名城”。前述方案明确，重庆将在新型网络、智能计算、信息安全、转型促进、融合应用、基础科研、产业创新等7大类型基础设施发力。

《方案》在“支持政策”部分提出，深化新型基础设施投融资体制改革，调动社会资本参与积极性。在城市智能中枢、传统基础设施改造升级等领域，适度放宽市场准入，探索新型基础设施盈利模式，加大依法合规采用政府和社会资本合作方式(PPP)进行项目建设力度。

鼓励符合条件的企业发行企业债券、公司债券、资产证券化产品，提高直接融资比重。加大与国家级基金的对接力度，建立国家、市、区县三级基金联动机制，加大对新型基础设施建设的支持力度。聚焦新型基础设施重点领域，重点支持补短板项目，探索推进不动产投资信托基金(REITs)项目试点。

此外，REITs行业研究获悉，重庆市政府办公厅还于日前印发了《重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（简称《实施意见》），《实施意见》在“加大政策支持力度”中指出，积极开展房地产投资信托基金(REITs)试点，鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过REITs长期持有、运营租赁住房。探索以产业发展基金方式促进住房租赁市场主体多元化发展。

（三）苏州市召开基础设施REITs试点工作研讨会

2020年6月12日下午，苏州召开基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作研讨会。

按照苏州市政府提出的争取公募REITs试点“首板有苏州”的要求，东吴证券已成立REITs领导小组和项目小组，并与证监会、上交所等监管机构积极沟通，就苏州市参与首批公募REITs试点达成初步共识。

东吴证券作为苏州国有上市券商，始终坚持服务实体经济，在类REITs项目方面积累了成功经验。2018年2月，东吴证券作为计划管理人和承销机构，成功发行全国首单社区商业物业类REITs项目“新建元邻里中心类REITs”，并与市场众多REITs投资者建立了良好的关系。

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物流地产、产业园区公募REITs迎风口  REITs投资运营人才受追捧

《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”（简称“万纬物流首期类REITs”）在深圳证券交易所举行挂牌仪式。

万纬物流此次发行的首期类REITs规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。此次万纬物流类REITs产品底层的两间物流园均为高标准仓库。

据了解，本次发行的类REITs，是国内目前最接近境外成熟市场REITs的产品之一，其成功发行，意味着万科旗下万纬物流的资产价值与专业运营能力获得了市场认可，进一步实现了资产良性发展，同时也为国内公募REITs的试点进行了积极探索。

作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，本次产品最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

产业园区方面。苏州工业园、上海张江高科园区都在争取公募REITs的首批试点。

REITs投资运营人才广受追捧

根据公募REITs征求意见稿的要求，在基础设施REITs基金运作过程中，基金管理人须积极履行基础设施项目运营管理职责，并配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员。

根据上证报报道，从华夏基金对REITs投后管理岗的职位描述来看，一是熟悉基础设施REITs（基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区、数据中心等其他基础设施）相关市场；二是进行投后项目市场调研，把握预测市场发展趋势，并根据市场的变化和竞争的需要提出应对策略；三是负责执行资产管理策略与投资组合管理，包括运营策略、运营收入对基础资产估值的影响等；四是与合作方紧密工作，优化投资组合和营运策略等；五是精于财务分析模型的搭建；六是做好投后的预算管理、收益预测等定期报告；七是定期和不定期地与投资人进行沟通。

渤海汇金资管董事总经理李耀光则表示：“如果以上市公司的治理结构打比方，公募机构未来基于能力建设分化为三类层级的职能：一是对于有能力的专业机构而言，需要充当上市公司董事层、经营层的职能，参与项目的规划发展及实际运营的过程。二是部分机构会担起董事层的职能，将经营管理委托给有实力的第三方机构。三是公募机构的最低要求，需要担起监事层的职能，在运营管理和保护投资权益等方面行使监督管理的职责。”

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REITs投资者教育任重道远

5月14日，REITs行业研究独家首发《公募REITs基金即将到来！应当如何投资？》一文指出，基础设施REITs作为一种权益性工具，通过盘活存量资产改善基建企业的现金流和资产负债率，提高资产周转率，从而优化基建的商业模式。

对于中小投资者而言，将新添投资渠道，而且收益较为稳健。REITs通过积聚资金，主要为资本金不大的广大中小投资者提供投资不动产业的机会，分红收益主要源于不动产升值和租金收入。

中国证监会指出，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

我国个人投资者的投资渠道狭窄。虽然个人投资者成为股市交易的主要力量，但受到投资能力等制约，由股票投资带来的财富效应有限。

从趋势上看，个人投资者越来越倾向于选择公募基金。深交所日前公布的2019年个人投资者状况调查显示，过去一年中，参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点，占比达到45.8％，为近四年最高水平；其中，30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4％，较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。显然，公募REITs的推出，丰富了投资者购买基金的选择。

发展投向基础设施领域的公募REITs可以带来双赢，既增强资本市场服务实体经济的质效，又能够合理引导居民储蓄转化为投资，提高个人的财产性收入。

基础设施领域公募REITs的投资收益

REITs的投资价值体现于三方面：固定收益产品属性（稳定的分红回报）、权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实现资本增值）、不动产属性（底层资产作为不动产，其市场价格波动与REI Ts价格有关联）。

国内将推出的基础设施公募REITs，是由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司发行产品。证监会现已就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）公开征求意见。透过《指引》，投资者可了解到公募REITs的产品特性。一般公募基金产品采取分散化配置的策略，即“不能把鸡蛋放在同一个篮子里”。

相比之下，基础设施公募REITs的80％以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，其余则投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。这意味着公募REITs须“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”。由此，公募REITs在运作上很特别。

目前公募基金很少参与上市公司的主动经营管理，而按《指引》要求，基础设施公募REITs的基金管理人积极运营管理基础设施项目。强化基金管理人与托管人专业胜任要求，公募REITs应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。

评价基础设施领域公募REITs的投资收益，很容易使人与公用事业类及基建类股票进行比较。一方面，公募REITs强制分红比率高，且具有类固定收益产品的属性。按规定，公募REITs“应当将90％以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”，且每年不得少于1次。

而在股票投资中，尽管有的上市公司经营收益较为稳健，现金流充足，但也可能是现金分红比率较低的“铁公鸡”。持续现金分红比率达50％以上的公司，就已经在A股市场上不多见。

另一方面，投资范围更广。基础设施REITs试点聚焦的重点行业，除了优先支持基础设施补短板行业，还包括鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

从公募REITs的产品设计来看，既满足社保基金、保险资金、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者的投资需求，也适合寻求获得稳健收益的个人投资者。由于公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，不失为一个可分散投资风险的选择。有券商称，公募REITs可作为现金、股票、债券之外的第四类大类资产进行配置。

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