【觀察】地產股持續上演暴漲行情！多家公司甩掉「仙股」帽子

原創

近期，港股地產股持續上演暴漲行情，備受市場矚目！

9月7日，内房股板塊繼續狂飙。領漲的是億達中國（03639.HK）漲幅高達95.24%，海藍控股（02278.HK）漲30.09%，融信中國（03301.HK）漲22.45%，景瑞控股（01862.HK）漲19.67%，金地商置（00535.HK）漲14.67%。

從近5個交易日看，億達中國（03639.HK）漲幅翻7.28倍；融創中國（01918.HK）表現也十分優異，期内累計漲幅超155%；中國恒大（03333.HK）亦實現翻番，累計漲逾137%。此外，包括上坤地產（06900.HK）、融信中國（03301.HK）、碧桂園（02007.HK）等在内18只股票漲幅均超20%。

除此之外，此前由於多日下跌，部分房企股價跌至1港元以下。受益於近幾日股價連續上漲，富力地產（02777.HK）、合景泰富集團（01813.HK）、雅居樂集團（03383.HK）等房企股價已在1港元以上，暫時擺脫「仙股」帽子。

驅動因素上看，進入9月，「認房不認貸」正在多地陸續落地。先前北上廣深四大一線城市已經全部官宣執行，此後全國多地的二線和三四線城市也在全面跟進。在政策利好促進下，部分房企熱門樓盤銷售出現較為明顯的改善。

01政策打出「組合拳」

8月底，為提振市場，近期房地產的重磅政策接連出台。

8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合發文，推動落實首套房貸款「認房不認貸」，並將其納入「一城一策」工具箱。

8月30日，廣州打響了執行「認房不認貸」的第一槍；隨後，深圳、北京和上海相繼官宣執行「認房不認貸」政策措施，為市場注入強心劑。

在三部門和一線城市帶動下，各地響應速度很快。截至9月7日，中山、武漢、惠州、東莞、重慶、佛山、成都、江門、鄂州、廈門、長沙、南寧、蘇州、無錫、寧德、清遠、沈陽、韶關、杭州、珠海等超20個城市官宣跟進「認房不認貸」政策。

與此同時，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，中央各部門優化調整了多項全國性購房政策，包括統一下調商貸首付比例下限、二套房貸利率下限，及降低存量首套住房貸款利率等。

進入9月份，多個城市在限購、限售等方面的政策也繼續放寬。例如，天津優化區域限購措施；沈陽全面取消了限購、限售等。

在二級市場上，這套房地產組合新政大大刺激和增強了投資者信心，眾多地產股實現了逆市翻紅，股價大幅拉升。

02短期提振樓市活躍度

在市場末端，諸多利好政策的出台，釋放了部分觀望和積壓的購房需求，對樓市成交短期内起到明顯帶動作用。其中，一線城市樓市熱度上升的特徵最明顯。

譬如，北京「認房不認貸」執行第一天（9月2日）的新房市場成交超過了1800套，而8月全月網簽只有3100套。也就是說，北京新政第一天，新房市場成交就超過8月半個月的成交量。

上海樓市也處於活躍狀態。從調研情況而言，當前上海新房市場部分數據好於預期。一方面，看房量明顯增多，另一方面，部分項目過去單日銷售最多僅1-2套，但是政策落地後，單日銷售可以超過10套。

同樣受益於「認房不認貸」政策的還有廣州和深圳。

據中指研究院數據顯示，9月首個周末（9月2-3日）廣州網簽商品住宅216套，環比上一周末（8月26-27日）上升91%，遠郊區域市場或部分偏純剛需項目變化不明顯，客戶仍處於觀望態勢中。深圳也在新政執行後首個周末迎來了大批購房者看房，意向登記人數明顯上升。

除了新房外，二手房市場也出現了回暖迹象，但熱度反應相對新房市場較慢。北京執行新政前三天（9月2-4日），二手房分别成交1200套、1400套、600套。業内人士指出，北京二手房的存量的需求消化得很快，接下來能否保持這樣的成交水平還有待觀察。

上海的二手房市場相對此前格局變化是，掛牌量有所上升，而買房並沒有明顯增加，因此上海二手房市場處於僵持狀態。

據公開資料顯示，廣州二手房市場部分客戶存在置換需求，掛牌量小幅上升，中介帶看量上升，但成交量變化不大，存在一定的議價空間。深圳的二手房市場則維持平穩的特徵。

需要指出的是，受城市購房需求的規模、原本房地產政策寬松程度等因素影響，相較於一線城市，「認房不認貸」對二線城市的市場影響稍弱，對三四線城市的影響更遜色一些。

展望後市，摩通大根發佈研報稱，預期在今年餘下時間，銷售及政策是推動内房股股價的主要動力，受惠近期「認房不認貸」及降低首付比例等措施，在未來幾星期銷售數據較強下，相信内房短期股價強勢。

國金證券表示，地產行業整體業績短期承壓，但央國企和改善型房企表現依然具有韌性，銷售延續復蘇態勢，能拿好地且快速去化的房企更加受益。

中泰證券認為，8月，由於低基數影響消除，同時，市場悲觀情緒蔓延，造成整體銷售表現不佳。綜合來看，中央政治局會議定調房地產新形勢後，四大一線城市陸續放開「認房不認貸」，同時，全國下調房貸利率，政策端發力。預計隨著相關政策的持續出台，銷售端基本面有望得到改善。該行強調，當前，房地產行業政策持續放松，銷售持續探底，板塊估值較低，值得重點關注。