精准預判，前瞻布局，綠城中國穩健向好

2022年上市房企年報披露已結束。數據顯示，上市公司總資産規模出現負增長，行業進入縮表階段。

分析人士指出，行業縮表出清的背後，是不斷擴大的分化，企業分化尤為明顯。其中，綠城中國以全面發展、穩健向好的經營態勢成為行業研究的優質企業樣本。

前瞻布局，准確研判行業發展趨勢

當前一二線熱點城市房價堅挺，漸顯回暖之態，而三四線城市價格支撐脆弱，市場修復時間長，短期仍不容樂觀。1-4月房産交易數據顯示，新房市場規模突破乏力，行業分化還將持續加深。這恰恰印證了綠城中國董事會主席張亞東在2021年提出的「四個分化」的觀點。

在綠城中國2021年中期業績會上，張亞東首次提出行業「四個分化」，即市場分化、産品分化、企業分化、資源分化。

他認為下行周期中，在市場層面，一二線城市的行情和抗風險能力均好于三四線城市；在産品層面，符合剛需、剛改需求的産品更被市場所認可，投資屬性的産品則不易被接納；在企業層面，基本面良好、擁有核心競爭力的企業占據了絕對優勢；在資源層面，金融資源等更加青睐優質企業。

2022年綠城中國實現銷售額3003億元，位居房企銷售業績榜第5位。雖然受市場環境影響銷售額同比出現下滑，但降幅遠低于TOP10均值水平。同時，綠城中國營收和核心利潤均穩中有升，營業收入1272億元，同比提升27%；淨利潤實現89億元，同比提升16%。

如果問綠城是如何抵禦行業周期波動，實現逆勢穩中向好的，張亞東總謙遜地說是行業發展出現的四個分化為綠城中國創造了機遇：「綠城都恰好站在了分化向好的一側。」

事實上，沒有所謂的運氣，只有絕對的努力。

五年前，當行業還信奉高杠杆、高周轉、高收益的時候，張亞東就已帶領綠城潛心研究市場、對標企業、調研項目，開創性的提出了綠城發展的「道、術、為」，確定了「品質為先」的發展戰略。在張亞東的帶領下，綠城上下非常重視「擡頭看路」的能力，制定符合市場、符合調控政策的戰略，實施了務實、高效的戰術，前瞻性的准確布局，為公司持續發展打下了良好的基礎。

四年前，在房地産行業形勢一片大好的背景下，張亞東前瞻布局，果斷推動綠城代建板塊上市日程，克服重重困難，使得綠城管理在2020年7月成功登陸香港聯交所主板，成為「亞洲代建第一股」。今天，代建業務成為整個行業的第二增長曲線，衆多房企爭相進入新賽道，而綠城代建的市場規模和專業能力穩居行業TOP1。

綠城中國董事會主席張亞東在綠城管理上市敲鑼儀式上致辭

正是這種精准判斷和前瞻布局的能力，讓綠城能審時度勢、順勢而為，在行業波動中穩健前行。

補齊短板，「品質為先」覆蓋全方位多維度

「品質為先」實際上是一套組合拳，不僅要發揮綠城産品的核心優勢，保持産品力領先，更要提升公司的經營品質、管理品質、組織品質、隊伍品質等多個維度的能力，確保全面發展。也就是說，綠城要從特長生成長為有特長且全面發展的優等生。

作為曾經的體制内高級別領導，張亞東具備開闊的戰略視野，也善于把握規律，在工作中展示出優秀的組織領導力、資源整合力以及開明務實的工作作風。

在張亞東的主導下，綠城堅信企業需要補齊短板、均衡協調才能走得更長遠、更健康。

為了補短板，首先綠城需要一個燈塔的指引。

于是，張亞東帶領綠城制定了五年戰略規劃，明確了「TOP10房企中的品質標杆」這一戰略目標，並梳理了明晰的戰略路徑。在文化上更是親力親為，力推「1-6-8-24-N」的文化行為准則。

通過優化組織架構，調整投資模式，強調機制與共贏，建立客研服務體系、成本招采體系，推進人才隊伍建設等，綠城中國逐步補齊短板，展現出全品質的發展姿態。

面對市場變化，綠城中國不斷刷新戰略，適時調整。

2022年，綠城中國通過降規模、調結構、增效益，將發展模式由以「擴量」為主的快速增長向以「提質」為主的高質量發展轉變，踏上了「全品質、高質量、可持續」發展道路。

關注人本，持續提升人均效能

「幹事業不是靠一個人，要靠大家一起幹，要靠隊伍來幹。要用健身計劃、活水計劃，去發現、引進、激活更多優秀人才。」這是張亞東近幾年在綠城内部關于人力講的最多的觀點。

近幾年，綠城推動健身計劃，健身的目的是增肌，企業競爭進入爭奪管理紅利的時代，管理靠的是執行者能力的提升。通過「活水計劃」，内調外引，讓優秀的團隊和骨幹找到最合適的位置，讓外部優秀人才為企業未來發展賦能。

據不完全統計，近年從各大房企跳槽綠城的優秀人才有數百人，其中知名房企高管有數十人。去年就有華潤背景的遲峰、龍湖背景的唐克、萬科背景的王永飚等加盟綠城。最近，綠城又引進了華潤背景的吳金秋、正榮背景的王誼、金地背景的桂冰等優秀業務操盤手。

除了吸納外部優秀人才外，綠城也在想方設法提升内部人才潛能。

在堅持核心價值觀的基礎上，綠城在2022年底推出内部管理紅線，引起外界關注，事實證明，唯有企業發展才能給員工帶來更大的收益。今年綠城發出鼓勵員工到一線鍛煉的號召，「答案在現場」，這既是對市場規律的尊重，更是對員工最大的培養。

4月底，綠城中國發布了2022年度《環境、社會及管治報告》，報告顯示，公司在去年進行了覆蓋100%員工的敬業度調查，各維度分數較2021年均有提升，總分高達92.3分，穩居行業前列。

未來打法：全品質 高質量 可持續發展

多年的努力，綠城順利走過了「康復期」和「健身期」，甚至在深度調整的2022年，讓市場看到了一個更穩健的企業身影。

當下，很多房企開始關注産品力、交付力，意識到這些是贏得客戶和市場的關鍵。綠城中國2019年制定的「2025戰略規劃」，就強調要「最懂客戶」和「最懂産品」，圍繞産品和客戶，張亞東進一步提出了産品品質是綠城的「一號工程」，客戶滿意度是綠城的「一號標准」。把産品和客戶，提到了前所未有的高度。所謂厚積薄發，産品主義既是綠城基因，更是通過體系化、標准化持續發揚光大。

為了確保産品創新始終引領行業，張亞東要求向制造業學習，把前置創新作為工作常態，做到一年創新、兩年落地、三年復制，通過持續創新，不斷研發精進，多維度積極提升産品力。

為實現以客戶為中心的産品主義，綠城在張亞東的推動下成立了客研中心和客研委員會，要求客研條線要成為公司的主動輪、發動機，體系化地引領投資、産品和服務。據介紹，2022年，綠城深入50多座城市，調研5萬多組家庭，形成1658條可行性意見和建議；屬地化成果轉化率91%，成果應用率77%。

為進一步提升管理精細化水平，在完善投資管理體系、産品規劃體系、營造品控體系、客研服務體系的基礎上，綠城正在搭建高效集約的成本招采體系。以「大成本、大招采、全集團」為目標，綠城成立成本招采委員會，通過參與營銷、行政等非建造類招采工作，加大管控範圍和力度。通過拉通同類別項目集采，形成規模效益，並達到降本增效，協同賦能的目的。

過去幾年，房地産的調控，行業重新洗牌，存活下來的企業都在重新思考發展戰略、發展步驟和發展路徑。綠城又有怎樣的規劃呢？

張亞東在今年3月的業績會上給出了答案：守住「最懂産品，最懂客戶」的戰略，鞏固四個分化下的優勢，堅持全品質、高質量、可持續發展。

來源：中國財富通