【財華洞察】房地產驚現「春雷」！千億房企退市，行業邏輯生變？

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暖意頻傳的房地產行業平地起驚雷。

港股上市的千億房企、江西房地產龍頭新力控股（02103.HK）即將被取消上市地位；與此同時，A股上市企業藍光發展（600466.SH）也面臨退市風險，或將面臨「披星戴帽」，股票簡稱被冠以「*ST」字樣。

對於兩家知名房企暴雷專業人士怎麽解讀？其暴雷背後企業面臨哪些緊迫問題？在房地產行業復蘇下，為何仍有企業暴雷？

千億房企被退市

日前，新力控股公告稱，聯交所宣佈，自2023年4月13日上午9時起，新力控股（集團）有限公司的上市地位將根據《上市規則》第6.01A(1)條予以取消。

公司被取消上市地位的理由是，公司股份自2021年9月20日起已暫停買賣。根據《上市規則》第6.01A(1)條，若新力股份未能在2023年3月19日之前復牌，公司則將被取消上市公司地位。

由此新力股份也成為近年港股市場内房企少有的被摘牌的企業。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，此事明顯超出市場預期，對於後續房企債務問題化解和重大風險問題化解等都有很多啓發。

嚴躍進認為，此事的特殊性在於，新力屬於最近兩年受債務問題困擾較大的企業。此前2022年其經營數據披露就開始顯露出問題，但確實沒有引起廣大投資者和房地產界的關注。此次取消上市的消息，確實令市場非常驚訝。這也是房企債務風波以來首個退市企業，或者可以說是「暴雷房企退市第一例」。

除港股市場外，和新力控股面臨相同的境遇還有A股藍光發展。

和新力控股同一天，藍光發展公告稱，公司股票可能被終止上市，並披露第一次風險提示公告。

2023年4月6日，藍光發展股票收盤價為0.95元/股，首次低於人民幣1元。根據《上海證券交易所股票上市規則》第9.2.1條第一款的規定：如果公司股票連續20個交易日的每日股票收盤價均低於人民幣1元，公司股票可能被上交所終止上市交易。

此外，若公司2022年度經審計的期末淨資產為負值，將觸及《股票上市規則》規定的對股票實施退市風險警示的情形，公司股票將在公司2022年年度報告披露後被實施退市風險警示，即在公司股票簡稱前冠以「*ST」字樣。

深陷債務危機

新力控股由張園林創辦於2010年，是江西最大本土房企，其發展版圖從江西開拓至長三角、大灣區等熱點區域，成功進駐超50座城市。隨著版圖擴大，公司行業地位也得到有力提升，從區域龍頭企業晉升全國30強房企。

2019年，新力控股成功登陸香港資本市場，開啓新的發展篇章。2020年，上市一年後，新力控股總合約銷售額突破千億元，實現合約銷售額1137.36億元，成功晉級千億房企陣營。

同年，公司還曾獲納入恒生綜合指數、港股通。

然而公司上市僅3年多便面臨退市，憶往昔看今朝令人唏噓。

2020年下半年，房地產行業出台「三道紅線」融資監管新規，政策根據房企資產負債率（剔除預收款）、淨負債率以及現金短債比三項指標為房企劃分「紅、橙、黃、綠」四檔，根據檔位來限制企業年有息負債增長規模。

在行業新規下，新力控股的高負債已經出現預警。截至2020年12月31日，公司剔除預收款後的資產負債率這一指標為73%，略高於政策要求的70%。

彼時公司管理層表示，新力控股將力爭在2021年實現「三道紅線」降至綠檔。然而隨著時間流逝，公司流動性危機開始出現。

2021年9月20日，資本市場上的新力控股宣佈停牌。公司已經出現流動資金及逾期付款等問題。彼時新力控股公告表示，由於近期面臨因宏觀經濟狀況而導致的不曾預期的流動資金問題，公司兩項境内融資利息出現逾期。

然而這只是公司債務的「冰山一角」。

據新力控股最後一份財報顯示，截至2021年6月末，公司總負債為918億元，其中流動負債有754.28億元，一年内到期的短期債務約132.4億元，而現金及銀行結餘約為193.5億元。

此後公司財報陷於難產。對此新力控股解釋為集團財務報告單位人員短缺，公司財報職能無法正常有效運作。

2022年8月，公司債權人曾向香港高等法院提出清盤呈請，同年12月，香港高等法院在聆訊會上正式向新力控股頒佈了清盤令。

藍光發展遇到的問題和新力控股如出一轍。

雖然公司年報尚未正式披露，但看起來似乎並不樂觀。經公司財務部門初步測算，藍光發展預計2022年度期末歸屬於上市公司股東的淨資產為-208.21億元左右。

截至2023年4月4日，藍光發展累計到期未能償還的債務本息金額合計420.55億元，包括銀行貸款、信託貸款、債務融資工具等債務形式。

藍光發展表示，因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加影響，自2020年年度末至今，公司公開市場再融資受阻，經營性現金流回速放緩，公司流動性出現階段性緊張，加之部分金融機構提前宣佈到期，導致公司出現部分債務未能如期償還的情況。

為何仍有房企暴雷？

新力控股和藍光發展的接連暴雷，正反映出當前不少房地產企業依然面臨困境和挑戰。

目前港股上市的房地產企業中，花樣年控股(01777.HK)、恒大(03333.HK)、融創(01918.HK)、奧園（03883.HK）等由於未按時發佈年報仍處於停牌中。

不過也有房企積極履行復牌指引，並成功復牌的。如佳兆業已經發佈延期的業績報告，並於今年3月初成功復牌。

當前房地產復蘇迹象明顯，頭部房企掌門人也紛紛看好行業發展，堅定發展信心。

據易居研究院最新報告顯示，當前樓市正逐漸進入到復蘇的通道中。這和購房政策持續寬松、房價逐漸企穩、購房信心持續改善等因素有關。總體上一季度樓市好於預期。

在這種背景下再有企業暴雷，或預示了房地產行業内部分化加劇。嚴躍進認為，在2023年一季度房地產銷售數據改善的情況下，暴雷企業更加說明還存在一些企業經營很困難的問題。

中國海外發展董事局主席顔建國則認為，未來房地產市場將呈現「三大分化」：市場分化、行業分化、企業分化。企業繼續分化，行業集中度還將提高。

綠城中國執行董事、董事會主席張亞東也認為，行業的復蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業的分化、資源的分化、產品的分化。

綜上而言，房地產行業大的復蘇仍在進行，但内部分化不可避免，在有的企業暴雷的同時，不乏還有企業將繼續做大做強，行業競爭格局出現較大調整。

但部分暴雷企業或也會影響到行業的復蘇進程。

嚴躍進認為，新力退市事件若不處理好，會加重其他投資者對有暴雷史企業的恐慌情緒，尤其是在債務問題還沒有完全解決好的企業。

小結

總體來看，暴雷企業並不能影響房地產行業整體復蘇，房地產行業或將步入分化的新常態。展望二季度，居民家庭購房意願總體呈現增強趨勢，易居研究院報告認為，樓市交易有進一步復蘇的可能。