首程控股：卡位Pre-REITs基金 搶灘資産證券化大風口

公募REITs的橫空出世是2021年資本市場的大事件，拉開了資産證券化大發展的序幕。

在辭舊迎新之際，REITs又迎來新的標誌性事件。2021年12月31日，首程控股（00697.HK）擬發起北京首只百億規模綠色基礎設施發展基金，重點投資于北京市雙碳相關産業，引導生産要素向綠色低碳産業集聚，服務經濟社會發展全面綠色轉型。基金首期規模為45億元，與首鋼基金和中國人壽合作成立。

這標誌著首程控股首只專門的基礎設施投資基金（Pre-REITs）正式落地。據介紹，該基金將以「精准投資+精益運營」為理念，選擇及並購優質底層基礎設施項目，通過運營管理、提質增效等平台化運作，最終通過發行基礎設施公募REITs進行退出，從而提升金融服務實體經濟效率，並為北京市基礎設施公募REITs全産業鏈聚集發展提供樣板。

卡位Pre-REITs 盤活自身停車資産

Pre-REITs顧名思義是指以尚處于建設期或未形成穩定現金流的基礎設施等項目為投資標的，以公募REITs退出為主要退出手段，以獲取二級市場溢價為投資目的的金融投資産品。

首程控股REITs業務總經理劉權鋒表示，基礎設施資産項目通常需要經曆一個較長的培育期才能達到穩定盈利狀態。在現有規定下，處于培育期的基礎設施資産無法成為公募REITs的合格資産。通過發起設立Pre-REITs，以合理的價格收購具有公募REITs上市潛力的新建、存量不動産資産，待基礎設施項目進入穩定運營期後，再通過基礎設施REITs實現基金退出，獲取二級市場的溢價退出收益。

2021年，隨著首批公募REITs上市交易，解決了基礎設施中資産缺少退出途徑的難題。同時，首批公募REITs産品的二級市場表現優異，産業價值不斷凸顯，得到産業界和資本界越來越多的追捧。Pre-REITs基金作為REITs産業鏈條中承上啓下的關鍵環節，開始逐漸受到業界關注。國内部分優質企業開始嘗試Pre-REITs基金的搭建。

首程控股就是布局Pre-REITs的引領者。首程控股聚焦停車出行和基礎設施不動産基金管理兩項主營業務。此次Pre-REITs基金落地對首程控股而言，意義重大。對内，首創控股可以通過REITs有效盤活自身停車資産，並以更強的資金優勢成為整合停車場資源的市場先行者。對外，首創控股可以通過投資一級市場提前鎖定優質資産，為公司穩定地提供基礎設施REITs項目儲備。

事實上，首程控股在REITs市場開放之前，已經深耕停車資産等基礎設施資産運營多年。

作為專業停車資産管理人，首程控股憑借專業化、科技化的資産運營和管理能力，停車業務營收規模近三年均呈現快速增長。目前，公司的停車出行業務以長期經營權、新建BOT類項目和産權持有項目為主，在管項目業態聚焦于機場、高鐵站，以及城市級路側停車位等大型公共基礎設施的優質資産。據了解，這些資産已經具備了資産證券化的要求。

業内人士稱，停車資産是比較分散的，現在整體也是粗放式管理，未來隨著城市化的進程，有望出現像互聯網電商對零售行業那樣提質增效的整合過程。首程控股這樣專業的停車資産管理公司，在REITs的加持下打通資金閉環，已經具備成為行業整合者的核心條件。

打造全鏈條運作模式 構建優質資産證券化的循環生態

據介紹，在首批基礎設施公募REITs試點項目中，首程控股協助全國首單「碳中和」概念公募REITs——首鋼綠能REIT成功上市，並深度參與了國家發改委、證監會REITs規則制定、以及北京市發改委REITs研究課題。可見，首程控股在REITs領域深耕已久，公司在資産、團隊、經驗和資金等多個方面為全面布局REITs已經積累了充足全面的優勢。

在公告中，首程控股描繪出在REITs領域的宏偉的藍圖：「最終實現本公司在REITs領域形成‘Pre-REITs基金收購+平台運營管理+公募REITs發行退出+REITs戰配投資’的戰略目標，最終實現打通業務閉環和資金閉環全鏈條的核心目標。」

具體而言，該閉環由四個平台組成：

第一，由「Pre-REITs産業基金」構成REITs資産的培育平台。通過設立私募股權基金，吸引長線資金，以股權投資形式收購具有REITs發行潛力的資産，原資産持有方可提前回籠資金。REITs産業基金將資産培育成熟後置入公募REITs基金實現退出。

第二，「REITs運營管理機構」構成REITs資産的運營平台。資産的原始權益人作為REITs産業基金、公募REITs基金底層資産的運營平台，協同公募基金管理人，在公開市場和政府的雙重監管下，助力資産降本增效，最終成為行業龍頭運營管理企業。

第三，「公募REITs基金」構成REITs資産的發行退出及資産管理平台。由公募基金管理人設立公募REITs基金，REITs産業基金或其他主體的成熟資産均可通過公募REITs基金發行上市，並以擴募形式持續置入資産，實現同類資産的産業整合。

第四，「REITs戰配基金」構成REITs資産的投資平台。REITs戰配基金可整合各類長效資金以私募證券基金形式參與基礎設施REITs的戰略配售投資和擴募，深度綁定底層資産，為REITs二級市場提供穩定的價格保護機制。

也就是說，首程控股致力打造一個以REITs為核心的資産證券化的循環生態體系。即全面覆蓋基礎設施的資産證券化的「募、投、管、退」全鏈條，以公募REITs為核心，形成前端資産投資培育，中端資産運營與重組，後端資産退出的一體化運作，打造一個基礎設施資産投融資的完整解決方案、一個共生共榮的循環生態體系。

良性循環投資和産業叠代升級 重塑商業模式

有分析師指出：「在前端Pre-REITs占據優勢，中端實現資産運營以及後端擁有REITs退出渠道的全鏈條優勢下，首程有望重構資産運營及資産證券化的方法論，打造一個新的商業模式——從過去的量入而出，變成量出而入，即從REITs發行的邏輯，來倒推收購什麽樣的資産，確保未來資産退出路徑的通暢。資産上市以後還可以繼續做運營，慢慢變成輕資産運營公司。」

事實上，我國基建存量規模超過百萬億級別。按照現行要求，以資産證券化率1%計算，適合作為公募REITs的基礎設施的潛在市場規模超萬億元。目前，我國公募REITs仍處于發展的初期。

其中，北京符合REITs試點範圍的資産涉及也相當廣泛，包括地鐵、收費公路、電力、産業園、機場、鐵路、保障性住房、綜合管廊、文化和景區等。且目前多采用煤炭、石油等傳統能源，約有九千萬噸的二氧化碳排放量需向清潔能源轉化，行業亟需向智慧化、數字化轉型。

可見，通過REITs盤活資産的市場空間廣闊，為首程控股提供一個循環投資、叠代升級的舞台。而母公司首鋼集團的豐富優質的資産，則足以為首程控股提供一個打造資産運營循環平台的試驗場。

實際上，首程控股作為首鋼集團的子公司，未來還可以借助母公司首鋼集團在産業運營上的經驗優勢，將REITs運營模式進一步擴展至基礎設施領域。

首鋼集團除了鋼鐵這一主營業務，旗下還有環保行業、産業園區、保障房、酒店、寫字樓、停車等産業運營公司。首程控股作為資産證券化的循環平台，有望通過進一步整合首鋼集團在這些領域的資源，在基礎設施的運營管理上積累的大量的經驗，通過基礎設施REITs全産業鏈閉環發展，開創基礎設施領域「産業+投資」的自循環發展新格局，形成一個全品類REITs産業基金投資運營管理平台。

來源：發布易