國盛證券：給予萬科A買入評級

2021-10-12國盛證券有限責任公司黃詩濤對萬科A進行研究並發佈了研究報告《1-9月累計銷售額同比由正轉負，累計投銷比維持35%》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為22.27元。

　　萬科A(000002)
　　事件：10月11日，公司發佈2021年9月份銷售及新增項目簡報。
　　9月銷售額創近四年同期新低，累計銷售額同比由正轉負。9月公司實現銷售面積228.2萬方（同比-38.5%，下同），銷售金額361.1億元（-33.8%），銷售均價15823.8元/平（+7.6%）。1-9月公司實現銷售面積2946.3萬平方米（-9.8%）；實現銷售金額4791.1億元（-2.8%），實現銷售均價16261.4元/平方米（+7.7%），根據克而瑞排行榜，公司全口徑銷售額維持行業第二位。
　　9月拿地權益金額104億元，當月同比由正轉負，累計增幅縮窄。公司9月新增10個項目，計容建面189.8萬方（-34.6%），全口徑金額126.7億元（-27.8%）；1-9月累計新增計容建面2382.5萬方（+26.7%），全口徑金額1656.5億元（+41.9%），佔去年全年拿地金額的80%，據中指數據統計，萬科1-9月拿地規模排名行第二。投資強度來看，9月全口徑金額投銷比為35.1%（+2.9pct），1-9月為34.6%（+10.9pct），1-9月權益口徑為43.5%（+19.2pct）。公司拿地權益比維持較高水平，9月拿地金額口徑權益比為82.7%，面積口徑為75.8%，1-9月金額口徑為82.1%（+15.4pct），面積口徑為75.9%（+9.6pct）。樓面價同比提升，累計地價佔售價比均維持在45%以内，9月拿地樓面價6677.2元/平（+10.5%）；1-9月6953元/平（+12%），佔當期銷售42.8%（+1.6pct）。
　　9月拿地主要集中於長三角和長江中遊城市群的二綫城市。從城市能級分佈來看，9月公司拿地全部分佈於二綫城市，1-9月公司在一、二、三綫城市拿地金額佔比分別為0%、56.2%和43.8%，較2020年分別-9.5pct、+6pct和+3.6pct。從城市群佈局來看，公司9月拿地集中在長江中遊（金額佔比33.4%）、長三角（28.1%）、成渝（13%）和關中平原（10.1%），1-9月整體集中在長三角（33.2%）和粵港澳（15.4%）。相較於去年全年，公司1-9月加大了在長三角三綫城市的投資力度，拿地金額佔比18.5%，較去年增加6個百分點。9月公告的拿地項目中，僅武漢、成都的兩宗地塊是在集中供地中獲取，建面佔比29%，地價佔比23%。
　　投資建議：我們預測公司21/22/23年收入增速為14.8%/12.5%/10.7%，歸母淨利潤為428.64/460.32/513.86億元，增速分別為3.2%/7.4%/11.6%。2021年動態PE為6x，維持“買入”評級。
　　風險提示：結算進度低於預期，毛利率不及預期，多元業務拓展不及預期。