一線城市房價領漲!滬深等樓市調控同時升級 地產板塊應聲大跌
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日期:2021年1月22日 下午12:53作者:毛莉 編輯:林美子
一線城市房價領漲!滬深等樓市調控同時升級 地產板塊應聲大跌

在疫情背景下,2020年房地產行業在一季度受到較大衝擊,後進入快速恢復期,房地產市場各關鍵指標表現出較強韌性。2020年中國房地產銷售額突破17萬億元,較2019年的近16億元相比,全面刷新歷史紀錄,房地產開發投資也是首次超過14萬億元;銷售額與銷售面積最高的一個月,刷新了歷史最高紀錄。進入2021年1月,農歷新年年關將至,一線城市的房價也如脫缰的野馬,漲瘋了!

在上海,有的新房項目開盤驗資2000萬,還需要排隊搖號。二手房市場,2020年12月成交創下3.9萬套新高,也是2016年以來的新高。在北京,海澱著名學區房蜂鳥家園單價調漲厲害,同一房源不到一個月的時間單價高出1.7萬。在深圳,華潤城潤璽單價13.2萬/平並沒有吓到大家,依然幾萬人湧入搶房。在廣州,珠江新城的豪宅市場,單價、總價的天花板均被擊破。

此前不久,國家統計局發佈數據顯示,2020年12月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%。二手房方面,截止去年12月底,深圳同比上漲14.1%,廣州同比上漲7.5%,北京和上海同比上漲6.3%。數據還顯示,2020年,商品房銷售面積176086萬平方米,比上年增長2.6%,增速比1-11月份提高1.3個百分點,上年為下降0.1%。

從目前看,樓市的活躍度明顯提升,部分核心城市2021年一季度房價繼續上漲的趨勢依然持續。不過,在「房住不炒」政策的引導下,根據「一城一策」的要求,全國各地將陸續出台相應的房地產因城施策、限價限售等市場調控政策。而且三道紅線監測房企擴大到30家,央行的房貸新規,樓市的的利空消息一直也不少,一線城市當然也不能獨善其身。

一線樓市升溫明顯 調控悄然而至

一線城市一向是全國樓市的風向標。國家統計局日前發佈的2020年12月70個大中城市房價變動情況顯示,一線城市房價出現年末「翹尾」行情,優質學區房成為領漲的主力。

深圳樓市走過「魔幻」的2020年,進入2021年深圳新房市場再次被前海的「網紅新盤」攪動。不僅是深圳,粵港澳大灣區的龍頭城市廣州,樓市也走出了「翹尾」行情。據上海易居研究院的統計,去年四季度一線城市的房價重新領漲,廣州成為去年四季度表現最為活躍的一線城市。去年12月,廣州新房和二手房價格漲幅均為0.7%,位居70大中城市次席。此外,北京樓市價穩量增,近日一則北京海澱學區房「一夜暴漲40萬」的消息更是備受各方關注。另外一方面,沉寂了3年的上海樓市,在2020年迎來量價穩步提升,成交量一路攀升,尤其是2020年11月和12月上海樓市「暖冬」行情燥熱,市場升溫明顯。

在週期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松等多方力量綜合作用下,形成了當前樓市的熱度。而當前燥熱的一線城市房價再度領漲,樓市調控也悄然而至。

1月21日晚,上海連夜出台樓市新政,從增加土地供給、打擊「假離婚」購房、調整增值稅徵免年限、優先滿足「無房家庭」購房等多方面加強市場調控,促進房地產市場平穩健康發展。與此同時,深圳也為去年的樓市新政打了補丁,沒有購房資格的家庭成員將不能擁有房產證這一新規將堵住新政下繞道通過「假離婚」等渠道讓沒有購房資格的成員擁有房產的漏洞,繼續防範通過「假離婚」來騙取購房資格。

此外,廣州的樓市「熱」也引起相關部門的注意,廣州市住房與城鄉建設局在本月初表示正在深入開展房地產市場秩序專項整治行動。廣州市天河區人民政府在1月19日公開了一封由天河區住房建設和園林局發佈的《關於嚴厲打擊哄擡房價等擾亂市場秩序行為的提醒信》。文中指出,中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄擡房價,散佈虛假房源、虛假廣告、虛假銷售消息的,將依法查處,追究其法律責任。

另外,北京有著得天獨厚的優勢,各項資源豐富。疫情之後,北京房地產市場交易量集中釋放,市場改善型需求明顯增加。從全國房地產調控看,調控政策越來越細化和局部化。目前北京樓市政策調控力度僅次於深圳,後續尚未出台進一步調控政策。有市場分析認為,只要北京房價在相對合理區間,調控政策不會加碼,但會細微調整如在限售以及購房條件上。

房企未來經營壓力較大 地產股持續走低

銀河證券指出,2020年12月地產銷售熱度延續,全年銷售表現超預期;12月土地購置面積增速反彈,溢價率回歸下行;竣工單月數據波動仍在積極修復中;2020年全年地產開發投資具有強韌性,未來增速大概率放緩。當前行業估值處於歷史低位,公募基金配置比例持續走低,房地產長效機制逐步成形,有利於板塊價值重估。從全國範圍來看,今年政策面預計保持穩定,供給側改革不斷深化,利好注重内部運營與具備融資優勢、財務穩健的企業,因此住宅開發行業、物業行業、經紀服務行業龍頭股及優質成長個股表現仍然值得期待。

不過,有業内人士表示,雖然地產行業的各項估值均處歷史大底,但2020年,地產股的群眾基礎、市場基礎都在持續流失。市值反映的是企業未來價值,在金融環境全面收緊的背景下,目前地產行業的基本面還是偏弱。有機構表示,房企未來面臨較大的經營壓力,2021年的股價表現依然有壓力。

市場方面,受短期受政策調控刺激影響,1月22日,房地產板塊應聲低開低走,板塊跌幅達2%。截止午間,新黃浦(600638-CN)、南國置業(002305-CN)、奧園美谷(000615-CN)等股跌停,美好置業(000667-CN)跌超8%,珠江實業(600684-CN)、粵泰股份(600393-CN)跌超6%以上,陽光股份(000608-CN)、格力地產(600185-CN)、西藏城投(600773-CN)等多股亦大跌逾5%。

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