兩會瞭望之物管行業：推進舊城改造，市場滲透迎提速

原創

前言：

房地產作為國家經濟重要支柱產業之一，也是人們茶餘飯後談及最多的民生話題，政府的每一步工作指引都將決定著行業未來發展走向及牽動了老百姓的心。

今年政府工作報告中，堅持「房住不炒，因城施政」的主基調。雖調控主基調依舊不變，但在此基礎上加了一些内容，提出要完善便民設施，讓城市更加宜業宜居，這一定程度上將利好物管行業。那麽，政策性利好加持下，哪些物管公司受益，又有誰可見的預知市場中脫穎而出呢？

推行舊城改造，物管行業將受益

今年政府工作報告中關於房地產、房地產稅、棚改、城鎮化、增值稅等方面的内容，相應提及的重點分别為房住不炒、未提及房地產稅、老舊小區改造、深入推進新型城鎮化、預計全年為企業新增減負超過2.5億萬億元。

具體而言，本次工作報告主要提及兩大點：一、堅持「房住不炒、促進地產市場平穩健康」，指導一以貫之，表明中央對於地產「以穩為主」的態度仍然堅決，不刺激的同時也不會進行強力打壓，保持房價穩定，更多去從增加供應的角度進行調節。二、今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。此次工作報告還提及了支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務等内容。

據中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立公開表示，「今年政府工作報告關於房地產的論述延續了之前基調，繼續強調房住不炒和因城施策，但在此基礎上加了一些内容，提出要完善便民設施，讓城市更宜業宜居，意味著今年房地產工作的重點是舊城改造。」

整體來看，在房住不炒的主基調之下，加強了新型城鎮化建設，大力提升縣城公關設施很服務能力，以適應農民日益增加到縣城就業安家的需求。此類相關工作指引將利好物管行業。隨著改造城鎮老舊小區的推進，物管公司可直接參與改造階段，並為後續物管服務做準備。這些將增加物管服務的有效需求，提升物管行業市場滲透率。此外，在房地產存量時代，改造城鎮老舊小區也給物管行業帶來難得的市場增量。

市場滲透迎提速，頭部企業受益或最大

此次抗擊新冠肺炎疫情，國内能快速且有效的遏制疫情的蔓延，物管公司在防控方面發揮的作用至關重要。在此抗疫過程中，地方政府對物管有了全新的認識，社會關注度也持續上升。在此次背景下，推進舊城改造步伐及規模，無疑將加速物管市場滲透率。

市場滲透率一旦加速，發展機遇也會孕育而生，物管公司自然成為最主要的受益者。據克而瑞數據顯示，截至2020年5月25日，我國上市物管企業有27家，其中在港上市的物管公司有24家，約佔上市物管企業總數的九成。這意味著港股物管公司將成為政策紅利最主要的受益者，也預示著港股物管板塊投資熱度將會延續。

雖然上市的物管公司眾多，但能在未來市場大部分蛋糕將被頭部企業吃下。具體而言，近些年，實力雄厚的物管公司通過加速服務創新及擴大業務規模的策略，驅動著市場份額不斷向頭部企業傾斜。據中指研究院數據顯示，我國百強企業市場份額從2014年的19.5%提升至2019年的43.61%。其中TOP10企業市場份額提升至2019年的9.22%。步入2020年，突入其來的疫情讓人們見識到物管公司好的一面的同時，不好的一面也開始暴露。大型物管公司疫情期間展示出的及時性、專業性、細致性等服務，俘獲了業主及租戶們的心，而部分物管公司抗疫期間並非有效解決業主及租戶們的需求，反而製造了不少問題，接到了不少投訴。在此情形之下，激發了不少業主及租戶們對優質物管公司的訴求。這種訴求最終為助推市場份額向頭部企業靠攏。因此，隨著物管滲透的加速，TOP10企業將依託品牌及規模優勢，市場份額會進一步提升。

據中指研究院發佈的2019中國物業服務百強企業名單前十強中，已有四家獨立上市，分别是綠城服務(02869-HK)、碧桂園服務(06098-HK)、保利物業(06049-HK)及雅生活服務(03319-HK)。

尾語：

在房地產行業步入存量的時代，物管行業增長步伐並未受到重大不利影響，反而依託我國城市化發展、舊改及人們對物管有了全新的認識等因素驅動，市場方興未艾。在此形勢之下，勢必會激發更多的物管公司選擇股權融資的熱度及積極性。特别是，物業服務百強企業名單前十強中，尚未單獨上市的六家頭部企業。根據中指研究院發佈的2019中國物業服務百強企業名單前十強中，尚未單獨上市六家企業分别是萬科物業發展股份有限公司、長城物業集團股份有限公司、恒大金碧物業有限公司、深圳市金地物業管理有限公司、龍湖物業服務集團有限公司、金科物業服務集團有限公司。

隨著兩會政府報告指引的發佈，實力雄厚的上市物管公司，是否會加快收併購步伐，提前搶佔市場份額，也是值得我們關注的。