綠都A股子公司變身房企 營收暴降94%

  樂居財經 王澤紅 發自北京

  綠嘉地產，這家剛剛成立3天的公司，公司名稱還在工商部門的審核中。

  2月28日晚，匯通能源（600605.SZ）發佈公告稱，擬變更經營範圍，增加“房地產開發與經營”等相關業務，同時與間接控股股東“綠都集團”共同投資設立“上海綠嘉地產有限公司”。其中，匯通能源出資5.10億元，持股比例為51%；綠都集團出資4.90億元，持股比例為49%。

  一家為A股上市公司，一家為地產百強企業。綠嘉地產雖然沒有進一步的動作，但是其背後的兩大股東卻被被市場和媒體解讀出了不一樣的聲音。

  其一，匯通能源的前身為一家主營風力發電的企業，但是2019年停止了貿易業務、剝離風電業務，主營業務收入變更為房屋租賃收入、物業服務收入。這意味著，匯通能源由一家上市能源企業，變身成為了一家上市房企。

  其二，綠都集團是匯通能源的間接控股大股東，此前早有綠都集團借殼匯通能源上市的傳聞。而匯通能源此次更經營範圍，增加“房地產開發與經營”等相關業務，讓這個猜想，再次成為了焦點。

  對此，綠都集團回應道，公司暫無上市計劃，也不存在借匯通能源曲線上市的安排，與去年的回應如出一轍。

  實際上，以上兩點指向，都是從湯玉祥帶著綠都集團和宇通集團入主匯通能源開始，後面發生的事情更多的是自然演變。

  剝離風電，變身地產

  從一家風力發電公司，搖身一變成為房地產公司。既有匯通能源自身經營的問題，也有綠都集團房企屬性牽引的原因。

  匯通能源此前是一家主營風力發電、有色金屬批發貿易以及房產租賃物業管理的上市企業，其中主要從事國内銅批發貿易，主要的經營模式為現款現貨業務和非現款現貨業務，總體佔營收比重在93.59%。

  不過，匯通能源近年來的業績併不理想。2017年營收實現24.7億元，同比增長14.88%；2018年營收20.6億元，同比減少16.60%；2019年營收1.2億元，同比降幅高達94%。

  2019年初，綠都集團和宇通集團（綠都集團的母公司）通過西藏德錦入股匯通能源；同年7月，西藏德錦擬通過要約收購的方式，從上海弘昌晟集團手中收購了其所持匯通能源約29.99%的股份，價格約8.99億元。

  至此，匯通能源控股大股東變更為西藏德錦。而綠都集團和宇通集團是西藏德錦的前兩大股東，這兩家企業背後的實控人，都是宇通客車董事長湯玉祥。

  湯玉祥順理成章成為了匯通能源的實控人。

  2019年4月，匯通能源以3.94億元總價款轉讓内蒙古投資及卓資風電給弘昌晟集團，匯通能源的風電業務由此終止。同時，匯通能源公告披露了其主營業務收入變為房屋租賃收入、物業服務收入等，併以541.59萬元的總價款受讓綠都集團全資子公司綠都商業。

  由此，匯通能源開始變“性”，剝離了主營的風電業務，變身為一家房地產公司。

  2020年2月29日，匯通能源發佈2019年的業績，實現營業收入1.20億元，實現淨利潤2306.95萬元，同比增長2.32%。匯通能源2019年底總資產7.68億元、淨資產7.11億元、資產負債率7.5%。

  轉型陣痛：營收驟降94%

  從匯通能源變“性”，到成立綠嘉地產，再加上綠都集團，湯玉祥的手上握有三個地產平台。

  如何實現業務的協同，是一個值得推敲的問題。

  綠都地產是一家從河南走出去的“本土房企”。2002年，宇通從鄭州開始涉足地產，綠都集團由此而生。目前總部位於上海，主要從事房地產開發與經營、房屋租賃，房地產中介服務及企業管理咨詢，以長三角、中原、環渤海及華南區域為核心，在16城擁有40多個項目，正在走全國化佈局之路。

  而匯通能源從一家能源公司主營房地產業務後，主要業務集中在房屋租賃收入和物業管理收入。與綠都集團共同投資成立綠嘉地產，更得是為了匯通能源的業務轉型。

  對此，綠都集團和匯通能源都給出了類似的回應，稱合資成立綠嘉地產是為充分發揮綠都集團在房地產開發領域的金融資源和經營管理優勢，協助匯通能源開展房地產開發業務，實現其發展轉型，提升市場競爭力。

  綠都集團有既定的步伐，問題的核心聚焦於匯通能源的業務展開。雖然2018年營收下滑16.6%，實現20.6億元；但是2019年卻再次大幅下降，營收僅1.2億元，同比減少94.17%。當然，這與其2019年5月份剝離風電業務有關。

  查閱匯通能源近幾年財報，2016年到2018年，房屋租賃業務產生的營業收入佔同期營業收入的比例較小，分别為1.55%、1.34%和1.71%。2月29日，匯通能源發佈2019年財報，2019 年，房屋租賃收入和物業管理收入（均不含綠都商業）合計 4,568.19 萬元，同比增長22.32%。

  房地產業務營收雖然增加，但是擺在匯通能源面前更為嚴峻的問題是，總營收的急劇下滑。業務轉型的陣痛如何解決，迫在眉睫。

  8萬平米上海不動產

  在房屋租賃行業内，以自持工業廠房為主的業務經營主要有三種：一是自行裝修改造經營管 理的“自營模式”；二是房屋持有人與專門從事城市舊改業務專業公司合作改建經營老舊項目的 “合作模式”；三是將持有物業直接出租出去，由承租人改建和擴建的“出租模式”。

  匯通能源主要採用的是“自營模式”，物業用途以辦公物業為主，出租模式用途較為豐富，主要有辦公、商業和倉儲。

  目前，匯通能源在上海合計擁有八萬餘平方米建築面積的土地、房產，分佈於靜安、虹口、寶山、闵行、浦東新區、楊浦、黃浦和青浦等多個行政區。

  對於這些土地，匯通能源認為具有較好的經營區位優勢，是其未來收益增長的潛力所在。因為這些土地、房產多因歷史原因取得時間比較早，取得成本較低，併且多數位於上海市中心城區。如靜安和黃浦的房產物業，出租率高，租金達到或略高於週邊平均水平；虹口和楊浦的部分項目，處在上海城市更新的重點區域。

  但是，匯通能源也面臨重大挑戰，主業單一且增長乏力。自有房產、土地資源的總量約束，以及受製於老廠房主體結構局限性，改造後的創意辦公園區以中小微企業客戶為主；另一方面，不具備改造為辦公用途條件的廠房、土地以倉儲、物流用途出租為主，無法支撐更高的租金價格水平。

  這兩方面的問題，是造成匯通能源主營業務收入規模、盈利能力等面臨長期可持續增長潛力不足的根源所在。

  另外，從大環境分析，伴隨共享經濟的熱潮，近年來，以Wework、優客工場、德必等為代表的國際國内共享辦公行業領先者，募集大量資金快速擴張，一定程度上擡高了資產端的價格，快速擴張經營方式也降低了中小微客戶對創意辦公園區租金價格的預期。

  租賃自營模式，是否能夠支撐起匯通能源的業績回歸，現在無法判斷。