地産商抗疫奇觀：瘋狂的短債

  文/樂居財經研究院 魏薇

  2月20日晚間，金地集團發佈公告稱，公司成功發行2020年度第一期超短融券，發行金額10億元，期限為270天，票面利率2.83%，此次的發行利率在市場同期限的債券中處於低位。2019年，金地發行30億元人民幣的同類型超短融券，利率尚為3.2%，今年的發行利率下降了37個基點。同日，中信證券股份上調金地集團評級，由“增持”調整為“買入”。

  年銷售額在2019年首次突破2000萬大關的金地，2020年1月實現簽約金額122.4億元，同比增長15.23%，在多數房企業績和規模普遍下跌之時，實現了逆勢增長。從2015年開始，公司的營收和淨利潤持續保持高速增長。2月11日，上交所信息顯示，金地集團公開發行的110億元小公募公司債項目狀態變更為“已受理”。復工之際，新一輪的融資計劃在第一時間被提上議程。

  對於房地產這個資金密集型行業來說，資金來源的兩個主要通道是銷售回款和發債融資，在售樓處關閉的狀態下，銷售受阻，發債融資成為了房企解決資金困境的主要手段，而突來的疫情顯然也影響了房企的融資速度。

  克而瑞統計數據顯示，1月房企境外債發行量環比上漲1066%，同比上漲20%，1月境内債發行量環比上漲287%至241億元。從1月25日至2月10日共17天的時間内，95家典型房企完成發債融資的僅有4筆，發債總額不足百億元人民幣，與2019年春節相對應的時間段相比減少了86%。但在此之後，市場迅速回暖。

  農歷春節後，建業地產、新城控股、佳源國際第一批發債。2月10日後，房企進入密集發債期。從2月11日至今，已發行17筆債券。據不完全統計，在1月25日至2月20日這段時間内，房企共發行21筆債券進行融資，内債共計66.7億元，海外債共發行14筆，總額達40.73億美元。無論是海外債的發行次數或是發行金額，都佔有極大的比重。在疫情的影響下，國内發債受阻，成本較高的外債或能解“燃眉之急”。

  海外債中，中國奧園的發行利率最低，僅為4.8%，低於初始指導價5.125%區域，本次的發行利率也處於其近年來發債利率的低位。2019年底，知名投行摩根士丹利發佈研報，首次覆蓋中國奧園，予以“增持”評級。第二低的是正榮地產，其所發行的短期美元債低於初始指導利率6.125%區域，最終定價5.6%。併且本次發行的2億美元優先票據，最終獲得了超30億美元的認購。

  資本市場的反響熱烈，除正榮地產外，多家内房企發行的外債都獲得了超額認購。年後第一批發債的建業地產，其發行的1年期美元債獲得9倍認購，當代置業的 2億美元綠色優先票據被超額認購14倍，佳兆業的4億美元外債獲5倍超額認購，中梁控股的2.5億美元獲3.44倍超額認購，合生創展的5億美元外債獲2.4倍超額認購。

  在本次統計範圍内，海外債的平均發行利率為8.3%。根據樂居財經此前對2019房企發債所做的統計，海外債的平均利率為8.86%，相比之下本階段内的利率稍低。債券期限較短是原因之一。

  在14筆海外債中，期限在1年内的短期海外債券達8筆。相比於中長期債券，短期債券的利率更低，且一年期以内的海外債券併不需要進行備案登記，發行更快，能在較短的時間内為房企籌集到更多的資金。招商蛇口、中國金茂、金地集團更是發行共計28億元的超短融券進行融資，最低利率僅為2.7%。

  克而瑞的研究報告指出，2020年是房企發債的高峰期，95家典型房企年内到期債務達5000億元，且即將到來的3月是今年第一個償債高峰期，待償總額達330億元。房企在國内的融資政策依舊收緊，在疫情當下，短期外債的發行能迅速地補充現金流，減輕資金壓力。房企不斷利用短期債進行融資，以應對到來的到期債務和行權高峰。

  在當前利率下降、流動性寬松以及政策扶持的背景下，上半年是較好的融資窗口期。隨著疫情緩解，國内大部分企業開始復工，債券市場回暖。多家房企發佈債券融資計劃，内債的發行量也將會逐漸增多。

  金地集團擬發行110億元公司債、碧桂園擬發行85.38億元公司債，迪馬股份擬發行不超過40億元的債務融資工具，多家房企計劃大手筆發債融資，以緩解即將到來的資金困境。

  為緩解疫情給企業帶來的不利影響，2月初，央行連續投放1.7萬億元流動性，超預期流動性投放貨幣市場和債券市場利率下行，有利於降低資金成本，包括房企在内的多個行業可看到“擴融”希望，或迎來新一輪的融資窗口期。