宋廣菊的海外路線圖

保利發展董事長 宋廣菊

  樂居財經 林振興 發自北京

  在國内疫情肆虐的時期，雖然小開發商普遍現金流吃緊，但頭部房企不僅可以逆勢以起拍價在國内拿地，還可以將觸角延伸至海外。

  近日，保利地產靜悄悄地在海外收購了一幢寫字樓，併未發佈正式公告，而率先披露這一交易信息的是新加坡基金公司。

  2月12日，新加坡機構房地產私募股權投資公司SC Capital Partners宣佈，保利地產（600048.SH）斥資2.7億澳元向其買入一項位於澳洲悉尼南面中央商業區的商業物業——Goulburn Street 59號。

  據悉，Goulburn Street 59號有著47年的老歷史，於1973年落成，為一幢樓高26層的寫字樓大樓，淨可出租面積1.95萬平方米。按照成交總價為2.7億澳元（折合約12.66億人民幣），計算可得均價為6.52萬元／平方米。

  相比在國内住宅項目動辄上百萬平方米，Goulburn Street 59號可謂袖珍項目。早在2016年，保利澳大利亞就曾計劃在悉尼中央商務區建造一座地標性甲級寫字樓，這也是中國房企首次在澳大利亞首府城市核心地段開發高端辦公樓。

  值得關註的是，此次收購悉尼寫字樓的初始租金回報率僅4.9%，不少保利投資者質疑道，“租金回報率還沒保利地產自身的股息高，不如在國内多拿塊地，或者回購自己公司的股票，都比投資悉尼商業物業賺得多。”

  保利這筆買賣是否劃算？它可以當作一筆“永續理財”嗎？

  在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，分析這個問題要看相對收益率，而不能看絕對收益率。而相對收益率是租金收益率減去同期貸款利率，假設物業購置全部是使用貸款購買。目前國内的情況是租金收益率太低，根本覆蓋不了同期貸款利率，往往連同期貸款利率的一半都覆蓋不了，這個與國内物業的估值體係有關，不是短期内能夠解決。

  而在市場化的國家，如果持有物業和建設寫字樓不賺錢，就不會有投資進入，自然就形成了較為均衡的市場的收益率。保利買入悉尼寫字樓要從兩方面去審視，一方面是為了提升持有資產的淨收益率，另一方面是為了國際化戰略的佈局。

  早在2014年，保利地產董事長宋廣菊曾公開表示，公司進行國際化的主要目的“不是賺錢”，而是學習西方國家的發展模式，併順應全球經濟一體化的趨勢。

  在海外發展方面，宋廣菊強調保利地產持審慎推進的策略，“海外賺錢目前來看還沒有國内好賺。保利進海外還是本著審慎的原則，審慎推進。”同年，保利便成立了海外事業部。

  澳洲是保利首個入駐的海外市場，其信誓旦旦打算在10年成為當地第三大房地產開發商。

  2015年2月，保利地產高層遠赴澳洲，對墨爾本、悉尼等城市進行訪問。短短3個月後，保利首次以1984.4萬澳元（約人民幣9729.31萬元）獲得澳洲墨爾本市南雅拉區克萊蒙商住地，項目用地面積約為2146平方米，保利擁有該項目51%權益。

  以合作方式拿下墨爾本項目後，保利地產又馬不停蹄在悉尼西北區埃平拿下了另一個項目。這是其在海外獨立投資的第一個項目。與克萊蒙項目一樣，前期這個試水項目體量和投資額也併不大。

  據悉，埃平項目是保利在篩選了450個場地之後唯一買下的地區。由此可見，保利在選擇開發地點上的徹底性和謹慎性與中國開發商在人們心中不惜一切代價搶地的形象背道而馳。

  彼時，澳洲也是許多内地房企的心頭肉，中國開發商紛紛遠赴到澳洲淘金，包括綠地、碧桂園、萬達、頤和地產、福星惠譽、蘇寧環球、海亮地產、復星、中銳地產等房企已相繼來到黃金海岸建建築。

  在2014－2016年那一段時期，澳大利亞房地產市場異常火熱，受到了大量海外購房者的追捧，當地房價瘋漲。在澳洲人眼中，中國地產商財大氣粗，甚至有攻佔澳洲之勢。為了調控樓市、降低當地人的購房壓力，澳大利亞政府開始收緊對外資購房的管製。

  甚至連大手大腳在澳洲投資的王健林，也開始了收縮戰略，於2018年相繼出售澳洲黃金海岸及悉尼項目，代價3.15億澳元，同時買方同意償還債務款項8.15億澳元，總計11.3億澳元（約合人民幣57.8億元）的代價。而早前，王健林曾幻想在澳洲黃金海岸打造一個能比肩夢幻世界和電影世界的大型主題公園。

  反觀保利，它併沒有停下步伐，此後幾年在澳洲的悉尼和墨爾本房市均有涉足。宋廣菊曾透露，未來除了持續關註美國、英國、加拿大等發達國家外，東南亞市場也會是重點目標。

  據不完全統計，自五年前進入澳洲市場之後，保利已積累超過20億澳元（約合人民幣93.77億元）的開發項目。

  截至2019年6月底，保利在海外擁有14個處於在建或擬建狀態的項目，其中1個為寫字樓，其餘均為住宅。從位置來看，11個位於澳洲，2個位於美國，1個位於英國，其中11個澳洲項目計劃投資16.22億澳元（約合76億人民幣）。

  雖然中國房企進行境外投資，可以實現將資金放進不同國家以分散風險。不過需要註意的是，海外房產市場併非天堂，在國内隨便買房、投機樓花和期房就可以賺錢的經驗似乎併不適用。同時，海外門戶城市受外來投資增加的影響，房價已經逐漸見頂，由此帶來的投資回報率也呈現下降迹象。