胡葆森“裝配”築友

建業集團董事長 胡葆森

  樂居財經 曾樹佳 發自鄭州

  胡葆森一直在為“建業+”謀篇佈局。

  2019年7月，他以16.5億的代價，從中民投手中接下了中民築友（後更名為“築友智造”），為建業集團在地產業務之外，又裝上一個“輪子”。多了一個平台，它的融資渠道隨之拓寬。

  2月12日，建業地產（00832.HK）發佈公告稱，關聯公司嘉耀，建議發行於2021年到期，本金總額為2.03億美元的擔保債券，債券利率為6.875%。建業地產及其附屬公司，作為此次發債的擔保人。

  嘉耀是築友智造的全資子公司，也是上市平台築友智造科技（00726.HK）的控股股東。它是智慧建築整體解決方案的運營商，此次所籌款項，將用於生產建築材料業務、研發、投資及一般營運資金用途。

  十幾年前，胡葆森與王石、馮侖到日本參觀學習，第一次對裝配式住宅產生了興趣。如今，他將裝配式建築納入自己的延伸半徑，表面上看似乎只是在為建築質量做鋪墊；但背後隱藏的業務協同的心思，卻逐漸顯現。

  “建業+”一石二鳥

  為美元債做擔保，建業地產也能從中獲利。

  據公告介紹，只要擔保契約仍具十足效力，發行人須於反彌償及融資協議日期後，按年向建業地產支付債券本金總額1%的擔保費。按此計算，在這筆擔保中，建業地產每年就可得到203萬元的收入。

  這種操作，建業集團在内部輾轉騰挪間，已駕輕就熟。回望過往的交易，2016年4月，建業地產為建業物業6.5億元的資產支持證券做擔保，同樣也獲得了相等於擔保金額1%的服務費。

  但這併不是胡葆森的最終落點。

  2019年上半年，建業地產毛利率、淨利率分别下跌了8.7以及3.5個百分點。不穩定的運營指標，或許令他有所憂慮；他心中盤算的，是如何借助裝配式建築，縮短地產項目的工期，從而實現更快的資金週轉和回籠，節省成本。

  再者，近年來，政府明確提出“加大政策支持力度，力爭用10年左右時間，使裝配式建築佔新建建築的比例達到30%”。胡葆森坐擁一家裝配式建築公司，就可以為建業的發展提供便利。

  此前建業一直固守河南，但從去年開始，胡葆森終於松了口，其聲稱“會走出河南，但有條件，走出去的業務必須是輕資產，半徑也僅為500公里。”他之所以會如此謹慎，可能是苦於沒有一個真正合適的機會。

  但入手築友智造，或許是另一個走出的契機。

  清理築友地產業務

  收購築友智造科技後，胡葆森很快地清理它的地產開發業務，避免與建業地產產生競爭關係。他需要兩個兄弟“協同”。

  2019年12月19日，築友智造科技以1.11億元的代價出售旗下全資子公司週口建恒房地產99%股權，但依然保留了1%股權。

  資料顯示，週口建恒於2019年10月29日成立，為築友智造的間接全資附屬公司，該公司於11月在公開市場以6.04億元獲得一宗地塊，地塊位於河南週口市太清路北側、匯豐路南側與規劃路西側交叉口，總面積約為16.77萬平方米，為住宅及工業用途。

  自其成立起至2019年12月10日止期間，週口建恒的未經審核除稅前及除稅後淨虧損分别約為665元及665元，未經審核資產淨值約為999.9萬元。根據由獨立估值師發出之估值報告，週口建恒於2019年12月10日的資產淨值估值為1.12億元。

  公告對接盤方河南濟鋼房地產開發有限責任公司（濟鋼地產）的著墨併不多。它由河南濟源鋼鐵（集團）有限公司間接全資擁有，主要從事物業開發。公告披露，濟鋼房地產及其最終實益擁有人為築友智造及其關連人士之獨立第三方。

  為什麽建業地產不從築友智造科技手上接盤呢？這是一個謎。

  或許因為對接盤方的披露不夠詳實。2020年2月4日，築友智造科技補發了一則公告，專門介紹濟鋼地產的股東們。

  濟鋼地產成立於1998年，註冊資本5000萬元，法定代表人李玉田，它的母公司河南濟源鋼鐵（集團）有限公司有三個股東，分别是河南濟源鋼鐵投資控股有限公司（89.4%）、濟源市國泰企業管理資訊有限公司（10%）、濟源市民安投資有限公司（0.6%），其中，李玉田個人持有河南濟源鋼鐵投資控股43.88%股權。它曾當選為“濟源十大當代愚公”。

  但濟鋼地產的地產業務比較單薄，旗下僅有三家公司：濟源國泰物業、濟鋼房產咨詢、濟源建置房地產。其中，濟源建置房地產成立於2019年6月21日，濟鋼地產只佔10%，持股51%的濟源建業城市發展是建業集團旗下子公司。

  李玉田與胡葆森在地產業務上的一次交集。在河南商界，他們相互欣賞，彼此珍重。2018年6月15日，濟源鋼鐵舉辦60週年慶祝活動。建業董事長胡葆森到場祝賀，直言“向濟源鋼鐵董事長李玉田致敬”。

  擔保融資

  建業集團對築友智造的一係列動作，可見其對這個平台的重視。

  2019年7月，經過一番交易之後，胡葆森手握築友智造100%股權，此後便開始迅速介入裝配式建築業務，以便促成其與地產板塊之間的協同。

  兩個月後，胡葆森獲委任為上市平台築友智造科技的執行董事、董事會主席；郭衛強獲委任為執行董事及行政總裁；李桦、王俊獲委任為非執行董事。

  其中，除了胡葆森為建業地產董事會主席之外，郭衛強、李桦、王俊等也在建業地產任職，分别擔任副總裁、非執行董事、執行董事等。這意味著，建業地產與築友智造已緊緊地綁定在了一起。

  11月至12月間，建業地產連續兩次與築友智造訂立服務協議。築友智造將向建業地產擬開發的房地產項目，提供工程設計、施工總承包工程、混凝土預製件的製作、運輸及安裝、成品房裝修及彩力板供應等服務。

  在兩大板塊加速融合的過程中，胡葆森也不得不考慮為築友智造輸血。

  這個從中民投接過來的資產，運營及現金狀況併不理想。2019年中期，築友智造科技股東應佔溢利為-1133.90萬元，處於虧損狀態；期末現金及現金等價物淨額也僅為3767.50萬元，同比大幅下降。

  官網顯示，築友智造已在全國22個省、48個市佈局智能化數字工廠，擁有全球首創的EMPC業務模式，已服務全國項目600萬平米。處於研發拓展的階段，該企業在手的資金顯然不夠用。

  在這種情況下，引入真金白銀變得十分迫切。也許正因為此，才有了這一次的發債動作。

  老金主中國平安再出手

  此次發行的2.03億美元債券，投資者為中國平安保險海外（控股）有限公司，為中國平安（02318.HK）的直接全資附屬公司，是其集團進行海外投資的主要平台。按照協議，投資者已同意認購及支付，或促使認購及支付債券。

  回顧以往，胡葆森與中國平安的生意往來時常出現。

  2015年10月，建業集團與中國平安旗下的平安銀行，在鄭州建業艾美酒店舉行戰略合作簽約儀式。平安銀行為建業集團提供了100億元的融資額度，建業集團也選擇平安銀行作為開展金融業務的主辦銀行。

  彼時的胡葆森剛從歐洲回來，他還來不及倒時差，就帶著部下出席了答謝會。會上，胡葆森在大談中國城鎮化趨勢、行業洗牌的同時，也沒忘感謝平安銀行對建業的支持。

  2016年6月，中國平安旗下的平安信託，又同意成立一項信託基金，透過基金向建業開封註資5億元。其中，6000萬將註入建業開封的註冊資本，其餘4.4億元作為它的資本儲備。

  增資完成後，建業開封的經擴大註冊資本為1億元，併由建業地產旗下的建業中國，及平安信託分别持有60%及40%股份。這在一定程度上，滿足了建業地產項目開發的資金需求。

  類似於這種合作，併不鮮見。從中國平安的角度看，隨著保費的增長，其資金配置需求也不斷加大，這促使他們在市場上不斷尋求投資的“獵物”。但此次，它為何會選擇美元債？

  目前，國内雖然還處於疫情之下，但外資對中國房地產市場，似乎依舊保持著投資的熱情；外資機構普遍認為，疫情僅為短期影響，不會造成地產行業的根本性動蕩。

  在這種情況下，房企發行美元債也熱度不減。據樂居財經統計，僅自2月份以來，新城控股(SH:601155)、佳源國際(HK:02768)、榮盛發展(SZ:002146)、中梁控股(HK:02772)、合生創展(HK:00754)等房企，紛紛發行美元債，所涉金額已達25億美元。

  值得一提的是，專業人士對樂居財經分析，疫情或許在一定程度上，反而催生了保險業較好的發展，險資的資金積累因此被推高，對外投放的需求也將明顯增加。

  建業集團、中國平安各自瞅準發債與投資的時機，一拍即合也在情理之中。不過，中國平安也為自身畫了一條投資的“安全線”，協議中規定“發行人或擔保人違反認購協議，其須按要求向投資者支付相等於有關稅後虧損的金額。”