華創證券：萬科銷售穩增，拿地謹慎

  樂居財經訊 李禮 2月7日，華創證券發佈萬科 A（000002）2020 年 1 月銷售數據點評。

  事件：

  萬科公佈公司 1 月銷售數據，1 月公司實現簽約金額 549.1 億元，同比增長12.3%；實現簽約面積 333.5 萬平方米，同比增長 5%。1 月公司新增建面 69.7萬平方米，同比下降 76.5%；總地價 38.2 億元，同比下降 70.6%。

  點評：

  1 月銷售 549 億、同比+12%，預計今年銷售平穩

  1 月公司實現簽約金額 549.1 億元，環比下降 4.2%、同比增長 12.3%；實現簽約面積 333.5 萬平方米，環比下降 19.6%、同比增長 5%；銷售均價 16,465 元/平，環比增長 19.2%、同比增長 7%。公司單月銷售金額居克而瑞榜單第一。我們認為，近期受到新冠肺炎疫情的持續擴散影響，一季度房地產市場成交壓力或將延續，甚至對全年銷售形成負面影響，但購房需求只是延後、併非消失，同時一季度佔比較小，預計總體銷售負面影響可控；與此同時，新冠肺炎疫情也將使得經濟和財政壓力進一步加大，也將打破政府兼顧控地產和穩經濟的弱平衡，或將促發逆週期調控彈性進一步加大。此外，在一二線市場銷售平穩以及寶萬股權之爭即將落幕的背景下，預計公司 2020 年的銷售或將平穩增長。

  1 月拿地 38 億元、拿地謹慎，拿地額/銷售額為 7%

  1 月公司在土地市場獲取上海、南通、太原等地 6 個項目，拿地區域主要集中於一二線城市及環都市圈。1 月公司新增建面 69.7 萬平方米，環比下降 42.8%、同比下降 76.5%；對應總地價 38.2 億元，環比下降 67.4%，拿地金額佔比銷售金額達 7%，較 2019 年的 37%下降 30pct，拿地謹慎由於疫情和春節影響；平均樓面價 5,482 元/平米，環比下降 43.1%；拿地面積佔比銷售面積 21%，較2019 年的 99%下降 78pct；拿地均價佔比當月銷售均價 33.3%，較 2019 年的37.8%下降 4pct。按銷售均價 1.65 萬元/平估算公司 1-1 月累計新增貨值 115 億元，低於同期銷售金額 549 億元，拿地仍較謹慎。

  投資建議：全年銷售平穩，股權之爭落幕在即，維持“強推”評級

  萬科作為行業三十載領跑者，在提前倡導高週轉、探索住宅工業化、專註中小戶型精裝修產品、領先建立三級管控架構、佈局三大城市群、實施多項人才計劃、深化小股操盤模式以及創新業務發展等方面都是當之無愧的先行者，其成果也已體現在公司過去 10 年的銷售和業績雙雙高增中，也體現在行業領先的穩健經營和財務指標中。而面向未來，在本輪房地產小週期延長的反常週期中，萬科在住宅開發行業將繼續保持龍頭優勢，同時公司在物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓、養老地產和軌道物業等細分領域也已領跑行業，未來業績和估值的貢獻值得期待。我們維持公司 2019-21 年每股收益預測分别為 3.66、4.41、5.30 元，維持“強推”評級。

  風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控和融資政策超預期收緊。