从千亿到两千亿只需一年 新城发展巨大能量从何而来？

原創

日期：2019年5月7日 下午12:29作者：彭小留 編輯：彭尚京

最近两年，中国楼市在政策环境与市场氛围的迭变中历经风云，尽管近来市场预期中的“凛冬”似乎未及真正袭来，但整个中国房地产行业无疑已经收起了过去的“放浪”姿态，开始变得更加审慎肃然起来。

所谓“乱市”出豪杰，2018年，港股市场表现活跃的内房企业新城发展（01030-HK）就延续了其近年飞扬的进取之势，以75%的销售扩张速度傲立于同等规模房企，成为港市业内同一梯队成员中销售排名蹿升最快的内房股。

这几年新城发展的成长态势足以令人刮目相看，却不知进入2019年其能否愈战愈勇再攀高峰？

A股上市附属一季度业绩倒退，但扩张不停频繁拿地

上月底，新城发展公布其A股上市附属新城控股（601155-CN）2019年一季度的业绩简报，令人意外的是，今年一季度新城控股录得营业额与净利润的双跌：业绩报告显示，2019年首三个月新城控股营业收入为43.3亿元（人民币，下同），按年同比下跌16.39%；归属于新城控股股东的净利润为2.07亿元，按年下跌42.63%。

对于新城发展而言，A股上市附属新城控股是其一个重要业务运营分部，主要从事作为出售或投资用途的住宅物业开发及多用途综合楼的开发。新城控股的业绩贡献在新城发展往期的业绩中占据重要比例，因此其本次一季度营收及净利的下滑自然也令外界关心——新城发展未来的业绩表现会否因此承压？

有意思的是，尽管一季度账面业绩录得下跌，但新城控股（新城发展）的销售情况还是不错的。今年首季度，新城发展透过附属新城控股累计实现合同销售金额467.14亿元，按年同比增长23.36%，累计销售面积约为415.28万平米，按年同比增长36.18%。

不仅销售稳健增长，新城发展在今年一季度的新土储获取方面也多有建树。集团已公布的首季度土地收购资料显示，今年首三个月新城发展透过附属新城控股分别已通过挂牌方式取得了19幅、8幅及5幅新地块。也就是说，仅在今年的一季度新城发展便已经合共拿下了32幅新地块，出手频率之高可见一斑。

以新城发展一季度的销售及土地收购情况来看，虽然附属新城控股一季度业绩表现出了点“瑕疵”，但其扩张的步伐仍在继续，集团未来的综合业绩表现相信仍存在巨大潜力。

新城发展首个千亿进击之路

发迹于长江三角洲的新城发展，于2012年11月29日顺利登录港股主板上市。

在发展初期便主要专注于开发优质住宅物业及多用途综合楼项目的新城发展，目前已经越发明确了其“住宅+商业”的双轮驱动战略，在强化住宅开发、商业开发、商业管理及地产衍生领域业务的基础上，形成了多元化且规模化的竞争优势。

回首2012年刚上市时的新城发展，其销售规模仅略微高于150亿元水平——其于2012年度实现合约销售金额161.35亿元，而之后几年的扩张速度也较为平缓。如下表可见，2014年的新城发展甚至还录得营业额的轻微下跌，毛利率水平也向下调整，销售规模和盈利增长的幅度也较上年有所放缓。

转机出现在2015年

这一年，在中央政府降准、降息及放宽限购、降低首付比例等多重利好政策刺激下，全国楼市销售于第二季度逐渐回暖。在政策放松的市场环境下，新城发展继续落实其“区域聚焦、快速周转、产品多元化”的发展战略，助集团实现了合约销售的稳步增长，当年其完成319.3亿元合约销售金额，同比增长30.3%，超额完成全年目标并就此解锁了集团发展的新里程碑。

2015年新城发展还完成了内部重组，新城控股透过换股方式吸收合并江苏新城地产，而后新城控股A股在上交所挂牌，成为国内首家B股转A股上市的房地产公司。此次重组之后，新城发展将其住宅物业开发和商业项目运营整合于同一平台之上，其持有的房地产开发业务全面进入中国资本市场，打通了国内资本市场的融资渠道，为其之后的快速扩张提供了充分的资金支持。

2015年之后的新城发展终于迎来了“质变”，或许下图的展示会更为直观。

回归到更为细致的营运层面，2015年新城发展基于对市场变化的判断，抓住契机采取多种灵活销售策略，加大推动清理存货，并辅以新货源上市，加快集团现金流入，实现了当年的销售目标。

此外，也是在2015年新城发展开始策略性扩充土储资源。在秉承“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的「1+3」扩张战略基础上，其通过审慎研究各城市及区域分化的规律，在深耕重点城市的同时开始拓展多元化的业务布局。

这一年新城发展先后在17个城市拿下了35幅地块，合计新获土地储备建筑面积约759万平方米，除深耕的上海、南京、苏州、杭州、武汉等一二线城市外，更策略性进入成都、宁波、台州、绍兴、嘉兴、义乌、衢州及泉州市八个新城市，进一步拓展集团的全国化战略布局，这为其日后的业务增长及规模扩张储备了强大动力。

从千亿到两千亿：只需一年

正如前文表中所见，2016至2018年是新城发展全面扩张雄起的三年，期间公司交出了绝对亮眼的成绩单，在营业额及净利润实现全面而显著增长的同时，销售规模更是成倍上升，扩张态势甚为激进。

2017年，新城发展首次突破千亿元销售大关，以高达94.4%的规模扩张速度强势闯入千亿俱乐部。而2018年的新城发展远未止步，其在去年初为自身定下了全年1800亿元的销售目标，而上半年便成功销售过半，全年则累计实现合约销售金额2210.98亿元，同比增长74.82%，不仅超额完成了全年销售目标，还成功打进两千亿阵营再上新台阶——从150亿到千亿，新城发展花费了6年时间，而从千亿到两千亿，新城发展只用了一年：其隐藏在急速扩张的销售规模背后的巨大能量令人慨叹。

港股百强

随着自身业务基本盘越做越大，新城发展也将面临一定的压力，无论是越发激烈的同业竞争还是自身规模体量到了一定水平之后可能出现的增势放缓等问题都非常现实。好在目前新城发展扩张及销售的态势均良好，且A+H股双融资渠道也可为其进一步发展提供有力的资金支持，前景值得期待。

自上市以来成长表现堪称神勇的新城发展，过去几年也是【港股100强】评选榜单的常客，其在2015年获评【港股100强】小型企业10强第二位；2016年更进一步，获评【港股100强】小型企业10强第一位。2017年新城发展首次闯进【港股100强】主榜，名列港股综合实力100强第88位。去年销售规模突破2000亿的新城发展能否顺势在港股百强名单中再进一步？我们期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的【港股100强】颁奖典礼为我们揭晓答案。