【大行报告】工银国际：中资房地产债上升空间有限

 【财华社讯】工银国际发表报告，人大坚定维护经济平稳发展的政策纲领令中资房地产高收益债信用利差在3月收窄102 个基点。从基本面来看，房地产开发商在2018 年下半年财政预算审慎，报告认为2019 年存在负债率回升的风险。鉴于现时房地产债估值偏高，正面因素已被反映，继续看淡房地产债，相信未来上升空间有限。

今年人大会议结束后市场的风险偏好上升，房地产投资活动出现回暖跡象，主要由于房产税制度只会逐步实施，同时政府通过财政刺激扶持经济的基调明显。总体而言，政府维护房价稳定的方向不变。

不过大部份开发商公布  2018 年业绩后提出今年合同销售目标增长率只有10-20%，反映企业对前景抱持审慎乐观的态度。报告认为 2019 年较低线城市的房地产市场下行风险较大。事实上，今年 2 月，三线城市一级土地溢价率较 1 月有所回落，而二线城市的土地溢价率维持相对平稳。整体上，我们看好布局高线城市、成本控制得宜的开发商。

从 2018 年开发商的信用情况来看，整体现金结余维持在较高水准，反映开发商关注流动性受压的情况，因此或未用完购置土地的预算资金，比如时代地产还有人民币 70-100 亿元，中骏置业还有人民币 40 亿元。预期流动性和杠杆率的改善只是短暂现象，因为部份地区性开发商期望加快补充土地储备扩大规模。总体而言，基本面的短暂改善未必可延续中资房地产信用债近期的强势表现。