【大行報告】中泰證券：房地產成交有所回落 去化略升

中泰證券發表研報指，一手房成交環比增速-7.23%，同比增速-3.68%(按面積)，二手房成交環比增速-32.87%，同比增速-31.98%(按面積)。庫存方面，可售面積環比增速-0.38%(按面積)。

研報指出根據中指監測數據，(1月21日至1月27日)重點城市共開盤41個項目，合計推出房源8649套，其中一線城市開盤50套、佔比0.58%;開盤項目平均去化率達到69%，其中二線城市平均去化率為73%。

該行投資建議：上週，億翰智庫發佈主流房企1月銷售數據，總體而言表現較弱，同比-10%左右，原因有兩點：18年高基數效應，1月推盤量少，且去化率尚未修復。

該行認為政策端，年後叁月份的兩會是一個方向標。據新華社報道，1月21日，在中央黨校防範化解重大風險專題研討班上，總書記強調，「要穩妥實施房地產市場健康發展長效機製方案」，在經濟下行壓力加大的背景下，重申穩字當頭的調控方向;地方層面，正處於製定「一城一策」政策出台的空窗期，具體的政策調整方向有待進一步確認。

資金方面，流動性寬松邏輯逐漸獲印證：首先，房企融資環境獲改善，1月以來密集發債合計超1500億;其次，全國按揭利率23個月來首次下降，考慮到利率端的傳導效應，該行認為資金面還有進一步改善空間

目前，無論從大小週期看，市場均處在下行階段，基本面處在探底區間;同時，也處在地方調控「一城一策」出台的空窗期;此外，18年棚改完工略有超標，近期已公佈的8省19年棚改計劃較18年下滑20%左右，19年全年棚改量或低於預期。考慮到當下時點板塊依然面臨波動，標的選擇需更為審慎，推薦安全邊際較高的龍頭房企與優質一線成長品種。

風險提示：三四線成交下滑及一二線反彈不及預期;流動性大幅收緊。