【大行报告】中泰证券：房地产成交有所回落 去化略升

中泰证券发表研报指，一手房成交环比增速-7.23%，同比增速-3.68%(按面积)，二手房成交环比增速-32.87%，同比增速-31.98%(按面积)。库存方面，可售面积环比增速-0.38%(按面积)。

研报指出根据中指监测数据，(1月21日至1月27日)重点城市共开盘41个项目，合计推出房源8649套，其中一线城市开盘50套、占比0.58%;开盘项目平均去化率达到69%，其中二线城市平均去化率为73%。

该行投资建议：上周，亿翰智库发布主流房企1月销售数据，总体而言表现较弱，同比-10%左右，原因有两点：18年高基数效应，1月推盘量少，且去化率尚未修复。

该行认为政策端，年后叁月份的两会是一个方向标。据新华社报道，1月21日，在中央党校防范化解重大风险专题研讨班上，总书记强调，“要稳妥实施房地产市场健康发展长效机制方案”，在经济下行压力加大的背景下，重申稳字当头的调控方向;地方层面，正处于制定“一城一策”政策出台的空窗期，具体的政策调整方向有待进一步确认。

资金方面，流动性宽松逻辑逐渐获印证：首先，房企融资环境获改善，1月以来密集发债合计超1500亿;其次，全国按揭利率23个月来首次下降，考虑到利率端的传导效应，该行认为资金面还有进一步改善空间

目前，无论从大小周期看，市场均处在下行阶段，基本面处在探底区间;同时，也处在地方调控“一城一策”出台的空窗期;此外，18年棚改完工略有超标，近期已公布的8省19年棚改计划较18年下滑20%左右，19年全年棚改量或低于预期。考虑到当下时点板块依然面临波动，标的选择需更为审慎，推荐安全边际较高的龙头房企与优质一线成长品种。

风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性大幅收紧。