北京「地標級」爛尾樓再開拍，中弘的盤誰來接？

在寸土寸金的北京四環内，等待被接手，送進「急救ICU」的不良資産還有增加的趨勢，他們的命運殊途同歸，但故事卻不盡相同。

3月6日，一個名為朝陽慈雲寺危改小區二期的在建工程被挂到了阿里拍賣網上。評估價32億元的項目，起拍價不到23億。

即便只有評估價的70%，這個數字依然令投資界的相關人士頻頻搖頭，「它太貴了。」考慮到背後存在的債務、産權和運營風險，這棟建築的起拍價格還是偏高，因此業内對于它的定價其實並不看好。

「著名爛尾樓」計劃拍賣

當然了，之所以能喊出如此「高價」，因為它本身就不是一座普通的爛尾樓。這棟9年前開始建設、4年前突然停工的殘破建築，有一個更為人熟知的名字——中弘大廈。而它的主人，正是已經退市的中弘股份創始人王永紅。

圖片來源：中弘大廈租售信息

因為4年前的一場意外，中弘大廈的玻璃幕牆至今沒能按照設計圖紙裝修完整，任憑風雨剝蝕的幾何式框架已破敗灰暗，就那樣赤裸裸地矗立著。

曾有人想要完成續建，修補好這塊富人區的傷疤，但其中蘊含的難度，都被簡單地概括成了一句話：因在建工程情況複雜，相關問題應由競買人赴相關主管部門核實情況。

「發現識別風險以及為風險定價是不良資産處置的核心，我們分析的核心框架是資産有沒有價值，中弘大廈的問題在于風險太大、太多了」，業内人士坦言，「華融、東方找過不少圈内人看過中弘的項目」，但燙手的山芋沒人敢接手，究其原因，中弘股份債權問題過于複雜，標的資産也談不上優質。

傳奇房企的債務困境

2016年，中弘大廈因集團公司的債務問題被抵押給了東方資管，後因無法按時還款，2019年法院判決中弘要支付每年24%的罰息，截至去年一季度的本息總額為31.9億元。

此外，中弘大廈還存在拖欠工程款的情況，金額約為1.79 億元。早在4年前，這棟大樓已經預售了53套房産，共計1.3萬平方米，競買人還需承擔包括上述53套房地産在内的整體在建工程的全部續建工作。

散售面臨管理困境，難以做到價值的提升，而在並購市場上，資本又不太喜歡産權分散的項目，對接手的企業來說，既要處理好已經散售的部分，又要做到價值的最大化，談何容易？彼時，深陷債務泥潭的中弘股份又能擠出多久的考慮時間呢？

據公開信息顯示，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額已突破百億元，公司旗下的所有項目都處于停工狀態，已建成的商業項目，包括中弘國際商務花園、中弘六佰本皆處于近乎報廢的境地。中弘大廈只是被拿出來拍賣的資産之一，即使如此，截至去年中弘股份在該項目上的投入已經超過28億元，按照底價拍賣依然不能保本。

圖片來源：中弘大廈租售信息

值得一提的是，這已經不是中弘大廈首次充當「救主棄子」了。

2017年底，陷入資金困境的中弘股份曾謀求出售中弘大廈，該資産估值60億。融創欲出價30億元收購，但最終因報價太低，中弘拒絕了孫宏斌。

2018年，東方資管曾多次將中弘的一戶不良債權以起拍價25億元放到網上及交易所拍賣。這筆債權的抵押物正是中弘大廈的在建工程及分攤的土地使用權，結果均以流拍告終。

「接手之前的風險要素太多了，市場風險、政策風險、後期處置都是問題。」加之北京寫字樓市場空置率的提升，一個規劃、停工已經四年的「舊」項目，要迎合新興的業務需求，要適應最新的市場環境，更是困難重重。

退市仙股的前世今生

從萬衆矚目到衆人唏噓，中弘大廈的轉變何嘗不是中弘股份與王永紅的悲喜曆程？

1995年，王永紅創立了中弘集團，在轉型房地産業務以前，他還開辦過汽車保潔公司和加油站，並賺到了人生中的第一桶金。當生意逐漸有了起色，2000年，王永紅出售了名下所有的加油站，將資金投入到五環以外的一宗商住用地上，那一年，28歲的王永紅首次涉足房地産業務。

成功拿地後卻並不急于開發。直到2008年，隨著北京CBD的東擴政策，朝陽區的土地迅速增值，王永紅等來了合適的時機，迅速銷售攬金讓他在這個項目上淨賺了50億元。

如果時間在此停滯，王永紅會是一個成功的開發商，然而中弘後來的商業故事，就如同是一場無厘頭電影。

轉行房地産業務之後，王永紅從萬達挖來了一票高管，對著這些人，他說出自己的心願：玩一些高級的東西。

為了實現這一目標，中弘遠赴長白山新奇世界，到西雙版納拿下了十萬畝土地。

所謂高級的東西至今也瞧不出著名堂，大家只知道，王永紅一會兒要收購老牌高端旅遊公司A&K，一會兒又要收購美國最大的養老地産公司布魯克代爾，定金都交了，公司人一查賬戶，馬上終止了交易。

再後來，直到「股神徐翔」歸案，人們才幡然醒悟，每一次中弘股份抛出手遊、海南填海、影視這樣的新概念，王永紅都在減持套現。

這還不算完，2017年底，他瞞著董事會和股東，授意財務總監向海南新佳旅業轉了61.5億的巨款，打算買下新佳旅業手里的半山半島項目。這筆錢最後去了哪？就此成了個迷。

從稀缺品到貧民窟

幾個月後，王永紅遁走香港。緊接著，中弘股份就曝出高管離職、債務纏身等重大危機。類似的公告，持續到中弘股份以「第一支仙股」的身份退市，成為A股首例跌破1元的退市股和第一只退市的房地産股。

停牌的前一天，仍有數百萬的資金在買進。退市已成定局的最後一天，中弘股份的成交額是：5739萬。

王永紅留下的，是27萬股東的慘痛損失，幾十個金融機構的寢食難安，114.6億元的未清償債務，無數想要退房的買房人。

現如今，即便中弘大廈能夠以32億元的評估價出售，較之所欠債務，也不過是九牛一毛。有債權人看到中弘大廈的拍賣消息後一聲冷笑：那又怎樣？

圖片來源：中弘大廈樣圖

據媒體統計，中弘股份的債權人，涉及銀行、券商、信托等在内的機構多達35家，涉及債務筆數逾40筆，債務余額合計超200億元——大股東中弘卓業持有的中弘股份全部股本多次遭司法輪候凍結。

項目被列進拍賣名單，但中弘的故事還遠遠沒有結束。

有投資人看過這個項目，曾經單價7萬都買不到的熱銷樓盤，如今管理混亂缺乏維護，房齡不過十年卻像老舊的筒子房。「這個中弘曾經最成功項目，未來很有可能成為大城市里的貧民窟。」

綜合自：未來可棲、壹地産、不良資産頭條、樂居財經

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