2019年下半年樓市新特征及五大核心觀點

　　一、政策趨勢：

　　過冷則定向寬松、過熱則收緊抑制

　　2019年7月的政治局會議相比4月份，總體政策取向未出現重大變化，在經濟下行壓力加大同時重申“房住不炒”，並首次強調“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”，讓市場看到了高層對于推動經濟高質量發展的決心。

　　當前“國内經濟下行壓力加大”，作為宏觀經濟支柱産業，為何“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”？同策研究院認為有以下四點原因。

　　“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”不代表長期内房地産與經濟不可以協調發展。一方面，從房地産業增加值占GDP比重看，其作為宏觀經濟支柱産業的地位尚未改變。另一方面，我國城鎮化仍有10年快速增長空間，房地産作為城鎮化的主要推手依然不可或缺。

　　從宏觀面、中觀面和政策本身這三個因素考慮，出台房地産長效調控機制具有必要性。宏觀看，改革進入深水區，經濟發展遭遇瓶頸，房地産刺激經濟的短視行為應逐步讓位于結構性轉型；中觀看，幾十年的城鎮化高速發展，我國人口與産業結構發生了顯著改變，房地産已進入換擋期，而地産調控應符合行業階段特征，切忌一成不變；微觀看，以往的地産調控政策治標不治本，違背市場化原則，效果並不理想，只有建立長效調控機制方能標本兼治。

　　政治局會議前後，蘇州、大連、西安等上半年房地産市場較熱城市紛紛出台收緊措施，以呼應中央決策。當前，在部分城市樓市熱度依然較高背景下，政策面嚴控短期不會改變。

　　所以同策研究院預判，730政策後樓市調控打破了全面放松的預期，但從政策施行來看，各地政府將通過“過冷則定向寬松、過熱則收緊抑制”的方式穩定房地産市場。

　　▲同策集團首席分析師張宏偉先生上台發言

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　　二、貨幣環境：

　　房企融資防火牆已築，降准資金難入樓市，2019-2020年房企資金面仍然偏緊

　　9月6日晚間，為支持實體經濟發展，降低社會融資成本，中國央行決定于9月16日全面下調金融機構存款准備金率0.5個百分點，同時對僅在省級行政區域内經營的城商行定向降准1個百分點。全面降准與定向降准結合，助力實體經濟複蘇。

　　2016年以來，為應對經濟下行壓力，央行通過多種渠道釋放流動性，從當前的銀行間同業拆借利率來看，隔夜SHIBOR處于曆史中低位，反映銀行間市場資金較為充裕。

　　從2011年開始，工業制造業名義GDP占比出現明顯下滑，對經濟增長形成負面影響，從2017年開始，CPI走勢與PPI走勢背離，說明工業企業的再投資意願持續下降，降低制造業企業融資成本、促使資金從商業銀行傳導到企業層面，為央行的主要出發點。

　　M1-M2增速反映貸款需求變化以及企業對經濟信心程度，當前中央貨幣政策呈逐漸放松趨勢，傳導到商業銀行層面資金較為充裕。但由于當前對經濟信心程度稍弱，貨幣從商業銀行傳導到企業及個人層面仍然有一定阻礙，因而全國整體貨幣環境仍然偏緊。從周期角度看，當M1-M2位于周期谷底時，全國貨幣環境整體偏緊，預計當前2019年至2021年全國貨幣環境整體偏緊，但從小周期角度看，2019年4季度至2020年貨幣環境將有定向寬松。

　　今年5月份以來，銀保監會先後下發23號、64號文等嚴格規範房地産信托以及銀行開發貸，房企融資防火牆被進一步築牢。宏觀經濟下行下，中央貨幣政策雖然呈逐步放松趨勢、銀行間市場資金較為充裕，但房地産作為結構性調整目標，對房地産融資放寬的可能性很低，2019-2020年房企資金面仍然偏緊。

　　8月，央行、銀保監會對房企監管再度收緊，黑5月曆史再度重演，房企融資進入寒冬。8月，同策研究院監測的40家典型房企融資規模僅368.26億元，環比大幅下降近6成。此次降准後，由于防火牆存在，房企融資依然難有好轉。

　　三、土地市場：

　　政策引導下，土拍階段性降溫，把握2019年3、4季度低價拿地機會

　　從一二線城市樓面價及漲幅看，2016年是全國一二線城市土地樓面價集中大幅上漲年份，從城市差異看，中西部、東北部城市土地價格上漲時點滯後東部城市約1年左右。2019年上半年核心二線城市土拍回暖、樓面價同比出現一定漲幅，而2019年730政策出台前後，各城市土地樓面價相對2019年上半年整體處于平穩甚至略有回調的狀態。

　　從三四線城市樓面價漲幅看，2017年是三大區域土地樓面價集中大幅上漲年份，2019年730政策出台前後，各城市土地樓面價相對2019年上半年整體處于平穩甚至略有回調的狀態。

　　2015-2018年品牌房企在全國不同區域、能級城市輪動拿地，直接促成了各地土地成交樓面價的輪動上漲，從投資拿地邏輯看，主要是調控區域差異、貨幣棚改擴大、中西部去庫存戰略影響三大推動因素。

　　經曆2018年4季度的土地市場冷淡期，2019年2-6月全國核心一二線城市土地市場率先回暖、地王重現。

　　一方面，2019年5、7、8月，銀保監連續規範地産融資。同時，住建部門暫停部分房企公開市場拿地；另一方面，在前期高價地項目未能妥善解決、上半年銷售回款不力情況下，房企拿地邏輯不得不進行調整。當前至2019年年底，在政策引導下，土拍將階段性降溫，是有資金優勢企業地價拿地的良機。

　　二線與強三線城市土拍溢價率周期滯後M1增速周期1-3個月，普通三四線城市滯後6個月。M1同比增速將于2019Q4-2020Q1進入實質上升期，故長期看：預計2020年Q2二線城市將會再一次率先迎來土拍高潮。短期看，2019年3、4季度土地價格處于低位。

　　四、住宅市場：

　　近期市場持續上行乏力，但新需求持續積蓄，預計2020年2季度起樓市維持低頻波動、穩步上漲的趨勢。

　　2019年上半年，部分前期更早進入調整期的核心一二線城市出現成交量回暖、反彈，730政策後，8月全國核心一二線城市成交下跌。

　　　五、企業策略：

　　抓回款、控負債以及保持土地投資的連續性是房企急需平衡的核心問題。

　　六、投資及營銷建議：

　　把握2019年3、4季度逆周期拿地機會，擴大多元布局，助力産業勾地；把握2020年2-3季度營銷窗口