【百強透視】地產行業春風吹！龍頭萬科企業（02202.HK）卻跌超9%

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9月29日，港股內房板塊迎來普漲行情，萬科企業（02202.HK）作為板塊龍頭盤中大幅衝高，收盤大漲11.29%，市場博弈後續地產增量政策出台。

然而在9月30日，隨著重磅貼息新政正式落地，內房股反而集體下挫。截至發稿，萬科企業大跌9.79%，綠城中國（03900.HK）、融創中國（01918.HK）、中國金茂（00817.HK）、龍湖集團（00960.HK）、融信中國（03301.HK）、華潤置地（01109.HK）等股同步走弱，板塊情緒被顯著壓製。

消息面上，近期房地產行業迎來政策端持續釋放增量利好。

9月29日，財政部等四部門聯合推出全國性首套住房貸款貼息新政。新政明確自10月1日起，在全國範圍內實施居民購房貸款貼息政策，政策實施期暫定1年。其間，符合條件的居民房貸可享受1個百分點的貼息支持。這是中央財政首次對商業性個人住房貸款進行貼息。在業內看來，此次政策直接為剛需購房者減負，釋放出明確的穩增長信號。

有分析指出，貼息的核心作用是降低購房者的月供負擔，而非直接改善房企的現金流或利潤率。政策要傳導到房企盈利，需要經過「刺激銷售→加速去庫存→改善回款→緩解資金壓力」的漫長鏈條。而在當前市場環境下，這個傳導鏈條是否通暢，本身就存在很大不確定性。

9月28日，國務院常務會議召開。會議指出，推出一批務實管用的增量政策，優化財政支出安排，用好地方政府債務結存限額，綜合運用並適時調整貨幣政策工具，增加科技創新和技術改造、支農支小等再貸款額度，研究出台穩定房地產市場、促進就業增收等政策措施。

疊加前期「8·28」地產新政落地，京滬一線城市配套細則陸續出台，現房銷售、土地款繳納週期優化等配套安排落地，政策並非一刀切收緊，設置充足過渡期，緩解房企短期現金流壓力，修復市場對房企債務風險的悲觀預期。需求端，信貸、公積金政策持續優化，降低購房門檻，市場預期四季度核心城市「金九銀十」銷售有望邊際改善。

此外，9月23日，根據中指研究院數據，9月1日至20日重點30城新建商品住宅成交面積同比微增1.4%，一線城市繼續保持增長，修復仍集中於核心城市優質板塊與項目，結構性分化延續；重點20城二手住宅成交套數同比增長13.1%，北京、上海成交量連續7個月同比增長。

萬科作為板塊龍頭，其大跌更具信號意義。貼息新政嚴格限定為首套、120㎡以下、總價150萬以內，受益面集中在低總價剛需房源，而萬科項目多佈局於一二線城市，主力產品與政策覆蓋範圍存在錯位。與此同時，現房銷售制度對房企資金占用與週轉效率的衝擊，恰恰對萬科這類堅持穩健經營、現金流本就承壓的龍頭影響更為直接。

從行業邏輯看，市場此前博弈的是「強刺激」，而最終落地的是「精準滴灌」。當政策力度不及預期、受益面偏窄時，前期基於政策幻想而入場的資金選擇離場，龍頭股因流動性好、籌碼集中，反而成為拋售的首選標的。

值得一提的是，作為國內房地產行業龍頭企業，萬科企業能否獲得港股100強研究中心認可，入圍第十三屆港股100強候選名單，同樣值得市場持續跟蹤。據了解，第十三屆港股100強評選現已進入籌備階段，各候選榜單報名通道同步開啟。