政策利好中的曙光乍現，地産基金或出現反轉信號？！

前陣子，上海樓市新政相信大家都有耳聞了。内容主要三條：

1 、上海人外環外不限套數，外環内限購2套。非上海人社保滿一年不限套數，滿3年外環内限購1套。

2 、貸款不再區分首套房和二套房。

3 、非滬籍的購買第一套住房免徵房産稅，二套及以上的還是給予人均60平方米的免稅面積扣除。

早在8月的時候北京購房政策就進行過一次松綁。無獨有偶，繼北京、上海之後，深圳終於坐不住了。

羅湖、龍華、龍崗、寶安（不含新安街道）、光明、坪山這六個區，對深戶及有1年社保的購房者，徹底取消限購；即便是無社保的非戶籍人口，也可以購買兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購。也就是說，深圳僅保留了福田、南山、寶安新安街道為核心限購區。

地産是否已經到了「否極泰來」之時？

如此密集的樓市松綁政策，而且都發生在一綫城市。是否意味著地産政策即將變天，那地産板塊是否會迎來利好？

其實我們可以觀察到一個現象，在一輪市場大行情中，往往是普漲而非「獨漲」。即便回溯2014-2015年創業板那波歷史性牛市，期間也出現過傳統行業中相對底部板塊的階段性快速拉升。從市場整體向上的趨勢邏輯來看，處於低位的板塊普遍存在補漲需求。

那毫無疑問地産板塊目前是低估值的，從數據上看，和地産相關的指數估值（PE-TTM）基本都為負，負PE反映行業整體淨利潤虧損，但分位值低位表明估值已過度反映悲觀預期，具備修復潛力，也說明目前地産板塊可能存在嚴重低估的現象。

多數地産指數估值為負（圖中為中證内地地産主題指數）

數據來源：同花順iFinD 截至：2025.09.08

除了直接政策調整，資金環境的改善也為市場回暖添力。央行報告顯示，5月實施的一攬子政策已釋放長期流動性約1萬億元（含降準0.5個百分點），政策利率下調0.1個百分點，個人住房貸款利率也被引導至3.06%的歷史低位，為購房者和房企創造了寬松的資金條件。

另一大看點是保險資金的潛在入場。目前保險資金運用餘額已突破36萬億元，其「長綫長投」的特點與房地産項目匹配度高，未來或通過直接、間接方式參與商業地産、長租公寓等項目，為行業提供穩定資金支持，助力平穩度過調整期。可以說當前地産板塊正在享受政策和流動性的雙重加持。

地産ETF曙光乍現

那是不是投資者可以買相關ETF呢？持有體驗又會如何？我們還是拿數據說話。細數當下主流的地産ETF産品，可以看到主要分為兩個陣營——純地産和金融地産。

如果是持有金融地産相關ETF體驗感非但不差，而且還有點意外的小驚喜。比如廣發中證全指金融地産ETF（159940.SZ）這支産品，由於有銀行板塊的加持，近一年收益達到了40%以上，對比一些熱門賽道也不遑多讓，收益率更是超過了滬深300等主流寬基指數。

那純地産基金是否體驗感很差呢？其實也並不是，拿市場最大的南方中證全指房地産ETF（512200）為例，其近一年收益也超過了31%，9月8日這天單日吸金更是達到5.3億元，市場活躍度似乎已經起來了。

主流地産ETF走勢對比

數據來源：同花順iFinD 截至：2025.09.08

而從資金結構分析，多數地産ETF的機構投資者佔比均超過個人投資者，前面提到的廣發中證全指金融地産ETF（159940.SZ）機構佔比更是超9成，而機構資金顯然是更加「專業」的。當前政策層面已明確釋放託底信號，專項債收儲、限購松綁等舉措正在加速落地，這為市場注入了短期信心，並可能推動板塊在「金九銀十」等傳統窗口期出現波動性上漲。

主流地産ETF資金情況

數據來源：同花順iFinD 截至：2025.09.08

從宏觀經濟視角出發，作為三駕馬車之一的「投資」是必不可少的。由此可見地産仍是中國重要的支柱性産業之一。盡管當前面臨較大壓力，但政策支撐地産的方向未變，推動地産止跌企穩的目標也未調整。即便不期待整個行業立馬進入復蘇周期，其 「從 ICU 裡走出來」 的階段性彈性，仍具備關注價值。

市場波動中，「舒服」的投資往往藏在被低估的分歧裡。地産板塊既有政策持續託底的支撐，又有估值修復的空間，對於踏空後想穩健補倉的投資者來說，或許正是當下最值得靜下心來佈局的方向。當然，投資沒有絕對答案，結合自身風險承受能力理性決策，才能真正讓持倉「舒服」起來。

内容來源：有連雲