【大行报告】仲量联行：香港楼价与收入比率回落至2012年水平

【财华社讯】2月25日，仲量联行今天发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港住宅市场经历三年显着调整，需要刺激需求，以摆脱结构性供应过剩的困境。同时，在楼价回调下，本港置业负担能力已显着改善，2024年底楼价与收入比率已由2021年的17.8年降至12.3年，回落至2012年水平，意味着一般家庭现时购买一个538平方呎住宅单位所需的收入年期缩短了5.5年，这也为后续政策调整提供了空间。

虽然楼价回落与供应增加符合政策目标，但市场数据反映地产发展正面临两大危机：2024年已批出土地上可随时动工的单位数目仅为1.2万伙，按年急挫33%；而2024/25财政年度首三季地价收入急跌至约40亿港元，远低于上一年度的139亿港元，甚至不足本年度330亿港元目标的八分之一。若不推出相应政策，资产贬值恐将陷入恶性循环，不仅阻碍市区重建与策略规划，更可能危及北部都会区这一香港长远经济和社会发展的基石。

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示：“要打破当前的市场困局，关键在于刺激需求，以解决结构性供应过剩问题。我们建议政府优化资本投资者入境计划，包括全额认可住宅投资，将住宅物业投资全数计入3,000万港元投资门槛，以及取消住宅物业价格限制，撤销现行合资格住宅5,000万港元最低估值要求。”

优化计划可带来五大效益。首先，引入外来资本，吸引南下资金稳定流动性，有利经济复苏。其次，促进人口增长，吸引高净值人士来港定居，从而带动投资、消费及创业活动，提振整体经济。第三，有助消化存量单位，加速去库存，释放发展商资金投入新项目。第四，稳定财政收入，带动交投以增加印花税与地价收入。最后，稳定租金升幅，居住需求转移至买卖市场有助紓缓租金上升的压力，降低租住成本。

仲量联行研究部资深董事钟楚如指出：“市场人士或会担忧炒风重燃，但多重结构性因素已形成有效缓冲。现存26,600伙待售单位为市场能抑制楼价急升，加上北部都会区规划长远提供逾90万伙，急需刺激需求的政策以防出现供应过剩的问题。更关键的是，本港置业负担能力已显着改善，楼价与收入比率已回落至2012年水平。现时市场正经历显着调整，若任由资产价格进一步下跌，引致家庭财富缩水、发展商资金链断裂，以及财政稳定性恶化等风险，将远超楼价回调所能带来的社会效益。”