【大行報告】仲量聯行：香港樓價與收入比率回落至2012年水平

【財華社訊】2月25日，仲量聯行今天發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，香港住宅市場經歷三年顯著調整，需要刺激需求，以擺脫結構性供應過剩的困境。同時，在樓價回調下，本港置業負擔能力已顯著改善，2024年底樓價與收入比率已由2021年的17.8年降至12.3年，回落至2012年水平，意味著一般家庭現時購買一個538平方呎住宅單位所需的收入年期縮短了5.5年，這也為後續政策調整提供了空間。

雖然樓價回落與供應增加符合政策目標，但市場數據反映地產發展正面臨兩大危機：2024年已批出土地上可隨時動工的單位數目僅為1.2萬伙，按年急挫33%；而2024/25財政年度首三季地價收入急跌至約40億港元，遠低於上一年度的139億港元，甚至不足本年度330億港元目標的八分之一。若不推出相應政策，資產貶值恐將陷入惡性循環，不僅阻礙市區重建與策略規劃，更可能危及北部都會區這一香港長遠經濟和社會發展的基石。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「要打破當前的市場困局，關鍵在於刺激需求，以解決結構性供應過剩問題。我們建議政府優化資本投資者入境計劃，包括全額認可住宅投資，將住宅物業投資全數計入3,000萬港元投資門檻，以及取消住宅物業價格限制，撤銷現行合資格住宅5,000萬港元最低估值要求。」

優化計劃可帶來五大效益。首先，引入外來資本，吸引南下資金穩定流動性，有利經濟復甦。其次，促進人口增長，吸引高淨值人士來港定居，從而帶動投資、消費及創業活動，提振整體經濟。第三，有助消化存量單位，加速去庫存，釋放發展商資金投入新項目。第四，穩定財政收入，帶動交投以增加印花稅與地價收入。最後，穩定租金升幅，居住需求轉移至買賣市場有助紓緩租金上升的壓力，降低租住成本。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指出：「市場人士或會擔憂炒風重燃，但多重結構性因素已形成有效緩衝。現存26,600伙待售單位為市場能抑制樓價急升，加上北部都會區規劃長遠提供逾90萬伙，急需刺激需求的政策以防出現供應過剩的問題。更關鍵的是，本港置業負擔能力已顯著改善，樓價與收入比率已回落至2012年水平。現時市場正經歷顯著調整，若任由資產價格進一步下跌，引致家庭財富縮水、發展商資金鏈斷裂，以及財政穩定性惡化等風險，將遠超樓價回調所能帶來的社會效益。」