【財華洞察】陷入至暗時刻的萬科，正加速國有化？

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在房地產行業寒冬尚未過去之際，萬科（02202.HK）（000002.SZ）正面臨前所未有的至暗時刻。管理層動蕩不安、流動性危機、銷售業績大幅下滑以及巨額虧損等問題，讓這家曾經的行業領軍企業陷入重重困境。

隨著事態發展變得愈發嚴峻，萬科成為地產行業亟需拯救的「大兵」。此次國資對萬科的拯救是對企業人員進行大洗牌，上至董事長、下至區域經理，萬科中高層換血非常徹底。

萬科國企化

最新消息稱，在春節開工首日，萬科的管理層大地震影響到了中層領域。

2月5日，萬科發佈内部郵件，公示了10位管理人員的擬任職情況。這些人員均為掌握實權的關鍵人物，涉及集團戰略投資、法務部、財務部以及北京區域和華東區域總經理等核心崗位。

例如，現任深圳資產管理有限公司副總經理的趙正陽，擬任萬科戰略投資運營管理部總經理；現任深鐵集團專家的肖靜華，擬任萬科財務資金管理部總經理；現任深鐵置業副總經理的王智餘，擬任萬科開發經營事業集團北京區域管理部總經理。

值得注意的是，上述接任者無一例外全部都是國資背景，且以深鐵為主，全面接替原萬科系管理人員。

而在春節前的1月27日，萬科以郁亮和祝九勝為核心的管理層團隊紛紛「下課」。

根據公告，郁亮辭去董事會主席，繼續擔任董事、執行副總裁；祝九勝辭去董事、董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席執行官等，不再擔任任何職務；朱旭辭去董事會秘書等職務。

深鐵集團黨委書記、董事長辛傑則接任萬科董事會主席一職。同時，多位具有深鐵集團獲深圳國資背景的高管將出任萬科執行副總裁及董秘。

郁亮和祝九勝在萬科任職多年，此次被具有國資背景的辛傑等人接替，也意味著萬科的「民營時代」正式落幕，反映出第一大股東深圳地鐵正在加強對萬科的管控力度。同花順數據顯示，於2024年9月底，深圳地鐵持有萬科27.18%股權，為後者第一大股東。

據悉，臨危受命的辛傑擁有豐富的城市基礎設施建設與運營管理經驗，以及地產、商業、酒店等多領域管理經驗，這使他成為萬科在當前轉型期的重要領導力量。此前辛傑表示，新的管理團隊將積極實施「一攬子」方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。

標普最新研報表示，目前，萬科十位董事中有四位與深鐵集團或深圳其他國企有關。該行指出，深鐵集團的管控增強或有助於萬科保持與銀行和保險公司之間的關系。但新管理層將如何幫助萬科緩解流動性壓力，目前仍缺乏細節。

業績大變臉，未來靠深圳國資？

萬科曾是中國房地產行業的標桿企業，在品牌影響力、穩健的財務狀況、管理創新以及多元化發展等方面均處於行業領先地位。

如今，歷經重重危機，物是人非，萬科在低迷的樓市環境中備受困擾。

1月27日發佈的公告顯示，萬科預計2024年錄得虧損高達450億元(單位人民幣，下同)，而上年同期盈利121.6億元。

對於2024年出現虧損的原因，萬科解釋有四大原因：1)房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。（二）新增計提了信用減值和存貨跌價準備。（三）部分非主業財務投資出現虧損。（四）部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

在銷售端，萬科的銷售面積同比仍未轉正，實現合同銷售面積1810.7萬平方米，同比下降約26.6%；合同銷售金額2460.2億元，同比下降約34.6%。在2024年，公司實現銷售面積位居全行業第一，交付房屋超過18萬套。

近日，房地產融資協調機制工作專班有關負責人表示，目前萬科房地產項目建設正在平穩有序推進中，「白名單」制度將提供有力的融資支持，充分保障項目建設交付。

然而，與此同時，萬科的流動性問題依然是新管理層亟待解決的難題。

截至2024年9月末，萬科的有息負債合計高達3276.1億元，其中一年以上有息負債佔比為64.4%，而公司持有的貨幣資金約797.5億元，存在一定的資金缺口。因此，萬科可能需要通過資產處置、再融資等方式來緩解償債壓力。

而整個房地產行業目前面臨著大量庫存積壓、銷售回款緩慢以及融資渠道受阻等諸多問題，在此背景下，深圳地鐵又該如何帶領萬科破解這些難題呢？

標普認為，萬科將繼續優先考慮流動性而非盈利能力。

國金證券認為，辛傑作為萬科大股東深鐵集團的董事長，本次執掌萬科董事會，優化核心管理團隊，體現出國資從最初的財務援助到直接介入，控制權逐步加深，有利於後續部署推進化解風險、保障交付等工作。

中信里昂則表示，萬科將獲得其最大股東深圳地鐵集團和國有金融機構的更多支持，這將有助於萬科以相對合理的價格出售資產以及再融資來回收現金。