將中洲物業收入囊中，萬物雲意欲何為？

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萬物雲(02602.HK)打響了2025年物管行業收並購的第一槍。

1月3日，萬物雲發佈公告稱，宣佈以2.27億元（單位人民幣，下同）的價格收購地產商中洲控股(000042.SZ)全資子公司中洲物業100%的股權。

不僅如此，萬物雲近來動作頻頻，2024年最後一天以資抵債的方式獲得了母公司萬科(02202.HK)(000002.SZ)的生活廣場、商品房及停車位等項目。而在11月，萬物雲剛收購了萬科的兩處物業股權。

「蝶城」野心再拓寬

萬物雲收購的中洲物業資產規模相對較小，根據萬物雲及中洲控股的公告，中洲物業旗下只有44個住宅類項目，年化合同收入3.04億元，公司2024年9月底資產總額僅2.57億元。

此外，根據中洲物業在新都人才網披露的信息，其當前的物業管理面積不足200萬平方米，相較於許多中型物業管理企業，這一規模微不足道。

那為何萬物雲會將中洲物業收入囊中？

對於物管行業而言，僅靠單一的物業費作為收入來源並不符合行業發展趨勢，拓寬行業服務空間，探索美居服務、零售業務、家政服務、空間經營等社區增值服務，是未來行業發展的大方向。

在2020年，萬物雲提出區域服務概念「蝶城」戰略，試圖拓寬服務範圍。

「蝶城」是以街道為單位，以在管項目為圓心，員工20-30分鍾步行可達為半徑（或半徑3公里），構建的服務圈。萬物雲旨在利用「蝶城」將其在管的物業和設施與社區、商企和城市空間聯系起來，以擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會。

在2024年，萬物雲將「蝶城」戰略升級為「蝶城+社商」，意在構建蝶城内社區商業、品牌商戶與消費者的生態。

中洲物業旗下的項目，符合萬物雲發展「蝶城」戰略。中洲物業的項目較為優質，項目主要分佈於深圳、成都等核心城市，2023年的項目整體收繳率86%以上，並且其中97%的項目（以年化合同收入計）位於萬物雲價值街道範圍内。

萬物雲在公告中表示，本次收購預計新增10個蝶城，升級5個現有蝶城，優化4個現有蝶城，提升公司在重點城市價值街道的密度。

萬物雲的董事長朱保近日透露，萬物雲的目標是建設1000個蝶城。而根據業績報，截至2024年6月底，萬物雲蝶城底盤數量增長至642個。

「蝶城」戰略，對改善萬物雲的財務帶來一定的正面影響。萬物雲在2024年半年報中表示，受益於「人+機器」流程變革、「飛鴿」智慧調度平台及區域資源共享等改造方案，住宅物業服務的毛利率在報告期内同比提升了0.8個百分點。

行業集中度將提速？

2021年以來，國内房地產行業迎來重大調整，行業的低迷嚴重衝擊了物業管理市場，物管行業進入了弱周期階段。

由於受到房地產關聯母公司交付的影響，物管企業高增長勢頭停止，並進入轉型周期，告别了以往盲目擴張的策略，市場拓展更加謹慎。因此，近些年鮮有物管企業展開外延式收並購的動作，甚至還將虧損、低質的管理項目出清以提升資產質量。

在行業存量市場下，為並購市場提供了機會和整合空間，「大魚吃小魚」機遇到來，包括萬物雲、綠城服務(02869.HK)和金茂服務(00816.HK)等在内的企業伺機而動。

中指研究院在報告中表示，物業企業對並購標的選擇標準更加嚴格，主要考慮以下幾個方面：

1）有助於提升覆蓋區域管理密度並與現業務產生協同效應；

2）企業摒棄追求擴大管理面積的單純「規模型」並購，重點對標的成本、商譽、並購後資源的導入及助力公司長遠發展等方面進行綜合考量；

3）在選出優質標的後，更看重對價的合理性。

中指研究院認為，社區生活服務有較強的剛性需求，具備發展潛力，是值得物業服務企業持續探索並取得突破的業務方向，在社區增值服務板塊中的重要性有望進一步提升。

中研普華研究院統計數據顯示，55家上市物管企業披露的2023年總在管面積約為77.55億平方米，佔當年市場總規模的比例不足三成。

這意味著，國内物管行業的競爭遠未到飽和狀態，市場剩餘空間足夠大，物管企業仍可以通過並購等方式進行「深耕」和「聚焦」，以實現高質量外拓。