合同銷售創曆史新高，銀城國際在房地産青銅時代逆勢增長

對房地産來說，2021年是異常艱難的一年。

隨著「三條紅線」「貸款集中度」「集中供地」等調控政策相繼落地，房地産市場遭遇始料未及的嚴管控，進入低谷期。尤其是下半年銷售遇冷，疊加債務到期壓力，流動性問題加速暴露出來，甚至數家房企在當下的業績期發不出財報。

進入2022年，疫情再次沖擊，在市場一片悲觀之際，個別地方開始出台下調利率、放開限售等政策，被市場解讀為監管層調整調控政策的利好信號，房地産板塊迎來了一波上漲。

分析人士指出，在這樣的背景下，對投資者來說，上市房企公司的財報不僅是檢視房企2021年應對挑戰的關鍵材料，還是觀察房地産青銅時代下房企基本面的重要依據。

3月21日，港股上市的銀城國際（01902.HK）發布財報。2021年，銀城國際收益約為人民幣87.47億元，較2020年的約106.8億元減少約18.1%；2021年溢利約為人民幣4.85億元，較2020年的約人民幣3.86億元增加約25.7%，相較于行業仍保持穩健水平，展現了公司經營的韌性。

銀城國際作為一家深耕長三角區域的房企，穩紮穩打，積極應對外部環境的挑戰，實現了穩健經營。面向未來，在財報中，銀城國際表示，公司積極面對挑戰，在未來的發展中將繼續保持安全邊界，控制經營風險，同時利用自身品牌，産品和服務優勢，積極在區域市場中贏得生存和發展空間，向精細化運營、高品質方向發展。

合約銷售再創新高，債務下降財務穩健

2021，在行業低迷的情況下，銀城國際在區域布局優勢基礎上，通過多渠道營銷，全年實現合約銷售252.9億元，同比增長9.0%，創下曆史新高，其中南京及杭州項目貢獻約65%的總合約銷售金額。拉長時間看，公司2018-2021年全口徑合約銷售復合增長率超過38.4%，顯示過去幾年公司銷售金額始終保持穩步增長，同時有望為公司未來收入結轉增長提供堅實支撐。

在毛利率方面，銀城國際采取了差異化經營策略，堅持區域深耕與品質經營。2021年，公司實現毛利約為15.06億元，較2020年的約11.57億元增加約30.1%；毛利率約為17.2%，較2020年增加約6.4個百分點，充分體現了公司在行業下行期仍保持穩定盈利的能力。

值得強調的是，銀城國際不斷增強自身運營效率，達到平均3.8個月四證齊全，6.9個月開盤，9個月自有資金回正，全年實現100%按時交付率。

2021年，隨著銀根收緊，房地産行業持續爆發現金流危機。但是，得益于精細化運營，銀城國際實現106%的超額回款率，表明自身較強的造血能力。這意味著公司可以降低對外部融資依賴以及更穩健健康的財務狀況。

財報數據顯示，截至2021年12月31日，銀城國際總有息負債及短期有息負債比較上年年末下降，同時短期借款占比持續下降，短期借款占比從2020年末的39%降至2021年末的35%，財務結構持續優化。公司的流動性風險持續下降，發展保障不斷提升。

同時，資料顯示，銀城國際的融資結構主要以銀行借款為主，銀行借款占到了66.3%，對應的融資成本也更低，銀行類借款平均利率約為5.2%，屬于行業明顯較低水平。

房地産青銅時代，三力體系支撐穩健發展

回顧過去房地産行業發展，行業主要以高周轉、高杠杆經營模式為主導，形成了以規模論高低的形勢。但是，在「房住不炒」的政策主基調下，房地産調控不斷加碼、市場持續降溫。進入2021年，房企融資「三條紅線」、「貸款集中度」管控、土地出讓「雙集中」等調控措施相繼落地，行業正式步入青銅時代。

高周轉房企爆發現金流危機，停工等問題，過去發展模式開始瓦解，行業重新回歸本源，傳統房企價值評價體系也隨之重構。

房地産下半場考驗的將是精耕細作、安全經營能力逐漸成為行業共識。銀城國際2022年就提出回歸經營本質，堅持長期主義，聚焦自身産品力、服務力、品牌力優勢，實現突圍。

具體而言，在産品力方面，銀城國際打造了「頤」「尚」「致」「中」「和」五大住宅物業産品系列，滿足了各階段多維度人群的需求，這也將有助于公司去化率的提升，同時有利于應對行業周期波動，而憑借公司打造的良好品牌形象和市場的高認可度，其在銷售端也將有保障。

服務力方面，銀城國際以客戶為中心，在交付、驗房、物業管理、增值服務等全場景提供更極致服務體驗，塑造差異化的競爭力。比如其銀夥蟲兒童樂園項目就榮獲了2021中國十大地産年度品牌案例。

在品牌力方面，銀城國際是一家持續專注在長三角區域深耕的房企，堅持「立足南京，深耕長三角，輻射都市圈」的發展策略，持續深耕南京、蘇南、浙江、淮海、安徽五大區域市場。根據公開資料，自2002年起，銀城國際連續18年被江蘇省房地産業協會評為江蘇省房地産開發行業綜合實力50強企業之一，並于2019年位居第一。

業内人士指出，區域深耕戰略與「房住不炒」大基調相契合，目前來看，長三角、粵港澳大灣區是兩大熱門深耕選擇。區域深耕的房企對區域價值與市場研究更為深入，尤其在集中供地新政下，有利于提高投資效率，同時也能憑借項目積累和品牌影響力，通過整合資源，降本增效，挖掘更大的利潤空間。

優質土地儲備，助力未來成長

2021年，銀城國際采取了多元化的拿地渠道，進一步深耕長三角五大區域市場，在南京、蘇南、淮海、浙江、安徽新增土地14幅，對應新增總建築面積約297萬平方米，總貨值約443億元。

由此，截止2021年12月31日，銀城國際在長三角10個核心城市布局59個開發項目，擁有估計總建築面積約725萬平方米土地儲備，其中約有91%集中在南京、蘇南、浙江等經濟發達地區。

從整個行業看，當前房地産嚴調控政策開始松動，陸續有地方放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。15城出台新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

有分析人士指出，目前不少地方放開部分調控，但是未來房地産行業政策主旋律依然是房住不炒。短期而言，政策松綁有利于促進房地産上市企業估值修復，但是長期看，房企的價值還是要回歸自身穩健經營能力。

來源：發布易