百強透視
萬科郁亮「黑鐵時代」論斷背後：頭部房企的為穩之道

前言：

「2022年是破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。」

「要麽死、要麽活，沒有中間狀態。」

「房地產行業已經進入了黑鐵時代。」

「不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。」

這些在企業生死攸關才會喊出的話，正是出自於萬科（000002.SZ）（02202.HK）董事長郁亮之口。

上述言論，是郁亮在2022年萬科集團年會上，對房地產行業預判及自身應對之策時而發表的。

郁亮年會講話，看似通過預判行業及分析企業經營狀況，警醒公司全體員工，深陷困境之中，管理層的解局之策。但是，某些層面上講，作為國内房地產開發行業的頭部企業，萬科掌舵人對行業的預判，也代表著「局中人」對市場的一種態度。

頭部房企的共識：以穩為主

在過去一年，房地產行業經歷嚴格調控，信用風險事件也隨之爆發，房地產步入下行調整周期步伐加快。與此同時，房地產行業劇烈「地震」，讓過去很多人堅信「房地產不會跌」的人，投資信條出現了根本性的動搖，重新正視房地產行業及糾正投資理念。此外，調控持續加碼之下，極大刺激房地產開發商對金融去槓桿的決心，不少房企正以壯士斷腕的方式，降槓桿降負債，以減少對金融資產高度依賴。至此，房地產行業步入一個分化、規模萎縮的新競爭格局。

在此背景之下，頭部房企也逐步達成共識，行業巨變之後將是以穩為主。

郁亮就在年會中表示，對「房子是用來住的」這個方面，政策可能會略有放松，因為要切實解決居民的合理居住需求，對現有需求的一些過於嚴格的限制可能會略有放開。「不炒」是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。

郁亮還指出，在新發展模式中，人-地-房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。

此外，碧桂園董事局主席楊國強、旭輝控股CEO林峰、建業集團董事長胡葆森等在内多家房企核心管理者，都與郁亮有著一樣看法，房地產行業穩字當頭，企業自身發展也有以穩為主。

楊國強在2022年碧桂園集團工作會議表示，「整個市場的恢復轉好，還有一段路要走。政策調控是希望地產行業平穩健康發展，我們要努力提升自己的競爭力、為社會的進步貢獻才能。做好今天，我們一定會擁有更美好的明天，好日子就會到來。」

會上，碧桂園管理層分析認為，中國的城鎮化還有很長的路要走，未來大批人口需要進入生活配套更為豐富的城鎮生活，房地產市場的基本面沒有變，長期穩定的住房需求依然存在。
旭輝控股林峰認為，2022年地產的變化將是劇烈的，但在大動蕩之後，仍會趨於新的穩定。政策託而不舉，穩是主基調，支持行業良性循環和剛需置業。對於金融政策，林峰還表示，銀根會放松些，但有滞後期，不會大水漫灌。

2022年2月14日，建業集團召開媒體溝通會，董事長胡葆森更是簡單明了地指出，公司未來發展將以穩為主。他強調，建業的架構調整是基於政策環境變化、行業利潤率下降、企業管理臃腫等背景提出的。未來建業不要再追求規模的過快增長，「只能穩健發展，而且必須穩健發展」。

業務拓展方面，胡葆森更是強調，要做少，即儘量不要開辟新的賽道，把過去大大小小的賽道合並或關閉，「至少在眼下這種難關還沒有過去的時候，不適合再開辟新的賽道」。

穩字當道，頭部房企更受青睐

在房地產行業發展以穩為主的共識愈發明顯當下，以萬科為代表的頭部房企，有可能成為新時代的主要赢家。

具體而言，2021年房地產行業總體上量價衝高回落，房企加速洗牌明顯，部分房企由於無法快速反應，流動性危機如影隨形，出現了債務違約等問題。

然而，行業的洗牌之際，以萬科、碧桂園、龍湖、保利等頭部企業表現出更強的韌性。

以萬科為例，截至2021年三季度，萬科的淨負債率31.9%，現金短債比1.79，剔除預收賬款資產負債率70.5%，較中期下滑態勢明顯。此外，萬科融資成本優勢明顯，國際評級保持穩定，年内發行利率2.99-3.98%。

在優勝劣汰、大浪淘沙的市場狀態下，以萬科、碧桂園、龍湖、保利等頭部企業持續獲得券商及投行的認可。

2022年2月8日，申萬宏源發佈研究報告稱，房地產仍是我國國民經濟支柱產業，行業自身及產業鏈對GDP貢獻佔比近三成，但目前房地產在經歷多重調控和資金困境之下，可能對經濟會逐步進入低位拖累階段。鑒於近期政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風險，而穩經濟則亟需穩地產，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，並將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升。推薦：A 股：保利發展、金地集團、招商蛇口、新城控股、金科股份、萬科A；H 股：龍湖集團、華潤置地、中海外發展、旭輝控股、碧桂園、融創中國。

2022年2月14日，首創證券發佈研究報告稱，在穩增長的大背景下，政策釋放力度將逐級強化，不排除非熱點城市打破以往過度調控的枷鎖，後續行業基本面有望伴隨政策的逐步改善而迎來復蘇。對於房企而言，未來隨著行業格局和發展模式的重構，中長期來看房企的經營管理效率和信用獲取能力將是重點關注要素，行業内部加速出清意味著集中度提升機遇的出現。首創證券建議關注萬科、保利發展等經營及財務相對穩健的房企。

除了券商看好一眾頭部房企，就連建業董事長胡葆森都為以萬科為代表的頭部房企持「看好」態度。

對於郁亮發佈言論稱，今年是背水一戰的一年，房地產行業已經進入了黑鐵時代。胡葆森笑稱「現在可能對於很多已經躺平的企業，估計連黑鐵時代也不是了，像萬科這種優秀的企業，他們至少還應該是在白銀時代。」

「港股100強」榜單揭幕在即，頭部房企能否入圍

「港股100強」評選活動自2012年舉辦以來，活動規模及影響力逐年擴大，深受專業機構及市場認可。評選活動每年通過準確的數據及一係列科學化的評價標準進行計算，評選出香港主板上市公司中的優秀企業中發展良好及擁有投資價值的上市企業，發佈主榜、子榜榜單並頒發獎項予以表彰，以促進香港資本市場的健康繁榮發展。

值得注意的是，從往屆港股100強榜單中，内房板塊是入圍企業最多的板塊之一。其中，包括萬科、碧桂園、融創、中國海外發展、龍光等在内十逾家頭部房企，幾乎每一屆都能入圍，已經成為「港股100強」榜單的「常客」。

據港股100強官網顯示，第九屆「港股100強」主榜單及子榜單的公佈時間將定在2022年2月25日下午2時。屆時，追求以穩為主的頭部房企，能否再度獲「港股100強」的青睐，我們拭目以待吧。