光大證券：給予萬科A買入評級

2021-11-08光大證券股份有限公司何緬南對萬科A進行研究並發佈了研究報告《動態跟蹤：萬科物管分拆上市，開啓多元化業務價值釋放之路》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為18.31元。

　　萬科A(000002)
　　事件：11 月 5 日，萬科發佈公告稱，擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”）在香港聯合交易所有限公司發行境外上市外資股（H 股）股票並上市。本次分拆上市完成後，萬科的股權結構不會發生變化，且仍將維持對萬物雲的控股權，截至 11 月 5 日，公司直接或間接合計持有萬物雲 62.889%股權。
　　點評：我們在前期報告中提出，建議關注“隱含價值”較高的地産龍頭，包括具備“多元化業務板塊有一定規模性和成熟度，具備單獨分拆上市條件，但目前尚未分拆”及“開發經營穩健，信用優勢明顯，安全邊際較高”等特徵的優質房企。詳見外發報告《20210616 關注“隱含價值”較高的地産龍頭》。
　　1）此次萬科分拆物管板塊於港交所上市，利於公司加速向開發、經營、服務並重的“城市綜合運營商”轉型發展，有助於凸顯公司在空間科技服務領域的發展優勢，釋放多元化板塊的内在價值，利於提升公司估值水平；同時分拆物業板塊上市，融資獲得資金有利於優化公司財務，在當前房地産行業整體流動性較為緊張的情況下，為公司持續經營打下良好基礎，符合公司股東的整體利益。
　　2）萬物雲綜合實力雄厚，外拓能力優異，此次分拆上市利於提升獨立性及拓寬融資渠道，後續有望借助資本實現經營規模和業績的較快提升。萬物雲前身為萬科物業，2020 年 10 月 28 日，萬科物業更名為萬物雲，目前已形成萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長等七大品牌。其中，萬科物業、萬物梁行、萬物雲城分別對應公司社區服務、商企服務、城市服務三大業務板塊。2020 年萬物雲實現營業收入 182.0 億元，同比增長 27.4%；實現營業利潤 17.2 億元；年末累計在管面積約 5.7 億平方米。截至 2021H1，萬物雲未經審計總資産為 190.1 億元，總負債為 119.3 億元； 當期實現營業收入 103.8 億元，同比增長 33.3%；實現營業利潤 10.4 億元。其中，住宅物業、商業物業、智慧城市服務貢獻營收佔比分別為 55%、30.4%、6.1%，業務類型多元；第三方項目貢獻營收約 55%，外拓能力強勁。
　　盈利預測、估值與評級：近年來，萬科在物業管理、商業地産、長租公寓、物流地産等多元化板塊中投入了較多資源，取得了較好發展；本次分拆物管板塊上市，開啓多元化業務價值釋放之路，利於公司提升整體估值；且本次融資獲得的資金利於公司後續經營；維持公司 2021-2023 年預測歸母淨利潤為 356.19 億元、367.58 億元、381.93 億元；當前 A 股股價對應 2021-2023 年預測 PE 估值為5.8/5.6/5.4 倍，H 股股價對應 2021-2023 年預測 PE 估值為 4.6/4.4/4.3 倍，估值具備較強吸引力，維持“買入”評級。
　　風險提示：上市方案尚存在一定不確定性，多元化經營業務或由於競爭激烈而不及預期，政策調控不及預期等。

該股最近90天内共有24家機構給出評級，買入評級22家，增持評級2家；過去90天内機構目標均價為29.73；證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。

〖 證券之星數據 〗

本文不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。