金地集團聚焦「投産銷一體化」 戰略擴張保持審慎積極

近日，金地(集團)股份有限公司（下稱「金地」，公司代碼：600383）發布了2021年半年報，公司上半年實現營業收入342.74億元，同比增長72.45%，其中房地産業務結算收入294.04億元，同比上升73.65%，實現歸母淨利潤18.25億元。1-6月累計實現簽約金額1628.3億元，同比增長60.22%，增幅處于行業前列。

業内人士認為，金地在銷售和投資方面取得的優秀成績，得益于其構建了「投-産-銷三年一體化」管控模式，加強市場預判和提前調度的能力，投資體系、運營管控、營銷管理等關鍵工作的決策和執行能力不斷提升。

運營管控：銷管費用率持續降低 下半年結轉業績可期

在運營管控方面，金地持續提升精細運營水平，建立了開發周期「一城一圖」對標機制與「大中小」庫存管理體系。從拿地到開盤的競爭性效率管理到與同行全量對標數據體系，金地在大部分城市基本達到了開發效率前五的水平。公司推出的大、中、小庫存管理體系，更好做到准確判斷市場、以銷定産，提升周轉效率。

在高質量、高效率的運營管控體系下，金地上半年房地産項目結算面積達146.42萬平方米，同比增長50%，實現結算收入294.04億元，同比增長73.65%，較2019年同期也增長了46.78%。此外，金地物業合約管理面積達3.10億平方米，較2020年末增長13%，其中在管面積達1.52億平方米，實現收入達22.595億元，同比增長36.81%。

在較快結算的基礎上，公司上半年實現營業收入342.74億元，同比增長72.45%。

值得一提的是，金地集團的銷售費率和管理費率持續下降，實現規模有質量增長。上半年，金地按簽約額計算的銷售費用率為0.64%，管理費用率為1.44%，合計2.09%，較2020年全年的2.64%下降0.55個百分點，創曆年新低。

有分析指出，由于2017-2018年期間獲取的低毛利項目在上半年集中結轉的緣故，拉低了上半年金地整體利潤率。不過公司投資項目的毛利率水平在2019、2020年和今年將得到一定的修復，預計下半年的利潤率水平將回升。

展望下半年，金地1-6月實際完成竣工面積為354萬平方米，僅占修訂後全年竣工計劃的24%。全年竣工計劃約為1450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長32%，將為全年結算規模的增長打下堅實基礎。

營銷管理：銷售規模持續增長 行業排名穩居前列

在營銷管理方面，金地強化以客戶需求為導向，通過前期策劃和後期復盤，堅持系統性前置對土地、客戶和産品做好研判，推動産品叠代升級。

金地還建立了依托互聯網的創新型營銷組織，包括快速完成線上售樓處、金房寶等12個營銷信息化工具的陸續開發上線，並持續叠代。在數字營銷推廣方面，金地積極探索公域流量引流、並盤活私域流量，結合大數據技術，提升營銷精准度，降低分銷使用比例。

在營銷管理的一系列舉措下，上半年金地累計實現簽約面積753萬平方米，同比增長55.27%，累計實現簽約金額1628.3億元，同比增長60.22%，銷售規模增長幅度處于行業領先水平。公司已完成全年銷售目標的58%，此外，克而瑞數據顯示，金地上半年銷售額重新回到TOP10行列，較2020年繼續提升。

2021年上半年，金地深耕一二線城市發展所帶來的單體城市産能增長明顯，上海的單城市銷售規模突破200億元，南京單城市銷售規模突破150億元。公司共有13個城市的市場占有率在今年上半年進入當地前十名。其中，上海、金華、呼和浩特位列第一，大連、南京、東莞進入前五。

對于已獲取的低毛利項目，金地管理層積極應對當下市場環境變化，采取以量補價的銷售策略，公司預計，隨著下半年推貨量的增加，完成全年2800億目標為大概率事件。

投資體系：總量合理、質量良好、布局得當

在投資體系方面，金地建立了覆蓋宏觀經濟、行業政策、末端具體城市市場的數字化投資管理平台，使得金地可以敏銳捕捉一線市場，把握住投資機會進行了較充分和高質量投資。

在數字化投資管理平台基礎上，金地集團在土地投資方面，基本做到了投資總量合理、投資質量良好、投資布局得當。

其一，投資量仍處于高位。上半年金地獲取土地81宗，新增了約1247萬平方米的土地儲備。上半年金地拿地金額924億元，拿地力度為56.76%，相較于2017-2020年的71.3%、61.6%、57.0%、56%，金地在保持整體土儲擴張的基礎上，逐漸趨穩。

在前幾年時間窗口的布局下，至報告期末，公司土地儲備累計大約6729萬平方米，為上半年銷售面積的8.9倍。分析指出，金地土儲總量合理充足，可滿足未來4年左右的銷售，預計公司後續拿地空間將更大、更從容，即使面臨40%監管線，也有充足的儲備保持業績的穩健增長。

其二，投資質量不錯，堅持不拿高價地。在上半年「兩集中」及土地溢價普遍走高的大背景下，金地的土地成本不增反降。上半年金地拿地均價7410元/平米，僅為上半年21624元/平米銷售均價的34%，項目的利潤率有望得到保證。此外在公開市場的平均溢價率僅13.88%，土地成本得到有效控制。

其三，堅持合理布局。金地在深耕一二線核心城市的同時，適度布局優質三四線城市，上半年新增土儲中一二線城市占比59%，總土儲中71%為一二線城市。優質的布局為公司未來規模和業績的穩健增長奠定了堅實的基礎。此外，金地還初步建立了全國化的投資布局框架，覆蓋78個地級市，30余個縣級市，充分運用各城市的周期變化和輪動規律，實現投資項目收益、風險和流動性的平衡。

財務穩健：三條紅線全綠檔 融資成本僅4.65%

報告期末，金地集團的有息負債為1270.94億元，較去年末微增，債務規模得到有效控制。其中，低成本的銀行借款占比為50.33%，而在公開市場融資占比為44.81%，其他融資占比為4.86%，一年内到期的短期債務占比僅約30%，顯示出金地融資結構的合理健康。

此外，金地的實際資産負債率（剔除預收款後）為69.44%，淨負債率為69.59%，現金短債比為1.19，各項財務指標繼續保持在「三道紅線」的綠檔水平。

健康穩健的財務以及充足的流動性，使得金地的加權平均融資成本進一步降為4.65%，較去年下降了9個基點，處于行業低位水平。由于在資本市場上始終保持著良好的信用狀況，金地的主體信用評級及各項融資産品評級均為AAA級，國際評級機構標准普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級分別為BB、Ba2。

業内人士指出，隨著房地産行業上遊地價和下遊售價空間的縮小，行業將從過去的「高杠杆、高周轉、高利潤率」的過渡到「穩杠杆、快去化、合理利潤」的新模式，迎來了管理紅利的新階段。而這正式金地所擅長的，也契合金地一直以來穩健發展的思路。盡管去年三季度出台的三道紅線政策，但金地早就已經提前布局，最近5年金地的三道紅線「都達標」，重回前十並非「放大財務杠杆」沖的規模，而是靠内生增長實現穩健突破的。

數據顯示，在今年上半年快去化、高回款的基礎上，金地的銷管費用率較去年同期下降2.72個百分先之多，上半年按簽約額計算的銷售費用率為0.64%，管理費用率為1.44%，合計2.09%，在金地内部也創曆年新低，管理效率進一步提升。

成立三十三周年、上市二十周年的金地集團，重視營運驅動，強化精益管理，增強組織能力，通過不斷提高投資質量、提升經營管理效率，努力追求規模、利潤、負債、ROE平衡發展之路。

來源：發布易