【會議直擊】萬科(02202.HK)中期純利跌12%    「三條紅線」全回歸綠檔

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自去年中央明確內房融資管理規則「三條紅線」，大大衝擊以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式，內房龍頭萬科企業(02202.HK)中期純利自2017年再次錄得按年倒退，6月止六個月中期收入1,671.1億元（人民幣．下同），按年增加14.2%；錄得純利110.47億元，下降11.7%，不派中期息。

「三條紅線」是指包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍，據萬科中期財報顯示，上述三項指標均處於「綠檔」，分別是69.7%、20.2%及1.67倍，其中計算現金短債比時，萬科已扣除其預售監管資金及受限資金544億元。

然而，當局要求銀行業收緊內房融資條件後，包括中國恒大(03333.HK)及華夏幸福(600340.CN)等大型內房財政均陷入困境，令市場擔心內房長遠的業務前景。

萬科集團總裁、首席執行官祝九勝出席業績會時表示，內房業務的長周期發展是存在，但因為遊戲規則改變，行業發展思維亦要調整，以往追求規模及速度的已經無以為繼，亦不是發展唯一目標，以「穩」字當頭，在收益及風險作出平衡，並且會參考海外優秀同業的發展模式。

日前市傳該公司與碧桂園服務(06098.HK)因價格問題暫時退出收購恒大物業(06666.HK)的商討，祝九勝證實最近曾與恒大接觸及探索合作的可能性，但目前未有實質可披露的信息。他說，過往集團與恒大也有合作。

另外，萬科去年宣布斥資24億元入股資金鏈頻臨斷裂的泰禾集團(000732.CN)，惟事隔逾半年尚未完成，祝九勝在會上被問及入股泰禾的進展時，他稱萬科有一個小組與泰禾密切聯繫，符合條件便會履約。他說，萬科以往收購內房資產，更傾向通過參與項目的形式進行。

萬科財報顯示，上半年營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營收為1,575.3億元，佔比94.3%；來自物業服務的營業收入為85.7億元，佔比5.1%，按年增長28%。

上半年萬科獲取新項目95個，總規劃建築面積1,505.9萬平方米，權益規劃建築面積1,101.4萬平方米。項目總地價1,126.3億元，均價為平方米7,480元，權益地價總額約886.5億元。

截至6月底止，在建項目和規劃中項目的總建築面積約16,065.9萬平方米。其中在建項目總建築面積約11,283.3萬平方米，權益建築面積約6,738.8萬平方米；規劃中項目總建築面積約4,782.6萬平方米，按萬科權益計算的建築面積約3,043.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目。按當前規劃條件，萬科在此類項目中所佔的權益建築面積合計約339.8萬平方米。 

美銀報告指出，萬科上半年核心利潤下降11.5%至107億元，假設3%較低利潤率的預測，其物業開發的毛利率將由32.2%降至23%。該行認為，雖然萬科上半年在物業開發以外的業務增長迅速，物業管理、倉儲、商場和出租公寓收入分別按年增長33%、64%、19%及25%，但未能彌補主要業務物業開發的倒退，鑑於其估值不高，僅為今年預期市盈率5.1倍，維持萬科H的「買入」評級，予其目標價34港元。

文：小平