越秀服務：深耕粵港澳大灣區，TOD物管模式迎新增長機遇

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前言：

據統計，2020年，粵港澳大灣區（不包括香港及澳門）第七次人口普查中達到7,801.43萬人，生產總值超過11萬億元，約佔全國GDP生產總值的1/7。粵港澳大灣區已是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

與此同時，與全中國相比，粵港澳大灣區的總人口以較高的復合年增長率增長，其城市化率遠高於全國水平。

在強勁經濟增長及領跑全國的城市化率的驅動之下，粵港澳大灣區物業管理行業取得高速發展，並趨於領跑的態勢。可以預見的是，隨著粵港澳大灣區各大產業的深度融合、人口不斷湧入及居民消費升級，物管行業將迎來高質量發展。

在粵港澳大灣區物管市場即將步入高質量發展的時代，受益者無非是已經在粵港澳大灣區站穩腳跟，以及擁有較強核心競爭力的頭部企業。據了解，目前，港股資本市場中，較早在粵港澳大灣區提供綜合物業管理服務且具備國家一級資質的物管企業是越秀服務（06626.HK）。不僅如此，越秀服務還是唯一一家提供大灣區地鐵物業服務的全國百強物業公司。

大灣區物管大有可為，越秀服務大有所為

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈至今已滿兩週年。兩年來，粵港澳大灣區建設不斷推進，一系列相關支持政策舉措接連出台，香港、澳門和内地9個大灣區城市加速融合發展。

據統計，2020年，粵港澳大灣區内地9市總人口達7,801.43萬人，過去10年間增長了39.02%，遠高於全國平均5.38%的人口增速。不僅如此，粵港澳大灣區生產總值超過11萬億元，約佔全國GDP生產總值的1/7，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

得益於國策支持，粵港澳大灣區人口流入趨勢顯著的增長，也為住宅物業及相關管理服務帶來龐大需求。

根據廣東省統計局的資料，粵港澳大灣區（不包括香港及澳門）貢獻了中國商品房總銷售額超10%。2014年至2019年，粵港澳大灣區（不包括香港及澳門）房地產開發投資額、已竣工物業總建築面積復合年增長率分别為15.3%及5.6%，亦遠超全國水平。

在粵港澳大灣區房地產高景氣度之下，物業管理行業迎來高速增長。以商務管市場為例，2018年至2020年粵港澳大灣區的商務物業管理市場復合年增長率為10.4%。

越秀服務作為較早在提供綜合物業管理服務且具備國家一級資質的物管企業，其高瞻遠矚，將大本營駐紮粵港澳大灣區核心城市廣州，深耕大灣區30多年，依託強勁的股東資源，橫向拓規模，縱向深服務，逐步成長為粵港澳大灣區提供綜合物業管理服務的主要市場參與者之一。

據悉，2020年，越秀服務憑借大灣區深耕根基、多業態服務優勢、智慧化標準化建設，榮獲「2020粵港澳大灣區物業服務市場地位領先企業」。

據招股書顯示，非商業物業在管面積方面，越秀服務2018年至2020年復合年增長率為30.8%；商業物業在管面積方面，越秀服務2018年至2020年復合年增長率為9.8%。收入按地區劃分，2020年越秀服務產生自大灣區的收入佔營收總額約82.4%。在管面積方面，截至2020年12月31日，越秀服務在管項目有215個，在管面積超3,265萬平方米。其中，在大灣區的在管面積為2,530萬平方米，約佔總在管面積的77.4%。

值得注意的是，粵港澳大灣區的經濟增長紅利，不僅為越秀服務帶來可觀的規模化增長，還為其創造營造出一個可觀的溢價空間。根據中指研究院的資料，2020年，越秀服務在管住宅物業的平均管理費為人民幣2.7元/月/平方米，高於百強企業的人民幣2.1元/月/平方米的全國平均水平。

依託較高管理費收入的優勢及「住管+商管」的雙輪驅動，越秀服務盈利能力趨於領跑態勢。據招股書顯示，2020年越秀服務的毛利率及淨利率分别為34.5%、17.4%，分别高於2020年百強企業毛利率均值的24.55%、淨利率均值的8.9%。

向前看，在政策持續加碼之下，粵港澳大灣區物管行業發展潛力依舊巨大。

政策層面，根據《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中第四節「發展目標」指引：到2022年，粵港澳大灣區綜合實力顯著增強，粵港澳合作更加深入廣泛，區域内生發展動力進一步提升，發展活力充沛、創新能力突出、產業結構優化、要素流動順暢、生態環境優美的國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成。

可以預見的是，隨著粵港澳大灣區向著國際一流灣區加速衝刺，人口流入及居民消費升級勢必會保持可觀的表現，灣區内物業及相關管理服務有望保持良好增長勢頭。

除此之外，業内人士非常看好粵港澳大灣區物管服務在「十四五規劃」中的表現。據中指研究院常務副院長黃瑜表示，根據中指院測算，至「十三五」結束時，需要提供物業服務的存量市場超過200億平方米，至「十四五」結束時，近300億平方米的樓宇需要提供更好的物業管理。近些年廣東省建成的商品房的面積佔到全國市場總量的8%左右，在整個的粵港澳大灣區，特别是廣東省，在中國的物業行業領域中市場份額相對較高、發展機遇相對較大。

誠然，粵港澳大灣區物管行業發展依舊方興未艾，越秀服務作為粵港澳大灣區老牌綜合物管企業及重要的市場參與者，未來勢必大有所為。

三大國有股東齊聚大灣區，TOD物管模式前途無量

從世界知名灣區建設經驗來看，實施TOD開發模式有利於實現交通與灣區核心建設的有機整合，不僅優化了城市空間和塑造了城市發展格局，還可以提升了城市能級，進而推動了城市群的經濟增長。例如，東京灣區。TOD模式已經成為東京灣區重要的城市社區開發模式。

作為未來國際一流灣區的粵港澳大灣區，政策層面也積極加速推行公交引導（TOD）的土地開發模式。

2020年8月3日，國家發展和改革委員會官網發佈消息，為提升粵港澳大灣區城際交通供給質量，服務粵港澳大灣區建設，國家發改委批復粵港澳大灣區（城際）鐵路建設規劃，同意在粵港澳大灣區有序實施一批城際鐵路項目。

批復的規劃目標為，構建大灣區主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省内地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈，打造「軌道上的大灣區」，完善現代綜合交通運輸體系。近期到2025年，大灣區鐵路網絡運營及在建里程達到4,700公里，全面覆蓋大灣區中心城市、節點城市和廣州、深圳等重點都市圈；遠期到2035年，大灣區鐵路網絡運營及在建里程達到5,700公里，覆蓋100%縣級以上城市。

除此之外，「十四五規劃」中第十一章第二節「加快建設交通強國」中明確指出。將新增城際鐵路和市域（郊）鐵路運營里程3,000公里，基本建成京津冀、長三角、粵港澳大灣區軌道交通網。新增城市軌道交通運營里程3,000公里。「十四五規劃」中還強調積極穩妥推進粵港澳大灣區建設，以及加快城際鐵路建設，統籌港口和機場功能佈局，優化航運和航空資源配置。

不管從粵港澳大灣區（城際）鐵路建設規劃的批發，還是到「十四五規劃」交通強國工程的建設指引，都不難看出政策對城市軌道交通建設和城市經濟產業的良性互動發展要求愈加迫切，粵港澳大灣區TOD開發模式將迎來一片廣闊的市場。

對於粵港澳大灣區未來TOD開發模式的發展，國際研究機構仲量聯行也非常看好。仲量聯行認為，隨著大灣區的交通基礎設施日益改善，城際交通時間大幅縮短，在過去幾年，大灣區核心城市間的經濟聯繫日益緊密，公共交通導向型開發（TOD）將成為大灣區多個内地城市地方政府推動新區發展的首選方式。

面對未來粵港澳大灣區即將爆發的TOD開發市場，依託母公司越秀地產（00123.HK）在國内TOD開發市場領頭優勢，越秀服務先人一步搶佔了有利的位置，並且通過聯手廣州地鐵，一舉成為唯一一家提供大灣區地鐵物業服務的全國百強物業公司。

據了解，粵港澳大灣區房地產行業主要市場參與者越秀地產，不僅是國内較早一批涉足TOD模式的房地產開發商，還是國内最大的TOD發展商之一，截至2020年末越秀地產共開發了5個TOD住宅項目，總建築面積近400萬平方米。

依託越秀地產在TOD開發領域的市場地位及優勢，越秀服務很早就涉足TOD物管模式，成為國内數不多能提供專業TOD物業管理服務的企業。值得一提的是，在粵港澳大灣區（城際）鐵路建設規劃獲批不久後，越秀服務為了進一步鞏固在粵港澳大灣區TOD物管市場領頭位置，於2020年末向其戰略投資者廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，並一躍成為「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務」復合型物業管理公司。

目前，廣州地鐵不僅是戰略合作夥伴還是越秀服務戰略股東，據招股書顯示，全球發售前，廣州地鐵持有越秀服務8.1%股份。

如此一來，越秀服務成為為數不多擁有三大國有股東的綜合物管企業，股東資源非常雄厚。

據了解，廣州地鐵同樣屬於國有企業。廣州地鐵服務於廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統，是國際地鐵聯盟（CoMET）的成員之一。除了母公司越秀地產外，越秀服務間接控股股東為越秀集團。越秀集團是廣州國資委旗下的第二大國有產業集團。

粵港澳大灣區TOD物管領域未來發展前景十分廣闊，非常值得關注；而背靠大灣區三大國有企業且擁有專業TOD物管開發模式的越秀服務，成長空間更加可期。

尾語：

粵港澳大灣區已經成為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，香港、澳門和内地9個大灣區城市加速融合發展，正不斷完善城市化基礎建設。其中，為粵港澳大灣區作出積極貢獻的企業，也將獲得可觀的投資回報。

目前，在粵港澳大灣區物管行業中，越秀服務最早參與大灣區城市更新及發展的綜合物管企業之一，已經分羹到大灣區發展紅利，並且先人一步在住宅物業管理、專業化商業運營服務及TOD綜合物業管理三大領域打下牢固的基礎。

展望未來，粵港澳大灣區物管行業依舊大有可為，而越秀服務可借助三大國有股東豐厚的資源，以及上市之後帶來多樣融資渠道，繼續深耕大灣區，做大做強。

文：沈大班