堅守高ROE打開成長空間 金地集團正穩步回歸房地産第一陣營

在克而瑞最新發布的2021年1-5月中國房地産企業銷售排行榜中，金地集團（600383）完成了1285億元的銷售額，達成了全年銷售目標的近46%。精細管理、穩健發展的金地集團，正在穩步回歸房地産第一陣營。

業内人士指出，與同行業相比，金地集團在土地儲備質量、項目溢價能力、融資成本、財務安全性等諸多方面都有著突出的優勢，這亦是金地集團多年來保持較高毛利率和ROE水平的關鍵所在。除此之外，持有型物業占比的不斷提高，多元化産業布局的協同效應，都有助于金地集團平滑房地産行業的周期性影響，實現跨周期的可持續增長。

優秀的基本面與高ROE

根據克而瑞最新披露的數據，今年前5月，金地集團共計完成銷售額1285億元，在榜單中的排名亦由2020年度的第11名上升至第8名。對比今年全年2800億元的銷售目標，金地集團只用了5個月的時間，即完成了目標的近46%。從目標銷售目標完成度來看，金地集團相較頭部房企亦有優勢。

雖然受調控政策影響，行業整體增速放緩，但秉持精細管理與穩健發展的金地集團，其基本面正在逆市向好。Wind統計的149家房地産行業A股上市公司的數據顯示，整個行業去年淨利潤增速的均值為同比下降95.63%。

在地産板塊淨利潤整體回落明顯的背景下，金地集團卻表現優異。2020年年報顯示，公司實現營收839.82億元，同比增長32.42%；實現淨利潤103.98億元，同比增長3.2%。而通過對比金地集團的曆年銷售數據亦不難發現，近5年公司銷售規模復合增長率約25%，在規模增長同時，公司歸母淨利潤近6年的復合增長率亦高達27%，均是行業中的佼佼者。

與此同時，由于「三道紅線」和「房地産貸款集中度管理」政策持續産生影響，在14個行業龍頭公司中有10個已經「踩線」，而金地集團經營情況則較為穩健，是少有的三條紅線均未觸及的企業。

而從中長期看，房地産行業或將持續面對「調控從嚴+融資從緊」的政策組合，疊加短期結算面臨高價地壓力，具備高效運營能力和盈利能力的企業更有希望在競爭加劇中走出。

作為集中體現企業盈利能力的核心指標，Wind統計的122家房地産企業中，2020年ROE低于15%的有98家，而金地集團則以18.6%位居行業前列。

相對較高的毛利水平，是金地集團保持高ROE的關鍵所在。2020年，金地集團毛利率逾33%，明顯高于同行。有分析認為，金地集團較好的毛利率表現一是得益于其項目主要分布在一二線城市，價格抗跌能力強，其次是金地集團主推中高端項目，具有更高的溢價能力，還有就是融資成本較低。

據金地集團介紹，2020年公司有73%的銷售額源自一二線城市，銷售均價達到20312元/平米。公司融資渠道則較為多樣化，截至2020年12月末，公司有息負債中銀行借款占比為49.5%；公開市場融資占比為44.3%，其他融資占比為6.2%；公司境内負債占比92%，境外負債占比8%。公司債務融資加權平均成本為4.74%，較上一年下降25個BP。

在保持較強的盈利能力的基礎上，金地集團也在持續給予股東高回報。自2001年上市至今，金地集團已累計現金分紅金額164.4億元，超過公司IPO以來的104.8億元的股權融資總額。

在近日結束的股東大會上，金地集團董事長淩克亦再次重申了保持較高的ROE水平對于金地集團長期可持續發展的意義。這是金地集團的堅守，也是淩克對房地産行業長期發展趨勢的深刻洞察，亦是企業如何保持長久競爭力的「正確答案」。

成長空間值得期待

盡管房地産行業已步入整體去庫存通道，但無法否認，行業整體市場規模仍然在上升，未來仍然可能維持較高水平的發展。而由于不同區域城市分化，或將使集中度進一步提升，頭部公司亦將受益。

優質的土地儲備，是房地産企業保持持久發展的基礎。2020年，金地集團新獲取項目116個，新增土地儲備1657萬平方米，總投資額約1350億元，同比增長12.5%，權益投資額約697億元，同比增長24.9%；新進入9座城市，實現了全國70個地級市布局。穩健增長的投資規模，為公司業績增長打開想象空間。

截至2020年末，金地集團已布局70個地級以上城市，近30個縣級市，公司總土地儲備達6036萬平方米，權益土地儲備約3203萬平方米。進一步來看，金地集團項目以一二線城市為布局主力，而優質三四線城市也是重要的組成部分。

2021年，金地集團計劃新開工面積988萬平方米，竣工面積1362萬平方米，隨著2021年新獲取項目的增加，公司通過經營計劃進行調整，預計新增總可售貨值約2700億，全年總可售貨值約4544億，同比增長10%。

實際上，從投資銷售占比中，更能判斷房地産公司是否把握住投資的周期和輪動規律。據財務報告顯示，金地集團過去三年的投資額占銷售額比重分別為62%、57%和56%，投資額越來越大的情況下，投資銷售占比反而下降，證明投資效益進一步提升。這與金地集團開發周期不斷壓縮有關，2020年其新開盤項目平均開盤周期僅8.5個月，較前期有所縮短。

在住宅開發業務效益不斷提升的同時，金地集團的其他業務板塊也在為其貢獻穩定的收益。

2020年，金地集團物業管理實現收入40.82億元，同比增長33.2%。報告期内，公司物業合約管理面積達2.7億平方米，同比增長29.2%；其中新增外拓合約面積超6700萬平，累計外拓合約面積突破2億平大關；市場拓展能力居于行業TOP3。

另一方面，持有型物業收入也在逐年增長。2020年，金地集團持有型物業實現租金收入14.7億元，同比增長30%。截至去年末，公司持有型物業在運營項目達24個，租賃面積約160萬平米，同比增長61.9%。

物管業務的不斷開拓與持有型物業比重的不斷上升，為金地集團未來的可持續增長提供了動力。而在房地産相關業務之外，金地集團的代建業務、體育産業、教育業務、大健康業務也在有序推進，與地産主業形成一定的良好協同效應。未來，通過布局産業園、辦公、優質商業等，培育等多種業態，將有助于金地集團有效平滑房地産主業所存在的周期性，亦能創造更多的舊改、TOD等項目勾地機會、及提高公開市場出價能力。

相關分析指出，金地集團整體平均融資成本僅為4.74%，處于行業絕對低位；優質土儲亦構成公司銷售高增長的前提條件，而物業型、持有型業務的大幅增長，亦將有效減少公司業績的周期性波動。從資本市場的角度來講，「房地産行業缺乏想象空間」或許只是一個「刻板印象」，無論是從基本面出發，還是從業績增長的可持續性考量，金地集團無疑都具備一個優質標的應有的素質，其未來成長性，值得期待。

來源：發布易