天風證券：南山控股REITs細則推動價值重估

  樂居財經訊 李禮 8月4日，天風證券發佈南山控股（002314）研報。

  事件：為滿足資金需求，拓寬融資渠道，降低融資成本，優化融資結構，南山控股發佈公告：1）發行債權融資計劃：公司或全資子公司深圳市南山房地產開發有限公司擬發行規模不超過人民幣55億元（含 55 億元）的債權融資計劃；2）發行中期票據和永續中票：公司之控股子公司寶灣物流控股有限公司擬發行總額不超過人民幣 5 億元的中期票據和總額不超過人民幣 10 億元的永續中票。3）發行資產支持證券：公司全資下屬公司寶灣商業保理有限公司擬作為原始權益人將其持有的應收賬款作為基礎資產開展資產證券化業務，發行資產支持證券。

  點評：

  公司董事會審議通過了《關於公司申請發行債權融資計劃的議案》。公司或全資子公司深圳市南山房地產開發有限公司擬在北京金融資產交易所申請註冊發行規模不超過人民幣 55 億元（含 55 億元）的債權融資計劃，用於南山地產的項目開發建設及償還金融機構貸款，發行期限不超過 5 年。本次債權融資計劃按面值發行，通過發行定價、集中配售的結果確定發行利率。公司將結合實際資金需求，在備案有效期内一次或分期發行，併提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。本次債權融資計劃有利於公司拓寬融資渠道，有利於公司中長期資金的統籌安排和戰略目標的穩步實施。公司董事會審議通過了《關於控股子公司申請發行中期票據和永續中票的的議案》。公司之控股子公司寶灣物流控股有限公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行總額不超過人民幣 5 億元的中期票據和總額不超過人民幣 10 億元的永續中票，用於補充公司營運資金、償還金融機構借款、項目投資建設及其他中國銀行間市場交易商協會認可的用途。其中，中期票據發行規模不超過人民幣 5 億元，發行期限不超過 5 年，中票發行利率根據發行時銀行間債券市場的情況，以簿記建檔的結果最終確定。永續中票發行期限為 3+N 年，發行人依照發行條款在贖回之前長期存續，在行使贖回選擇權時到期。此次中票和永續中票的發行將進一步拓寬公司融資渠道、優化融資結構和滿足公司資金需求。

  公司董事會審議通過了《關於全資下屬公司申請發行資產支持證券的議案》。公司全資下屬公司寶灣商業保理有限公司擬作為原始權益人將其持有的應收賬款作為基礎資產開展資產證券化業務，由平安證券股份有限公司設立資產支持專項計劃受讓該等基礎資產，發行資產支持證券。本次專項計劃採用儲架式發行，總額度不超過人民幣 15 億元，資產支持證券的存續期不超過 18 個月，發行利率參考實際發行時的市場利率。本次資產支持證券將設定優先級/次級的本息償付次序來實現内部信用增級，同時，中國南山開發（集團）股份有限公司通過出具《付款確認書》成為共同債務人，為本專項計劃提供增信保障。公司全資下屬公司寶灣保理利用商業保理應收賬款進行資產證券化，有利於提高公司資產的流動性，緩解寶灣保理的資金壓力，進一步拓寬寶灣保理的融資渠道，符合公司中長期戰略發展的要求。

  2020 年 8 月 3 日，國家發展改革委辦公廳近日印發《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，公司坐擁 340 萬方運營倉儲面積有望持續受益於公募 REITs的政策紅利。2020 以來，公司拿地積極，新增 5 個項目，新增土地儲備面積 46.82 萬平方米，拿地總價 68.56 億元，較 19 年上半年增幅明顯。2015-2019 年，公司地產業務銷售規模長期維持平穩，土地儲備保持平穩充裕。2019 年，公司地產業務實現銷售金額 79 億元，銷售面積 50.15 萬方，同比大幅增長 54.9%、61.8%。截至 2019 年末，公司土地儲備為 107.62 萬方，未結土儲為 106.29 萬方，足夠公司 2 年左右銷售。隨著公司下半年地產業務結轉增多，疊加公司通過資產證券化等方式降低融資成本、盤活優質不動產，預計下半年公司將顯著改善。

  投資建議：

  公司地產主業增長穩健，“地產開發+物流地產”雙主業格局持續向好，近期公司資產證券化進一步降公司融資成本，盤活公司優質不動產，為今後接入公募 REITs 提供契機，未來有望逐漸加速資產週轉速度。我們預計 2020 年公司業績有望隨資產證券化進度上升，公司 20-22 年歸母淨利潤分别為 11.3 億元、7.3 億元、9.1 億元，對應 PE 估值分别為 11.09X、17.19X、13.82X。維持買入評級。

  風險提示：房地產銷售不及預期、REITs 市場推進不及預期、融資成本控製不及預期