【會議直擊】疫情推升超市及食品銷售 領展房地產說最壞時期已過去

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【財華社訊】領展房地產投資信託基金（00823-HK）公佈截至2020年3月31日止年度的末期業績。由於租約磋商容易受到市場氣氛疲弱所影響，因此整體物業組合於年內的續租租金調整率下調至12.6%。執行董事兼行政總裁王國龍表示，公司零售租務受限制令影響，但是隨著香港限制令的放寬，已有更多人回到市肆和街市消費。對租客來說，最壞的時候已經過去，相信未來會持續向好。

期內，公司收益及物業收入淨額至107.18億港元及82.20億港元，分別按年增長6.8%及6.9%。按相同基準計算，收益及物業收入淨額分別按年增長5.6%及6.3%。派息方面，截至2020年3月31日止年度，可分派總額59.6億港元，按年升4.2%。末期每基金單位分派145.72港仙。

公司投資物業組合的估值下跌11.6%至1932.24億港元。扣除與基金單位持有人交易前之年內虧損為173.03億港元。每基金單位資產淨值下跌13.3%至77.61港元。

分部業績來看，零售方面，疫情嚴重打擊餐飲、零售業的消費情緒，但是領展仍然錄得合理的零售租金增長。年內，按相同基準計算，零售收益總額增加7.0%。年內，香港物業組合於2020年3月31日的租用率維持於96.5%的穩定水平。然而，商戶表現於年內有所放緩，整體商戶的每平方呎零售銷售總額下調1.7%。

從行業類別來看，「超級市場及食品」商戶的表現超乎預期，每平方呎銷售總額增長8.3%；「飲食」商戶的每平方呎銷售總額錄得3.4%的負增長；「一般零售」商戶的每平方呎銷售總額下降6.8%。談及疫情對公司零售收入影響，王國龍續指，香港方面，一些行業仍有限制令，例如酒樓、市肆需分開距離，但是相信慢慢都會取消，生意會回暖。

公司已為香港物業組合內約三分之一的商戶提供租金優惠，當中大多數為中小型商戶，很多個案屬教育中心商戶。該支援計劃的金額於2020年4月增加至3億港元，藉此為自2019年下半年以來受到最嚴重打擊的行業提供更多的支援。王國龍說，疫情對教育補習社、酒樓等租戶影響較大，但是有很大部分的租戶生意仍然穩定且有理想增長，因此不會整體下調租金，會根據個別租戶情況作調整。

中國內地物業組合方面，於年內錄得收益總額14.48億港元及物業收入淨額11.18億港元，分別按年增加41.1%及38.5%。於2020年3月31日，平均租用率維持於97.8%的穩健水平。王國龍稱，內地方面業務在逐漸好轉，消費信心有所回升，相信租戶很快銷售會穩定上升。

在市道充滿諸多挑戰的情況下，公司沒有停下在香港、內地及海外收購物業和投資的計劃。於2019年12月，公司宣佈首個大中華地區以外的收購項目－位於澳洲悉尼的100 Market Street，涉資6.83億澳元。

公司預期香港資產將佔物業組合總值的70%至75%，中國內地及海外資產則將分別佔我們物業組合不多於20%及10%。此外，年內，公司已完成7個資產提升項目，資本開支總額為7.89億港元，其中4個項目包括鮮活街市提升。

王國龍坦言，公司在疫情之下仍在不斷物色可以投資的物業項目，會在市場波動的情況下，留意有無比以前價格更好的投資機會。但是，他稱香港仍是公司投資的首選地，至於項目會不會入標和中標會視乎實際情況，「香港是公司基地，如果兩個物業一個在香港，一個在外地，我們一定選香港。」

公司正在實踐「2025願景」，將重點推動資產組合增長；於直至2025年期間，力求資產組合價值每年均能取得高個位數的複合增長率，每基金單位分派可持續增加，同時維持穩健的信貸評級。展望未來，王國龍說，公司面對日益不確定的市場環境，將增加現金儲備以作敏捷應對。他預計2020至2021年香港零售租金將保持穩定，而中國內地零售租金將回升。

公司主席聶雅倫、執行董事兼行政總裁王國龍、首席財務總監黃國祥出席視頻記者會並回答記者問題，節錄如下:

Q: 如何維持香港市場穩定的租用率？是否會下調租金？

A：我們的出租領域很廣泛，會根據不同出租領域制定不同的出租率。希望在未來3年根據每個租客的情況，商量最合理的方案。出租率方面，希望商場出租率保持高位，不然消費者會覺得購物和營商環境不理想。不需要整體下調租金，會針對個別情況處理，效果更加理想。

Q: 未來會不會有更多的租金補助計劃？物業受壓導致負債率，未來會不會繼續上升？內地、澳洲、英國收購業務是否繼續？

A:租金調整方面，本地租戶相信也是適當數目，會為需要的作出調整。目前負債率升高至6.7%，其實並不算高，我們會關注市場流通量。內地及外國物業的收購在有充裕的資金的情況下可考慮。

Q: 未來投資股票會在哪個領域？

A: 我們的確有債務投資，若適當時候有機會讓資金利用得更好，我們會考慮。股票投資會看個別機會，我們傾向投資地產公司。

Q:公司會不會申請政府的保就業計劃？

A: 雖然我們可以申請政府的保就業計劃，但是暫時我們沒有任何裁員和減薪計劃，因此暫時不需要申請這個計劃，政府可給需要的機構。

Q: 市場動蕩收購會不會更謹慎？哪個市場收購機會更大？

A: 我們在不同地方考慮不同投資機會，亦會做調查。中國內地的投資在過去一年租金調整空間較大，對我們有吸引力，公司會不斷看內地投資機會。

Q: 港版《國安法》對公司投資和營商環境有何影響？

A：任何措施的實施都應該保障營商環境的穩定，這樣對經濟發展才是有利的，但是現在說對公司投資的影響還尚早。

Q:社會環境對於公司2025年願景的影響，是否會作調整？

A:我們有機會根據市場變化適時調整計劃，但是大方向不會調整，會在細節上商討作出變化。

文：龍曼