大华继显：香港住房市场将因抵押贷款利率降低而回升 首选买入新世界发展

大华继显发佈研报，由于香港银行同业拆息降低，香港抵押贷款利率将下降。香港大多数抵押贷款利率限定为2.5%(基于当前的最优惠利率公式)或1个月香港银行同业拆息+1.24%(根据中塬地产)中的较低者。因此，如果1个月香港银行同业拆息低于1.26%，按揭利率将直接与香港银行同业拆息挂钩，而香港银行同业拆息的任何变动都会对抵押贷款利率的直接影响。继美联储降息100个基点至0至0.25%后，1个月香港银行同业拆息于2020年5月已下降至<1%。基于截至2020年5月11日的1个月香港银行同业拆息0.75%，实际抵押贷款利率应在2.00%左右，即较2020年4月的2.48%下降近50个基点。

金管局捍卫美元挂钩汇率政策的举动将推低香港银行同业拆息。自今年开始，美元兑港元汇率一直处于美元挂钩汇率的下限7.75。为捍卫挂钩汇率，香港金管局自2020年4月起开始出售港元，导致流动性飙升至2018年的最高水平；自2020年4月21日，总结余增加了360亿港元至900亿港元。市场预期总结余增加到1,000亿港元。流动性增加将继续推低香港银行同业拆息，并对房地产价格及需求产生积极影响。

房价按周下跌0.5%。年初至今下跌1.8%。根据中塬地产的CCL指数，截至2020年5月3日止一周，房价按周下跌0.5%。在过去的10周中，CCL指数一直在174至176之间徘徊，年初至今仅下跌1.8%。该行曾预计2020年上半年的房价将修正5至10%，并于2020年下半年同比持平。该行现在预计，到2020年房价可能会同比上涨0至5%，这主要是由于预测利率会降低。房地产市场较预期更具韧性，表明压抑需求强劲。尽管COVID-19疫情已于2020年1月20日开始升级，但房地产市场的韧性仍超出了预期。实际上，香港的每月住房成交量已于2020年1月触底，并连续3个月回升(2020年4月成交量环比增长6%)。这意味着，由于社会事件(导致自2019年6月起需求低于平均水平)，住房市场的压抑需求强劲。

调整LTV比率是支持成交量的关键。该行认为2019年10月LTV比率放宽在支持近几个月的住房成交量方面发挥了关键作用，尤其是在二手市场，因为该行看到LTV比率上升，以及1,000万港元下的住房单位成交量佔比增加。价值700万至800万港元的房地产的最高LTV比率由60%提高至90%;价值800万至1,000万港元的房地产的最高LTV比率则由60%提高至80%。2020年首4个月，有84%的成交记录是价格1,000万港元或以下的物业。同时，由2019年10月至2020年3月，新房地产贷款的平均LTV比率提高了10.3个百分点至56.2%。与此同时，同期新房地产贷款的平均年期亦由26.6年上升至27.3年。

尽管存在宏观不确定性，但买家仍在利用更多杠杆，这表明从长远来看，投资仍然对市场充满信心。维持「与大市一致」评级。现在，该行预计房价可能会横向波动，但到年底将同比上涨0至5%。在全球经济不确定性的情况下，该行继续看到需求被抑压的迹象，并预期大众市场单位将主导市场。

鉴于香港的经济逐步开放及社交距离限制放宽，该行预计房地产市场将温和回升，这是因为1,000万港元下的单位的需求具韧性。该行看好新世界发展(00017-HK）及新鸿基地产(00016-HK），因为彼等业务在大众市场住房部分的占比相对较高。未来几个月内成功推出的项目(新鸿基地产的Wetland Seasons Park、长实的Sea To Sky及新世界发展的大围港铁项目)将为该行业带来催化剂。