川財證券： 金科股份員工持股穩步推進，卓越共贏強效激勵

  樂居財經訊 李禮 2月24日，川財證券發佈金科股份（000656）研報。

  事件

  公司發佈《關於卓越共赢計劃暨 2019 至 2023 年員工持股計劃之一期持股計劃的進展公告》，截至 2020 年 2 月 20 日，一期持股計劃已通過“國信證券金科股份卓越共赢員工持股 1 號單一資產管理計劃”以集中競價方式累計買入金科股份股票共計約 5152.4 萬股,佔公司總股本的 0.96%，成交均價 6.58 元/股。

  點評

    強效激勵，有助於調動員工積極性、提升執行力

  根據《一期持股計劃（草案）》，本期計劃資金總額不超過 25 億元，其中員工自籌資金不超過 12.5 億元；擬通過融資融券等法律法規允許的方式實現融資資金與自籌資金的比例不超過 1:1，即融資金額不超過 12.5 億元。本次持股計劃規定，若 2019-2022 年任一考核年度的歸母淨利潤較 2018 年淨利潤 38.86億元的增長率不少於 30%、60%、90%和 110%，相當於不低於 50.5 億元、62.2億元、73.8 億元和 81.6 億元，對應年份同比增速不低於 30.0%、23.1%、18.8%和 10.5%，則下一年度按該考核年度淨利潤的 3.5%提取專項基金作為本計劃資金來源。公司於 2015 年設立的股權激勵計劃及項目跟投均實現較理想的激勵效果，業績實現大幅提升。多元化的激勵機製有助於調動員工積極性、提升執行力、增強凝聚力，為公司發展再攀新高保駕護航。

  銷售高增，逆勢愈顯彈性

  克而瑞數據顯示，公司 2019 年實現銷售額 1803 億元，同比增速達 51%，超額完成年初設定的銷售目標。2015-2018 年，銷售額、銷售面積復合增速分别達75%、59%，成長速度居主流房企前列。在春節提前帶來淡季前置疊加“戰疫”的雙重影響下，公司銷售逆勢高增。2020 年 1 月實現全口徑銷售金額 86.9 億元，同比增長 17%，大幅領先同梯隊水平。對應權益銷售額 72.0 億元，權益比達 83%，彰顯有質量的增長。考慮到公司近幾年跨週期式積極拿地，與銷量形成正反饋，充裕的土地儲備保障公司未來發展的持續性，逆勢愈顯彈性。

  多元化業務拓展，物業板塊表現不俗

  公司旗下的金科物業穩居物管行業 TOP10。截至 2019 年中期末，累計合同管理面積達 2.39 億平方米。服務業態涵蓋居民住宅、政府公共建設、商業寫字樓、城市綜合體等。2019 年上半年新增合同管理面積 3500 萬方，遠超同期金科股份銷售面積，證明公司在内生性繼承集團“輸血”的同時，外生第三方拓展表現同樣出色。規模提升的同時，盈利水平迎來改善。2019 年上半年物業管理服務毛利率達 23.6%，較 2018 年提升 4.8 個百分點。我們認為公司物業管理板塊帶來增益主要體現在：（a）優質的物業服務有助於提升公司產品整體價值；（b）物業市場處於擴張期，金科服務憑借内生增長及外延擴張，規模提升的同時有望乘風增加業績貢獻：（c）存在增厚集團市值的潛在紅利。

  債務優化、槓桿可控

  公司於 2020 年 2 月成功發行 2020 年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期），合計發行規模 23 億元。其中，品種一為 3 年期，發行規模 19 億元，票面利率 6.0%；品種二為 5 年期，發行規模 4 億元，票面利率 6.3%，融資渠道保持暢通。受益於銷售回款能力提升及多元化融資渠道的積極拓寬。截至2019Q3 淨負債率為 144.3%，較 2017 年大幅下行 73.8 個百分點，較 2018 年小幅回升。公司 2018 年全年實現銷售回款 1051 億元，同比增長 84%，回款率達 88%。截至 2019Q3，公司貨幣資金 309.64 億元，充裕的資金為公司由外源融資式的規模擴張向内源資金支撐持續發展的轉變提供保障。

  投資建議：公司在 2018 年銷售金額突破千億大關後，2019 年延續高增勢頭。逆勢拿地力度不減、豐厚土儲持續釋放、強激勵提效降本，未來銷量規模再上新台階可期。公司在夯實主業的同時，積極進行物業管理、科技產業、新能源等多元化業務的拓展，與主營業務形成協同效應。通過銷售回款能力的提升及多元化融資渠道的拓寬，槓桿可控，有望實現外源融資式的規模擴張向内源資金支撐持續發展的轉換。我們預計公司 2019-2021 年 EPS 分别為0.98、1.26、1.53 元/股，相對當前股價 PE 為 7.5、5.9、4.8 倍。維持“增持”評級。

  風險提示：資金端超預期收緊，調控政策邊際改善不達預期，疫情影響的不確定性致公司銷售不達預期等。